TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 26/00040 – N° Portalis DBZS-W-B7K-2J3E

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 17 MARS 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. FONCIERE DES ARTS

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Florence MAS, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. LE BALSAMIQUE RESTAURANT

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE, Cadre greffier

DÉBATS à l’audience publique du 27 Janvier 2026

ORDONNANCE mise en délibéré au 10 Mars 2026 prorogé au 17 Mars 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 7 février 2017, la société Foncière des Arts Patrimoine devenue la société Foncière des Arts a mis à bail au profit de la société Le Balsamique Restaurant des locaux à usage commercial situés au [Adresse 3] à [Localité 3] (Nord) à compter du 1er octobre 2016. Conclu pour une durée de neuf années, le contrat a fixé le loyer annuel à 30 000 euros HT, payable par quart et d’avance et le versement d’un dépôt de garantie de 7 500 euros.

Le 29 octobre 2025, à la suite d’impayés, la société Foncière des Arts a fait signifier à la société Le Balsamique Restaurant un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Le 6 janvier 2026, la société Foncière des Arts a assigné la société Le Balsamique Restaurant devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties à la date de l’expiration du délai d’un mois qui suit la signification du commandement, soit au 29 novembre 2025,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de la société Le Balsamique Restaurant ainsi que de toutes personnes qu’ils auraient pu introduire dans les lieux de leur fait, avec si besoin l’assistance de la force publique, dans les 24 heures de la décision à intervenir,

— condamner à titre provisionnel la société Le Balsamique Restaurant au paiement à la société Foncière des Arts d’une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux.

— condamner à titre provisionnel la société Le Balsamique Restaurant au paiement à la société Foncière des Arts des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus à ce jour, soit la somme de 21 931,24 euros, et à actualiser le compte des sommes dues jusqu’à l’ordonnance à intervenir,

— condamner à titre provisionnel la société Le Balsamique Restaurant au paiement à la société Foncière des Arts d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer indexé et charges à compter de la date de résiliation du bail soit la date du 29 novembre 2025, outre les charges telles que prévues par le bail, jusqu’à complète libération des locaux par la remise des clés,

— ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante,

— condamner à titre provisionnel la société Le Balsamique Restaurant au paiement à la société Foncière des Arts d’une somme correspondant à 10 % des loyers, charges, accessoires dus à ce jour, soit la somme de 2 193,12 euros, en application de la clause pénale insérée dans le contrat de bail, sauf à actualiser son montant en fonction du montant des loyers et charges qui seront dus à la date de l’ordonnance à intervenir,

— condamner à titre provisionnel la société Le Balsamique Restaurant au paiement à la société Foncière des Arts des intérêts au taux de base de l’intérêt légal majoré de trois points à compter de la date d’exigibilité des loyers, charges, accessoires restant dus à ce jour jusqu’à complet paiement en application du contrat de bail,

— ordonner à la société Le Balsamique Restaurant de transférer, au bénéfice de la société Foncière des Arts ou de toute autre personne qu’elle se réserve de désigner, la propriété de la licence de 4ème catégorie exploitée dans les lieux loués, sans pouvoir prétendre à aucune sorte d’indemnité et ce à titre de dommages et intérêts conformément aux clauses du bail,

— ordonner que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur conformément aux clauses du bail,

— condamner à titre provisionnel la société Le Balsamique Restaurant au paiement à la société Foncière des Arts d’une somme de 2 500 euros correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner à titre provisionnel la société Le Balsamique Restaurant au paiement des intérêts judiciaires,

— prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles,

— condamner à titre provisionnel la société Le Balsamique Restaurant aux frais et entiers dépens, en ceux y compris les frais de commandement,

A titre subsidiaire,

— et pour le cas où par impossible il serait fait droit à une demande de délais de la part du locataire, dire qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité d’arriéré ou d’un seul loyer courant échu, la clause résolutoire sera acquise au bailleur, le solde éventuel d’arriéré étant immédiatement dû, et d’ores et déjà en ce cas :

— ordonner l’expulsion du locataire ou de toutes autres personnes introduites dans les lieux de son fait, avec si besoin l’assistance de la force publique,

— condamner à titre provisionnel la société Le Balsamique Restaurant au paiement à la société Foncière des Arts d’une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux,

— condamner à titre provisionnel la société Le Balsamique Restaurant au paiement à la société Foncière des Arts d’une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers actuels et des charges à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à complète libération des locaux,

— ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 janvier 2026.

A l’audience, la société Foncière des Arts, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son assignation.

La société Le Balsamique Restaurant n’a pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 17 mars 2026 en raison de la charge du service.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, par acte remis à l’étude de commissaire de justice, la société Le Balsamique Restaurant n’a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Si le bail a expiré le 30 septembre 2025 conformément à la durée de neuf ans prévue au bail (pièce n°3 – page 3), l’article L. 145-8 du code de commerce dispose qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.

Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la clause résolutoire et l’article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y sont reproduits.

Le commandement du 29 octobre 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. Y figurent les sommes de 21 931,24 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et 217,04 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 29 novembre 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la société Le Balsamique Restaurant de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif, sans qu’il y ait lieu au prononcé d’une astreinte.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’acquisition de la clause résolutoire rend la société Le Balsamique Restaurant occupante sans droit ni titre des locaux ; cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

L’indemnité d’occupation compense le préjudice causé au bailleur du fait de l’ occupation sans droit ni titre du preneur.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la société Le Balsamique Restaurant à compter du 30 novembre 2025 si celle-ci ne libère pas les lieux.

Il convient de fixer, le montant de cette indemnité au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux, et sans indexation annuelle dès lors que la demande d’expulsion est accueillie.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation fondant la demande est la seule condition de l’octroi d’une provision. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 7 février 2017, le commandement de payer du 29 octobre 2025 et le décompte actualisé au 8 décembre 2025, de sorte qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 21 931,24 euros, terme du 4e trimestre 2025 inclus.

Sur l’indemnité de 10 % et les intérêts contractuels de retard

Si le juge des référés peut entrer en voie de condamnation provisionnelle en application de clauses pénales claires et précises, nonobstant le pouvoir modérateur des juges du fond, ses pouvoirs sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.

En l’espèce, le bail prévoit, à son article 9, une clause pénale d’un montant de 10% des du montant de la somme impayée et l’application d’intérêts de retard calculés au taux légal majoré de trois points avec capitalisation.

L’obligation de la société Le Balsamique Restaurant n’étant pas sérieusement contestable, il y a lieu de la condamner par provision au paiement à compter du 6 janvier 2026 des intérêts prévus contractuellement et de la somme de 2 193,12 euros au titre de l’indemnité de 10 %.

En outre, il y a lieu de faire droit à la demande portant sur la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière à compter de la délivrance de l’assignation, soit le 6 janvier 2026.

Sur la demande de transfert de la licence IV

La société Foncière des arts demande que soit ordonné le transfert de la propriété de la licence IV à son profit conformément aux clauses du bail.

Le bail prévoit en son article 3, alinéa 7 qu'“en cas de résiliation du bail du fait du preneur, qu’elle qu’en soit la cause, il s’engage à en transférer la propriété au bailleur ou à tout autre personne désignée par lui, sans pouvoir prétendre à aucune sorte d’indemnité et ce, à titre de dommages intérêts ce qui est expressément accepté par le preneur. Il s’agit-là d’une condition essentielle sans laquelle le présent bail n’aurait pas été consenti” (pièce n°3).

En l’espèce, le juge des référés ne dispose pas des pouvoirs pour allouer des dommages et intérêts, qui suppose que soient examinés au fond les obligations et manquement respectifs des parties.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de transfert de la licence IV à titre de dommages et intérêts.

Sur la conservation du dépôt de garantie

Le juge des référés ne peut se prononcer sur la compensation d’un arriéré ou d’une pénalité avec le dépôt de garantie comme le sollicite la société Foncière des arts en réclamant de conserver le montant versé par le preneur à ce titre.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la société Le Balsamique Restaurant, partie perdante, les dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 29 octobre 2025 s’élevant à 217, 04 euros.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la société Le Balsamique Restaurant à payer à la société Foncière des Arts la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la société Foncière des Arts et la société Le Balsamique Restaurant concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3] (Nord) depuis le 29 novembre 2025 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Le Balsamique Restaurant et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 3] (Nord) ;

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Autorise au besoin la société Foncière des Arts à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 30 novembre 2025, le montant mensuel de la provision au profit de la société Foncière des Arts à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la société Le Balsamique Restaurant au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la société Le Balsamique Restaurant à payer à la société Foncière des Arts chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la société Le Balsamique Restaurant à payer à la société Foncière des Arts la somme de 21 931, 24 euros (vingt-et-un mille neuf cent trente-et-un euros et vingt-quatre centimes), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, terme du 4e trimestre 2025 inclus ;

Dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal majoré de trois points à compter du 6 janvier 2026 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière à compter du 6 janvier 2026 ;

Condamne la société Le Balsamique Restaurant à payer à la société Foncière des Arts la somme de 2 193,12 euros (deux mille cent quatre-vingt-treize euros et douze centimes), à titre de provision à valoir sur l’indemnité de 10 % ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur le transfert de la licence IV ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la conservation du dépôt de garantie ;

Condamne la société Le Balsamique Restaurant aux dépens, y compris le commandement de payer du 29 octobre 2025 s’élevant à 217,04 euros (deux cent dix-sept euros et quatre centimes) ;

Condamne la société Le Balsamique Restaurant à payer à la société Foncière des Arts la somme de 1 000 euros (mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;