TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e PEREZ (P0198)

M^e LOUIS (PB217)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/13952

N° Portalis 352J-W-B7G-CYJAR

N° MINUTE : 2

Assignation du :

10 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 25 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SARL [X] (RCS de [Localité 9] 879 659 985)

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Serge PEREZ de la S.C.P. PEREZ SITBON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0198

DÉFENDERESSE

S.C. SOCIÉTÉ CIVILE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER “SCII” (RCS de [Localité 9] 327 274 346)

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Florence LOUIS de la S.E.L.A.R.L. GRIMAUD – LOUIS – CAPRARO, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #PB217

Décision du 25 Juin 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/13952 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYJAR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cassandre AHSSAINI, Juge, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 08 Avril 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 22 septembre 2024, la S.C. Société civile d’investissement immobilier (ci-après : la S.C. SCII) a donné à bail commercial à M. [N] [F] agissant en qualité de fondateur et de gérant de la S.A.R.L. KVK des locaux situés dans un immeuble sis [Adresse 3] à [Adresse 8] [Localité 1]. Ce bail a été consenti pour une durée de neuf ans à effet du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2023, pour l’exercice exclusif des activités de « café, bar, restaurant, brasserie ». Le loyer annuel en principal a été fixé à la somme de 120 000 euros, payable mensuellement et d’avance.

Par acte sous signature privée non daté, auquel la S.C. SCII a pris part, la preneuse initiale a cédé son fonds de commerce, comprenant le droit au bail susvisé, à la S.A.R.L. SARL [X] (ci-après : la S.A.R.L. [X]).

Par avenant daté du 25 novembre 2020, non signé ni paraphé, mais dont se prévalent les parties au litige, le loyer annuel a été diminué à la somme de 72 000 euros en principal.

Le 17 juillet 2022, les locaux exploités par la S.A.R.L. [X] ont subi un sinistre du fait d’un incendie. La preneuse a déclaré ce sinistre à son assureur, la S.A. BPCE IARD.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2022, la S.C. SCII a fait signifier à la S.A.R.L. [X] un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de lui payer la somme de 34 044,80 euros au titre de loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2022, la S.A.R.L. [X] a assigné la S.C. SCII devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de former opposition au commandement.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 6 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 8 avril 2025 et mise en délibéré au 25 juin.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 24 octobre 2024, la S.A.R.L. [X] demande au tribunal de :

À titre principal :

— annuler le commandement de payer du 14 octobre 2022,

— débouter la S.C. SCII de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la S.C. SCII à lui rembourser la totalité des loyers acquittés depuis le mois de février 2022,

— condamner la S.C. SCII à lui payer les sommes de :

* 10 000 euros par mois à compter du mois de février 2022 jusqu’à la mise à disposition d’un local conforme aux exigences du règlement sanitaire départemental, en réparation de son préjudice économique,

* 5 000 euros en réparation des frais d’architecte et du temps consacré aux démarches administratives,

* 20 000 euros en réparation du préjudice subi du fait du conflit l’opposant au syndic de l’immeuble et aux services sanitaires de la ville de [Localité 9],

— ordonner à la S.C. SCII, sous astreinte définitive de 1 000 euros par jour à compter du lendemain du jugement à intervenir de mettre en place dans les locaux un système d’extraction de l’air vicié conforme au règlement sanitaire départemental et à l’autorisation de travaux résultant de l’arrêté de la direction de l’urbanisme de la Ville de [Localité 9] du 21 octobre 2023,

À titre subsidiaire :

— lui accorder 24 mois de délais pour s’acquitter de toute somme dont elle serait reconnue débitrice,

— juger n’y avoir lieu à application de la clause résolutoire du bail,

En tout état de cause :

— condamner la S.C. SCII à lui payer 10 000 au titre des frais irrépétibles,

— condamner la S.C. SCII aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 17 octobre 2024, la S.C. SCII demande au tribunal :

— de débouter la S.A.R.L. [X] de l’ensemble de ses demandes,

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 15 novembre 2022,

— d’ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la S.A.R.L. [X] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— de condamner la S.A.R.L. [X] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer, à compter du 15 novembre 2022 et jusqu’à la libération des lieux et remise des clés,

— de condamner la S.A.R.L. [X] à lui payer la somme de 144 618,26 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2024,

— de condamner la S.A.R.L. [X] à lui payer la somme de 50 000 euros de dommages et intérêts,

— de condamner la S.A.R.L. [X], sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification du jugement à intervenir, à la remise en état conforme du local,

Décision du 25 Juin 2025

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— de déclarer le dépôt de garantie acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts,

— de condamner la S.A.R.L. [X] à lui payer 10 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner la S.A.R.L. [X] aux dépens comprenant le commandement du 14 octobre 2022.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

MOTIVATION

Sur la demande d’annulation du commandement de payer

La S.A.R.L. [X] sollicite, au visa des articles 1719, 1219 et 1220 du code civil, l’annulation du commandement, visant la clause résolutoire du bail, de payer des loyers impayés, au moyen tiré de l’inexécution par la S.C. SCII de sa propre obligation de lui délivrer un local conforme à sa destination contractuelle. La preneuse soutient en effet que le local ne dispose d’aucun conduit d’évacuation des fumées, alors qu’il est à usage de restaurant.

La S.C. SCII réplique que la S.A.R.L. [X] s’est montrée défaillante dans le paiement de son loyer dès la cession de fonds de commerce. Elle expose par ailleurs en substance qu’aucun défaut de conformité du conduit d’extraction d’air vicié ou de difficulté liée au bruit ou aux odeurs ne lui avaient été signalées avant la présente procédure, soulignant l’absence de diligences de la preneuse sur ce point. La bailleresse soutient que la S.A.R.L. [X] a détruit l’ancien conduit d’extraction de l’air et l’a remplacé par un conduit non conforme, ce sans l’en informer ni solliciter son autorisation pour procéder aux travaux.

En droit, l’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Quant au locataire, l’article 1728 prévoit qu’il est tenu, à titre d’obligation principale, de payer le prix du bail aux termes convenus.

Le contrat de bail commercial en cause ayant été conclu le 22 septembre 2014, les dispositions du code civil visées par la S.A.R.L. [X] dans ses conclusions ne sont pas applicables à l’espèce.

Il était néanmoins de jurisprudence constante, y compris avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, que l’interdépendance des obligations réciproques résultant d’un contrat synallagmatique comme le bail permet à l’une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l’autre n’exécute pas la sienne.

En l’espèce, le commandement de payer dont la S.A.R.L. [X] sollicite l’annulation a été signifié le 14 octobre 2022. Il porte sur la somme en principal de 34 044,80 euros au titre des loyers et charges impayés des mois de février, mars, avril, juillet, août et septembre 2022.

Il résulte notamment de l’attestation de sinistre établie par l’assureur de la S.A.R.L. [X], la S.A. BPCE IARD, le 22 avril 2024, que le local loué par la S.A.R.L. [X] a été endommagé à la suite d’un incendie intervenu le 17 juillet 2022 et que l’activité de la locataire a « été interrompue du jour du sinistre jusqu’au 1er décembre 2022, date de réouverture du restaurant ». Dans une première attestation datée du 5 septembre 2022, l’assureur expliquait qu’un « expert libéral [avait été] mandaté pour procéder au chiffrage [des dommages de la S.A.R.L. [X]] ».

En dépit des interrogations soulevées par la S.C. SCII dans ses écritures, la S.A.R.L. [X] ne justifie pas de l’indemnisation qu’elle a perçue de son assureur à la suite de ce sinistre.

Dans un courrier daté du 21 juillet 2022 qu’elle affirme avoir adressé à la S.C. SCII – la preuve de cet envoi n’étant cependant pas rapportée – la S.A.R.L. [X] explique qu’à la suite dudit incendie, « [son] assureur a immédiatement pris contact avec [celui de la bailleresse] afin de déterminer les conditions de prise en charge des réparations qui s’imposent. » La locataire précise encore que la S.C. SCII « devrait recevoir après la visite de l’expert de [son] assurance sur place une indemnisation pour la remise en état d’installations qui relèvent de [sa] responsabilité et qu[elle-même] recevr[a] une indemnisation pour [sa] perte d’exploitation et pour la remise en état ou le remplacement des aménagements qu'[elle a] financés ». La S.A.R.L. [X] déclare enfin que « les remises en état pourraient prendre plusieurs mois » et qu’elle compte « sur les provisions qui devraient [lui] être payées pour assurer les réparations et le paiement du loyer ».

C’est dans ces conditions que le commandement a été délivré, les loyers n’ayant été payés par la locataire ni avant ni après la survenance de l’incendie.

Force est de constater, d’après les pièces versées aux débats, que la problématique liée à l’évacuation de l’air vicié s’est révélée au plus tôt au mois de décembre 2022 comme cela résulte d’un échange de courriels entre la S.A.R.L. [X] et le syndic de l’immeuble, soit postérieurement à la signification du commandement litigieux.

Lorsque la S.A.R.L. [X] a assigné la S.C. SCII en opposition au commandement le 10 novembre 2022, elle n’a ainsi fait aucune mention du défaut de délivrance conforme du local désormais soulevé, se contentant de solliciter des délais de paiement.

Plus encore, l’unique mise en demeure dont justifie la S.A.R.L. [X], adressée à la bailleresse et faisant état des difficultés liées à l’extraction, a été adressée à la S.C. SCII par lettre recommandée avec avis de réception du 5 février 2024 – le pli étant avisé et non réclamé par la S.C. SCII.

Au vu de ces éléments, la S.A.R.L. [X] ne peut valablement justifier son défaut de paiement des loyers, charges et accessoires entre les mois de février 2022 et août 2022 par un manquement allégué de la S.C. SCII à son obligation de délivrance conforme ayant pris naissance à compter, au plus tôt, au mois de décembre 2022.

La S.A.R.L. [X] ne justifie aucunement de ce que l’extraction des fumées a constitué une difficulté dans son exploitation avant la survenance de l’incendie en juillet 2022 puis la réouverture du restaurant après les travaux de remise en état en décembre 2022.

Ainsi, la S.A.R.L. [X] est mal fondée à expliquer sa défaillance dans le paiement des sommes dues par l’inexécution de la S.C. SCII à son obligation de délivrance. L’exception d’inexécution excipée pour solliciter l’annulation du commandement de payer délivré le 14 octobre 2022 est donc infondée. La demande d’annulation sera en conséquence rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon cet article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le bail conclu le 22 septembre 2014 contient une clause résolutoire suivant laquelle à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou accessoires à son échéance, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux.

Il est constant que la somme de 34 044,80 euros visée au commandement de payer du 14 octobre 2022 n’a pas été réglée par la S.A.R.L. [X] dans le délai d’un mois.

En conséquence, les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire étant remplies, le bail a été résilié de plein droit le 14 novembre 2022 à 24h.

Il doit être souligné qu’au dispositif de ses conclusions, la S.A.R.L. [X] sollicite à titre subsidiaire, que le tribunal « juge n’y avoir lieu à application de la clause résolutoire du bail » et lui accorde 24 mois de délais pour s’acquitter de toute dette reconnue à son encontre.

Ces prétentions, qui seules saisissent le tribunal en application des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, ne constituent pas une demande expresse de suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire.

De manière surabondante, la S.A.R.L. [X] ne produit aucune pièce justifiant de sa situation et permettant l’évaluation de ses capacités financières.

La S.C. SCII communique pour sa part le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 12 juin 2024 de la S.A.R.L. [X] dont il résulte que le résultat de l’exercice 2023 s’est soldé par un déficit de 58 248 euros.

Au vu de cet élément et de la carence probatoire de la S.A.R.L. [X], la demande de délais de paiement ne peut pas prospérer.

En conséquence, la S.A.R.L. [X] devra, compte tenu de sa qualité d’occupante sans droit ni titre des locaux, quitter ceux-ci dans un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, sous peine d’expulsion dans les conditions fixées au dispositif.

La demande de la S.A.R.L. [X] visant à voir ordonner à la S.C. SCII, sous astreinte, de mettre en place dans les locaux un système d’extraction de l’air vicié sera par suite rejetée.

La S.A.R.L. [X] est également redevable, depuis la cessation du bail le 15 novembre 2022 et jusqu’à la restitution effective des locaux, d’une indemnité d’occupation.

Il est constant que l’indemnité d’occupation a une nature mixte, compensatoire – elle est la contrepartie de la jouissance des locaux – et indemnitaire – elle répare le préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre –.

Il est justifié de la fixer au montant du loyer en principal applicable à la date de la résiliation, charges, taxes et accessoires en plus – aucune autre demande n’est formée par la S.A.R.L. [X].

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1315 du code civil dans sa rédaction applicable, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la S.C. SCII produit un décompte locatif arrêté au 1er septembre 2024 faisant apparaître un solde débiteur à son profit de 144 618,26 euros.

Il y apparaît que depuis le 1er février 2022, la S.A.R.L. [X] n’a procédé qu’à 5 paiements, pour un montant total de 50 400 euros.

L’exception d’inexécution soulevée par la S.A.R.L. [X] pour s’opposer à la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail a été précédemment écartée compte tenu de l’absence de concomitance temporelle entre le défaut de paiement des loyers et le manquement allégué de la bailleresse.

Dès lors que la S.A.R.L. [X] a perdu son titre de locataire sur les locaux à compter du 15 novembre 2022, l’exception d’inexécution ne peut davantage prospérer sur les sommes échues, à titre d’indemnités d’occupation, depuis cette date.

La S.C. SCII n’est en effet plus tenue d’assurer à la S.A.R.L. [X] la délivrance du local conformément aux stipulations contractuelles.

En l’absence de moyen de contestation sérieux du caractère exigible des sommes visées au décompte, il sera fait droit à la demande en paiement.

En conséquence, la demande de la S.A.R.L. [X] visant à obtenir le remboursement de « la totalité des loyers dont elle s’est acquittée depuis son entrée dans les lieux au mois de février 2022 » – demande non chiffrée – sera rejetée comme étant infondée.

La demande de délais de paiement formée de manière générale par la S.A.R.L. [X] dans ses conclusions sera rejetée pour les mêmes motifs que ceux développés précédemment, à savoir la carence probatoire de la S.A.R.L. [X] et le résultat déficitaire de l’exercice 2023.

Ainsi, la S.A.R.L. [X] sera condamnée à payer la somme de 144 618,26 euros à la S.C. SCII au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires impayés arrêtés au 1er septembre 2024.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Sur la situation relative à l’extraction de l’air vicié dans les locaux

Les parties s’opposent sur la responsabilité de la conformité du système d’extraction d’air en place dans les locaux.

Comme cela a déjà été établi précédemment, aucune preuve n’est rapportée par la S.A.R.L. [X] d’un dysfonctionnement lié au système d’extraction de l’air vicié dans le local appartenant à la S.C. SCII avant le mois de décembre 2022 lorsque le syndic l’a alertée au sujet de la modification sans autorisation du système.

Il est ensuite démontré par la S.A.R.L. [X] que l’ancien système d’évacuation, dont la conformité n’a pas été contestée par les autorités compétentes, n’impliquait aucun conduit d’extraction. La locataire produit ainsi plusieurs attestations circonstanciées et concordantes de résidents de l’immeuble, dont il ressort qu’avant l’incendie qui a endommagé le local en juillet 2022, il n’existait pas de conduit d’évacuation relié au restaurant : l’air vicié et les fumées étaient extraites par deux ouvertures faisant office de prises d’air situées sur la toiture du restaurant donnant dans la cour de l’immeuble. Il est constant que l’incendie a endommagé l’ouverture de gauche, qui a été remplacée par un conduit d’extraction.

Ces attestations sont corroborées par la notice descriptive des travaux rédigée par M. [E], architecte mandaté par la S.A.R.L. [X], qui comprend des photographies permettant de constater l’état de la toiture post-incendie (soit un petit conduit et une ouverture sur la toiture à la droite du conduit).

La S.C. SCII ne rapporte aucune preuve contraire à ce qui précède. Elle ne démontre pas qu’un véritable conduit d’extraction préexistait à l’incendie. C’est d’ailleurs dans ce sens que le représentant du syndic qui a échangé avec la S.A.R.L. [X] en décembre 2022 écrivait constater « que l’installation mise en œuvre [à la suite des travaux réparatoires] est différente de l’existant ».

Or, il résulte du constat dressé par les services de la ville de [Localité 9] le 23 mars 2023 que le nouveau conduit installé par la S.A.R.L. [X] à la suite de l’incendie présente un défaut de conformité par rapport à la réglementation sanitaire de la ville de [Localité 9] en ce qu’il n’est pas éloigné de plus de huit mètres de tout ouvrant.

Les services municipaux ont réitéré ce constat le 22 août 2023 et la S.A.R.L. [X] a été mise en demeure de mettre un terme aux nuisances olfactives engendrées par ce défaut dans un délai de trois mois, au risque d’un nouveau contrôle.

La S.A.R.L. [X] a ensuite mandaté un architecte, M. [E], qui a établi la notice descriptive évoquée précédemment. La S.A.R.L. [X] produit sur ce point trois notes d’honoraires portant sur des prestations de déplacement et dépôt de déclaration préalable de travaux pour un montant total de 3 250 euros.

Le 21 octobre 2023, la maire de [Localité 9] a pris un arrêté de non opposition à l’exécution des travaux déclarés par la S.A.R.L. [X] pour le remplacement du conduit d’extraction sur cour, après avis favorable de l’architecte des bâtiments de France.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 5 février 2024, avisée mais non réclamée par la S.C. SCII, la S.A.R.L. [X] a régulièrement mis la bailleresse en demeure d’intervenir auprès du syndic et de l’assemblée générale pour obtenir l’autorisation de faire réaliser les travaux projetés et autorisés par la mairie.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] du 4 juin 2024, la S.C. SCII a soumis une demande d’autorisation de travaux visant à « remplacer la gaine de ventilation du local restaurant » pour la mettre aux normes. Cette résolution n°18 a été adoptée par l’assemblée générale.

Il résulte de ce qui précède qu’antérieurement à l’incendie du mois de juillet 2022, les fumées et l’air vicié étaient extraits des locaux par le biais de deux ouvertures dont la conformité n’a jamais été questionnée par le locataire, la copropriété ou les autorités administratives.

La destruction de ce système par l’incendie et son remplacement par la S.A.R.L. [X] par un conduit non conforme à la réglementation sanitaire est également établie.

En application de l’article 1719 du code civil, cette non-conformité relève de la seule responsabilité de la S.C. SCII, qui est obligée de délivrer au preneur un local conforme à sa destination de « café, bar, restaurant, brasserie » comportant en conséquence un système d’extraction conforme à la réglementation en vigueur.

Sur les demandes de la S.C. SCII

La S.C. SCII sollicite la condamnation de la S.A.R.L. [X] à lui payer 50 000 euros de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice non qualifié. La S.C. SCII évoque à la fois un préjudice financier causé par les frais avancés pour sa défense et à la fois un préjudice incertain dans l’hypothèse où la S.A.R.L. [X] ne remettrait pas les locaux en état à son départ. La S.C. SCII sollicite également que le dépôt de garantie lui demeure acquis au titre des réfections nécessaires du fait de l’incendie.

En droit, l’article 1147 ancien du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, force est de constater que la S.C. SCII ne motive ni ne justifie suffisamment sa demande indemnitaire. Le ou les chefs de préjudice dont elle se prévaut sont indifférenciés et en partie hypothétiques. Aucune preuve n’est rapportée de leur consistance permettant de justifier le quantum sollicité. Les frais exposés pour la présente instance sont en outre l’objet de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de dommages et intérêts sera en conséquence rejetée.

Quant à celle relative au dépôt de garantie, le bail contient deux clauses à ce propos. La première stipule que le dépôt de garantie s’élève à deux mois de loyer (soit 20 000 euros en 2014) et la seconde, que la locataire a remis à la S.C. SCII la somme de 40 000 euros « à titre de garantie complémentaire au dépôt de garantie qui conventionnellement restera entre les mains du bailleur jusqu’à la restitution des locaux par le locataire et ne sera pas rémunérée ».

À titre liminaire, il convient de souligner que la S.C. SCII ne précise pas à laquelle de ces clauses et donc de ces sommes elle se réfère dans sa demande.

Par ailleurs, au vu des stipulations contractuelles, la demande de conservation du dépôt est prématurée, la S.A.R.L. [X] occupant toujours les locaux.

Au surplus, la S.C. SCII ne produit aucun élément permettant d’évaluer les frais de remise en état des locaux – étant rappelé que la mise aux normes du système d’extraction lui incombe.

Cette demande sera donc également rejetée.

Sur les demandes formées par la S.A.R.L. [X]

La S.A.R.L. [X] sollicite la condamnation de la S.C. SCII à lui payer :

—  10 000 euros par mois depuis le mois de février 2022 en réparation de son préjudice économique causé par l’impossibilité d’exploiter normalement les locaux loués,

—  5 000 euros au titre des frais d’architecte et du temps consacré à l’obtention des autorisations relatives à la mise aux normes du système d’extraction,

—  20 000 euros au titre d’un préjudice non qualifié caractérisé par les « pressions auxquelles elle est soumise tant de la part du syndic de la copropriété et des services sanitaires de la ville de [Localité 9] qui menace (sic) régulièrement de la sanctionner tant qu’elle ne disposera pas d’un conduit d’exaction conforme » – il sera considéré qu’il s’agit d’une demande relative à un préjudice moral.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est justifié de condamner la S.C. SCII à indemniser la S.A.R.L. [X] des frais d’architecte que cette dernière a engagés afin d’obtenir l’autorisation administrative de remplacer le conduit d’évacuation non-conforme, dès lors que la responsabilité de la conformité des locaux incombe à la bailleresse. La S.C. SCII sera ainsi condamnée à payer la somme de 3 250 euros à la S.A.R.L. [X].

Le surplus sollicité au titre du temps consacré à effectuer des démarches n’est en revanche pas suffisamment justifié pour être retenu.

Quant au préjudice moral, son existence est caractérisée par les échanges entre la S.A.R.L. [X] et le syndic de l’immeuble ainsi qu’avec les services de la mairie de [Localité 9]. La S.A.R.L. [X] échoue cependant à démontrer qu’il aurait été causé par une faute de la S.C. SCII dès lors qu’elle ne rapporte aucune preuve d’avoir effectivement alerté la bailleresse avant le mois de février 2024 et qu’il apparaît qu’ensuite la S.C. SCII s’est montrée particulièrement diligente, l’autorisation des copropriétaires ayant été donnée quatre mois plus tard. La demande à ce titre sera donc rejetée.

S’agissant enfin du préjudice économique, son existence n’est pas démontrée, la S.A.R.L. [X] se contentant de procéder par allégations sur la limitation de son activité. Outre le fait que « l’impossibilité d’exploiter normalement » à cause du défaut de conformité du système d’extraction n’a pas pu débuter avant le mois de décembre 2022 au plus tôt, la S.A.R.L. [X] ne démontre pas effectivement cette impossibilité. Il résulte au contraire du rapport de gestion de l’exercice clos le 31 décembre 2023 que la seule difficulté relative à l’activité qui y est signalée est l’installation pendant 6 mois d’un échafaudage en façade, « aucun [autre] événement de nature à figurer au présent rapport [n’étant] survenu depuis la clôture de l’exercice ». La demande de dommages et intérêts sera par suite rejetée, faute de démonstration de l’existence d’un préjudice mais également d’une faute de la S.C. SCII, étant rappelé que la S.A.R.L. [X] a perdu sa qualité de locataire à compter du 15 novembre 2022.

Sur la demande de remise en état des locaux

La S.C. SCII demande au dispositif de ses conclusions que la S.A.R.L. [X] soit condamnée à « la remise en état conforme du local donné à bail sous astreinte de 100 euros par jour à compte de la signification du jugement ».

Il a néanmoins été déterminé que la mise en conformité du système d’extraction de l’air vicié dans le local incombe à la seule bailleresse en application de son obligation de délivrance conforme.

Cette demande, infondée, sera en conséquence rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. [X], partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens, comprenant le commandement du 14 octobre 2022.

La S.A.R.L. [X], condamnée aux dépens, devra payer à la S.C. SCII une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à 3 000 euros.

Les demandes formées par la S.A.R.L. [X] seront par suite rejetées.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [X] de sa demande d’annulation du commandement de payer signifié le 14 octobre 2022,

CONSTATE la résiliation du bail commercial liant la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER et la S.A.R.L. SARL [X] à effet du 14 novembre 2022 à 24h en application de la clause résolutoire du bail,

ORDONNE à la S.A.R.L. SARL [X] de restituer les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 10] à la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER au plus tard deux mois à compter de la signification du présent jugement,

ORDONNE l’expulsion de la S.A.R.L. SARL [X] ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 10], à défaut de départ volontaire passé le délai de deux mois suivant signification de ce jugement, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire,

DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [X] de sa demande d’installation d’un système conforme d’extraction de l’air vicié sous astreinte,

CONDAMNE la S.A.R.L. SARL [X] à payer à la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer en vigueur à la date de la résiliation, charges, taxes et accessoires en plus, à compter du 15 novembre 2022 et jusqu’à la libération effective des locaux et la remise des clés, déduction faite des sommes d’ores et déjà versées,

CONDAMNE la S.A.R.L. SARL [X] à payer à la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER la somme de 144 618,26 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires impayés arrêtés au 1er septembre 2024,

DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [X] de sa demande de restitution des loyers acquittés depuis février 2022,

DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [X] de ses demandes de délais de paiement,

DÉBOUTE la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts,

DÉBOUTE la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER de sa demande de conservation du dépôt de garantie,

CONDAMNE la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER à payer à la S.A.R.L. SARL [X] la somme de 3 250 euros en remboursement des frais d’architecte exposés,

DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [X] du surplus de ses demandes indemnitaires,

DÉBOUTE la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER de sa demande de remise en état conforme du local sous astreinte,

CONDAMNE la S.A.R.L. SARL [X] au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement délivré le 14 octobre 2022,

CONDAMNE la S.A.R.L. SARL [X] à payer à la SOCIÉTÉ CIVILE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de condamnation au titre des frais irrépétibles formée par la S.A.R.L. SARL [X],

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 25 Juin 2025

Le Greffier La Présidente

Henriette DURO Cassandre AHSSAINI