Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00216 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-ITEH

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 Juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 30 Mars 2026

ENTRE :

Monsieur [F] [A]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Stéphanie PALLE, avocat postulant au barreau de SAINT-ETIENNE, M^e Thomas NORMAND, avocat plaidant au barreau de LILLE

ET :

Monsieur [X] [J]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Gilles PEYCELON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substitué par M^e Ophélie JOUVE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Juin 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 15 décembre 2020, Monsieur [X] [J] a donné à bail à Monsieur [F] [A] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 1700 euros, hors charges, outre un dépôt de garantie de 1700 euros.

Selon état des lieux sortant, Monsieur [F] [A] a quitté les lieux le 3 janvier 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, Monsieur [F] [A] a attrait Monsieur [X] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— sa condamnation à lui restituer la somme de 1700 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

— sa condamnation à lui payer la somme de 4930 euros au titre des intérêts de retard sur le montant du dépôt de garantie,

— sa condamnation à lui payer la somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive,

— sa condamnation à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— sa condamnation au paiement des entiers dépens.

Appelée à l’audience du 11 février 2025, l’affaire a été renvoyée successivement aux audiences des 1er septembre 2025, 9 décembre 2025 et 30 mars 2026.

A l’audience de plaidoirie du 30 mars 2026, Monsieur [F] [A], représenté par son conseil se référant à ses écritures et plaidant oralement, a sollicité sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le débouté des demandes de Monsieur [X] [J],

— sa condamnation à lui restituer la somme de 1700 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

— sa condamnation à lui payer la somme de 7650 euros au titre des intérêts de retard sur le montant du dépôt de garantie,

— sa condamnation à lui payer la somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive,

— sa condamnation à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— sa condamnation au paiement des entiers dépens.

Au visa des articles 1104 du code civil et 22 de la loi du 6 juillet 1989, il expose que l’état des lieux entrant est très incomplet et qu’il appartient au bailleur de démontrer que la piscine louée était dans un état impeccable. Il ajoute que contrairement à la stipulation du contrat, le logement n’a pas été entièrement rénové comme le montrent les photographies de l’état des lieux. Il explique que l’état des lieux de sortie, effectué par des prestataires différents, est différent en sa méthodologie de celui effectué à l’entrée. Il mentionne qu’aucune description du matériel de la piscine n’est détaillée et que la facture communiquée concerne des éléments non évoqués, ni contrôlés. Il conclut que la comparaison entre les états de lieux d’entrée et de sortie est biaisée. Il relève que si le locataire était en charge du bon entretien de la piscine, elle devait déjà l’être lorsqu’elle a été mise à disposition.

Il souligne que son entier dépôt de garantie a été retenu selon décompte pour la vidange du bassin dont la facture est en réalité de 250 euros HT.

Il observe que la facture intitulée « vidange bassin » en date du 8 avril 2022 a été établie au nom de Monsieur [Y] [J] et à une autre adresse que celle du bien loué, celle de Monsieur [X] [J]. Il précise que celui-ci possède également une piscine. Il affirme que l’attestation de la société DESJOYAUX a été émise par pure forme.

Il rappelle que la non restitution du dépôt de garantie dans les délais implique sa majoration et compte 45 mois de retard. Il soutient la résistance abusive de Monsieur [X] [J] et demande 2000 euros de dommages-intérêts dans le corps des conclusions (contre 1500 euros dans le dispositif).

Il déclare infondé la demande reconventionnelle, celle-ci se basant sur la facture contestée.

Monsieur [X] [J], représenté par son conseil se référant à ses écritures et plaidant oralement, a sollicité :

— le débouté des demandes de Monsieur [F] [A],

— reconventionnellement, sa condamnation à lui régler la somme de 7461,71 euros au titre des réparations rendues nécessaires sur la piscine louée,

— sa condamnation à lui payer la somme de 7650 euros au titre des intérêts de retard sur le montant du dépôt de garantie, avec déduction de la somme de 1700 euros conservé au titre du dépôt de garantie,

— sa condamnation à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— sa condamnation au paiement des entiers dépens.

Au visa de la loi du 6 juillet 1989, à l’appui du contrat de bail et de l’état des lieux d’entrée, il souligne que l’entretien de la piscine était un élément essentiel qu’il convenait d’entretenir. Il précise qu’elle a été mise à disposition en parfait état, sans aucune défectuosité. Il relève que son locataire ne s’est jamais plaint de malfaçons. Il explique que selon l’état des lieux sortant, des traces noires, un manque d’eau et autre désordres ont été décelées, ce qui a été porté à la connaissance de Monsieur [F] [A] par courrier du 5 janvier 2022 sans contestation de sa part.

Il affirme que si la facture de la société DESJOYAUX a été établi à son adresse, et au nom de son fils, elle concerne bien les frais relatifs à la piscine louée. Il fait état d’une attestation du prestataire pour le confirmer et évoque un devis dressé le 17 janvier 2022, peu après le départ du locataire.

Au visa des articles 1730 et 1732 du code civil, et de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, il soutient que c’est à bon droit qu’il a conservé le dépôt de garantie.

Il détaille que Monsieur [F] [A] reste redevable de la somme de 168,61 euros s’agissant du loyer du 1er au 3 janvier 2022 et de 5593,10 euros de frais de réparations, déduction faite de la somme de 1700 euros versée au titre de la garantie.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES DEMANDES PRINCIPALES :

Selon l’article 1730 du code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Selon l’article 1732 du code civil, « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

En application de l’article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé : « c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l’un des faits suivants :

— soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure ;

— soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur ;

— soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait « d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » ;

— ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté.

Il convient de préciser que l’usure normale s’entend de la dégradation naturelle d’un bien immobilier au fil du temps et en raison d’une utilisation raisonnable.

Le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives doit rapporter la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail. Par ailleurs, l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif de dépenses. En revanche, le bailleur est tenu de démontrer le préjudice subi, qui est souverainement apprécié le jour où le juge statue.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

« A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. »

Sur la demande en paiement de la somme de 7461,71 euros au titre des réparations rendues nécessaires sur la piscine louée, en réalité de 5593,10 euros :

A titre liminaire, il convient de relever que les modalités relatives à l’établissement des états des lieux d’entrée et de sortie ont été acceptées par les parties en son temps et que le contradictoire n’est pas remis en question nonobstant l’absence de Monsieur [F] [A] aux deux évènements, lequel a cependant signé les actes.

En l’espèce, s’il est vrai que les informations relatives à la piscine sont très succinctes pour décrire « un système piscine », « un côté piscine sol carrelé noirci, piscine avec barrière de sécurité et bâche, épuisette et balai », « matériel entretien piscine », « une pompe » et des « tuyaux », l’état général est en bon état.

Si l’état des lieux de sortie mentionne également un bon état général du jardin côté piscine, il est néanmoins mentionné, outre le sol carrelé noirci, « quelques joints craquelés, traces noires, se décolle, fissuré piscine non nettoyée, manque d’eau, liner non vérifié, bâche électrique fonctionnement difficile ne remonte pas, lattes cassées, hivernage non fait barrière de sécurité et bâche, épuisette et balai, douche ne fonctionne pas », « une pompe robot non vérifiée » et tuyaux mauvais état déchiré ».

Monsieur [F] [A] n’apporte aucune preuve pour démontrer que ces constats étaient préexistants à son entrée dans les lieux.

Il sera cependant considéré que certaines réparations sont à la charge du bailleur comme étant des travaux majeurs relevant de ses obligations, Monsieur [X] [J] ne démontrant pas au surplus que c’est le mauvais entretien de la piscine qui a conduit au remplacement de la pompe à chaleur, de l’appareil de traitement au sel, au remplacement de la pompe à infiltration et au remplacement de la douche solaire. Par ailleurs, il n’est pas non plus fait état du caractère neuf de ces installations au moment de la conclusion du contrat et observé sur le critère de vétusté.

En conséquence, seuls seront retenus la vidange et le nettoyage de la piscine au titre des dégradations locatives.

Monsieur [X] [J] sera donc débouté de sa demande en paiement de la somme de 5593,10 euros au titre des dégradations locatives impayées.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie :

A titre liminaire, compte tenu de l’attestation de la société DESJOYAUX en date du 26 mai 2025 précisant le lieu où la réparation de la piscine a été faite, soit dans l’immeuble loué par Monsieur [X] [J], soit [Adresse 3] à [Localité 1], il sera retenu la validité de la facture datée du 8 avril 2022.

Ainsi, il résulte de ladite facture que la vidange du bassin et le nettoyage de la piscine ont coûté 775,10 euros TTC.

Dans ces conditions, Monsieur [X] [J] sera condamné à restituer à Monsieur [F] [A] la somme de 924,90 euros (1700 – 775,10).

Sur la demande de majoration :

En l’espèce, il n’est pas mentionné l’adresse du nouveau domicile de Monsieur [F] [A] sur l’état des lieux sortant.

Il résulte que pièces communiquées que Monsieur [F] [A] n’a été véritablement touché par courrier qu’en suite du recommandé du 2 novembre 2022 adressé par le conseil du bailleur, et lequel a trouvé une réponse par son propre conseil. Dès lors, il ne peut être compté la majoration qu’à partir de cette date.

Le calcul est donc le suivant, étant précisé que Monsieur [F] [A] ne retient que 45 mois depuis le 3 février 2022, soit jusqu’à octobre 2025.

924,9 / 10 % = 92,49 X 36 mois (de novembre 2022 à septembre 2025) = 3329,64 euros.

Dans ces conditions, Monsieur [X] [J] sera condamné à payer à Monsieur [F] [A] la somme de 3329,64 euros.

Sur la demande en paiement du reliquat du loyer :

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de contestation sur la demande tenant au paiement du loyer dû du 1er au 3 janvier 2022, il sera accordé la somme de 164,52 euros au bailleur (1700/31 X3).

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

Dans ces conditions, Monsieur [F] [A] sera condamné à payer à Monsieur [X] [J] la somme de 164,52 euros au titre du loyer impayé.

Sur la demande en paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts :

Au visa de l’article 768 du code de procédure civile le tribunal n’est saisi que des demandes figurant dans le dispositif des conclusions,

soit en l’espèce 1500 euros et non 2000 euros comme mentionné dans le corps des conclusions.

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il n’est pas démontré la mauvaise foi de Monsieur [X] [J] lequel a pu légitimement croire que la somme retenue au titre des dégradations locatives alléguées lui était due.

Par conséquent, Monsieur [F] [A] sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [J], succombant au principal, aura la charge de ses dépens.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties sera donc déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [X] [J] de sa demande en paiement de la somme de 5593,10 euros au titre des dégradations locatives impayées ;

CONDAMNE Monsieur [X] [J] à payer à Monsieur [F] [A] la somme de 924,90 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [X] [J] à payer à Monsieur [F] [A] la somme de 3329,64 euros au titre de la majoration relative à la non restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [F] [A] à payer à Monsieur [X] [J] la somme de 164,52 euros au titre du reliquat du loyer du 1er au 3 janvier 2022 impayé ;

DEBOUTE Monsieur [F] [A] de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [X] [J] aux entiers dépens ;

DEBOUTE Monsieur [F] [A] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [X] [J] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

La présente décision a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION