Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03136 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I2OQ

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Jean-Philippe BELPERRON, Vice-Président en charge du contentieux de la protection, assisté de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 18 Novembre 2025

ENTRE :

S.C.I. MEN

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par LEXFACE, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [F] [N]

demeurant [Adresse 1]

non comparant ni représenté

Madame [X] [U] épouse [N]

demeurant [Adresse 2]

non comparante ni représentée

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 12 décembre 2018, la SCI MEN , a donné à bail à Madame [X] [U] , un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à SAINT CHAMOND, moyennant un loyer mensuel révisable de 600,00 euros outre une provision sur charge de 40,00 euros.

Le 15 décembre 2018, Monsieur [F] [N] a déclaré se porter caution, solidairement avec Madame [X] [U] , du paiement de la dette de loyer, dans la limite d’un montant de 21 600 euros.

La SCI MEN a fait délivrer le 26 décembre 2024 à Madame [X] [U] un commandement de payer les loyers échus, signifié à la caution le 8 janvier 2025, pour un arriéré de 1432,79 €.

Par voie électronique avec accusé de réception du 27 décembre 2024, la SCI MEN a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation du 12 juin 2025 à Madame [X] [U] et délivrée le 16 juin 2025 à Monsieur [F] [N], es qualité de caution, toutes deux signifiées par dépôt à étude, la SCI MEN a attrait ces derniers devant le juge des contentieux près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de location ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [U] ;

— de condamner Madame [X] [U] solidairement avec la caution au paiement des sommes suivantes :

1796,54 € euros au titre de sa créance locative outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer délivré le 26 décembre 2024 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

La SCI MEN a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par notification électronique le 19 juin 2025.

L’audience s’est tenue le 18 novembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la SCI MEN, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 1087,29 euros sa créance locative arrêtée au 1 novembre 2025.

Madame [X] [U] , bien qu’ayant été régulièrement citée, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Monsieur [F] [N], bien qu’ayant été régulièrement cité, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été transmis avant l’audience. La locataire ne s’est pas rendue aux rendez-vous proposés.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence des défendeurs

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence des défendeurs.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. (…) Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [X] [U] le 26 décembre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 1432,79 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [X] [U] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 février 2025.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [X] [U] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [U] et de dire que faute par Madame [X] [U] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SCI MEN verse aux débats un décompte arrêté au 1 novembre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 1087,29 euros.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de la SCI MEN est justifiée tant dans son principe que dans son montant

Il convient par conséquent de condamner Madame [X] [U] à payer la somme de 1087,29 €, actualisée au 3 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Madame [X] [U] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la SCI MEN.

Il y a donc lieu de condamner Madame [X] [U] à verser cette indemnité à la SCI MEN et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes formulées contre la caution

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

L’article 2297 du Code civil dispose que, « à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimés en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres ».

En l’espèce, le commandement de payer les loyers a été signifié à la caution dans les délais légaux.

L’étendu de l’engagement de caution est d’interprétation stricte, dès lors l’engagement de caution à régler les indemnités d’occupations ne peut intervenir que si ce dernier s’engage dans l’écrit à régler l’indemnité d’occupation. L’engagement imprécis de régler toute indemnité ne permet pas de caractériser l’engagement à régler l’indemnité spécifique d’occupation.

Il est en outre établi que par acte sous seing privé du 12 décembre 2018, Monsieur [F] [N] a déclaré se porter caution, solidairement avec Madame [X] [U], du paiement de la dette de loyers sans extension à l’indemnité d’occupation.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [F] [N], solidairement avec Madame [X] [U], à payer à la SCI MEN, la somme due à la date de la fin du bail soit le 27 février 2025, la somme due au 27 février 2025 étant supérieure à celle due au 3 novembre 2025, il y a lieu de le condamner à la somme de 1087,29 euros.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [X] [U] in solidum avec Monsieur [F] [N], es qualité de caution, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 décembre 2024, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture que les frais d’acte équitable resteront à la charge du demandeur.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la SCI MEN l’ensemble des frais qui n’entrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner Madame [X] [U] in solidum avec Monsieur [F] [N], es qualité de caution, à verser à la SCI MEN la somme de 400,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 12 décembre 2018 entre la SCI MEN et Madame [X] [U] concernant le bien sis [Adresse 3] à SAINT CHAMOND s’est trouvé de plein droit résilié le 27 février 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [U] avec Monsieur [F] [N], es qualité de caution, à payer à Madame [C] [R] et la SCI MEN la somme de 1087,29 € arrêtée au 3 novembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [X] [U] ;

DIT que faute par Madame [X] [U] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [X] [U], à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à la SCI MEN ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DEBOUTE la SCI MEN de sa demande de condamnation de Monsieur [F] [N] au titre des indemnités d’occupation  ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

CONDAMNE in solidum Madame [X] [U] avec Monsieur [F] [N], es qualité de caution, au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 décembre 2024, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture mais pas les frais d’acte équitable ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [U] avec Monsieur [F] [N], es qualité de caution, à verser à Madame [C] [R] et la SCI MEN la somme de 400,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE