TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

MINUTE N° 2025/543

AFFAIRE : N° RG 24/00357 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3MBV

Copie à :

Maître Caroline VERGNOLLE

prefecture

Copie exécutoire à :

M^e Pierre MARAVAL

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 Juin 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [D]

né le 09 Mars 1949 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 1]

comparant et assisté de M^e Pierre MARAVAL, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [U]

né le 14 Novembre 1958 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par Maître Caroline VERGNOLLE de la SELARL AVOCARREDHORT, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

en présence de M [Y], auditeur de justice

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 11 Avril 2025

DECISION :

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2025 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 décembre 2017 avec une prise d’effet le 1er janvier 2018, Monsieur [W] [D] a donné à bail à Monsieur [S] [U] un bien à usage d’habitation meublé sis [Adresse 5], pour un loyer initial mensuel de 500 euros outre les charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [W] [D] a fait signifier le 17 avril 2024 à Monsieur [S] [U] un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette d’un montant de 3574 euros dans un délai de six semaines. En outre, il lui a fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative dans un délai d’un mois.

Monsieur [W] [D] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault le 18 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2024, Monsieur [W] [D] a fait assigner Monsieur [S] [U] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] aux fins de constat de la résiliation du bail, d’expulsion du locataire, de la condamnation de celui-ci au paiement des arriérés de loyers et charges ainsi qu’à une indemnité d’occupation outre la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 03 juillet 2024.

Appelée à l’audience du 06 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet de 5 renvois pour être finalement retenue à l’audience du 11 avril 2025.

A l’audience, Monsieur [W] [D], représenté par son avocat, sollicite de :

de débouter Monsieur [S] [U] de sa demande tendant à juger que Monsieur [W] [D] a manqué à ses obligations de délivrance et d’entretien,débouter Monsieur [S] [U] de sa demande tendant à voir condamner Monsieur [W] [D] à remplacer les soi-disant trois radiateurs défectueux, changer la porte d’entrée, installer un système de ventilation, nettoyer les moisissures et peindre des murs et plafonds,débouter Monsieur [S] [U] de sa demande tendant à voir condamner Monsieur [W] [D] à une astreinte,débouter Monsieur [S] [U] de sa demande tendant à voir bénéficier de délais de paiement sur trois ans,constater la résiliation du bail intervenue le 29 mai 2024 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat, ordonner la libération des lieux par Monsieur [S] [U] et de tout occupant de son chef après remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie de l’immeuble donné à bail sis [Adresse 4],ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [U] et de tout occupant introduit de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique, de l’immeuble donné à bail sis [Adresse 4],ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Monsieur [S] [U],condamner Monsieur [S] [U] à payer à Monsieur [W] [D] la somme de 2000 euros au titre des loyers du mois de décembre 2023 au mois de mars 2024 et la somme de 1574 euros concernant les charges impayées de septembre 2023 à mars 2024, condamner Monsieur [S] [U] à payer à Monsieur [W] [D] une indemnité mensuelle d’occupation de 500 euros, de la résiliation soit du 29 mai 2024 jusqu’à jour de libération des locaux et de la restitution des clés, indemnité à indexer selon les dispositions du contrat résilié,en tout état de cause,

juger qu’à la date du 28 février 2025 la somme totale due au titre des loyers s’élève à la somme de 5000 euros,condamner Monsieur [S] [U] à payer à Monsieur [W] [D] la somme de 5000 euros, somme à parfaire,juger qu’à la date du 28 février 2025 la somme totale due au titre des charges s’élève à la somme de 2349 euros, somme à parfaire dans l’attente des relevés de compteurs de Monsieur [S] [U] à compter de janvier 2025,condamner Monsieur [S] [U] à payer à Monsieur [W] [D] la somme de 2349 euros, somme à parfaire,constater que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,condamner Monsieur [S] [U] à payer à Monsieur [W] [D] la somme de 2200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance dont le coût des commandements, de la présente assignation ainsi que de l’ensemble des actes nécessaires à l’exécution de l’ordonnance à intervenir, et ce compris en cas d’exécution forcée de la condamnation, le paiement des sommes correspondant au montant de l’article 10 du décret 12 décembre 1996 modifié par décret du 8 mars 2001.

Au soutien de sa demande de résolution du contrat, il expose que le commandement du 17 avril 2024 faisait injonction de justifier la police d’assurance locative, que l’assignation visait cette obligation et que le locataire communique une attestation locative à effet du 2 octobre 2024. Il fait valoir que malgré les demandes répétées et la procédure pendante, depuis plusieurs années le locataire n’assure pas le bien. Il ajoute que les sommes visées dans le commandement de payer n’ont pas été versées.

S’agissant de sa demande de paiement des charges, il explique qu’elle faisait l’objet d’une estimation depuis janvier 2024 dans la mesure même où le locataire se refusait de communiquer les relevés des compteurs contrairement au bail. Il précise que le locataire a dénié communiquer le 17 décembre 2024 les relevés des compteurs EDF et EAU et qu’il a pu calculer les charges qui sont parfaitement justifiées.

Sur le rejet des demandes adverses, il expose que le locataire ne s’est jamais plaint de l’état du logement ni par écrit, ni oralement, que le bien est parfaitement entretenu par lui, que la partie adverse n’indique nullement que l’état du logement serait non décent et qu’il n’existe aucun manquement de sa part en ce qui concerne les trois radiateurs, la porte d’entrée, le système de ventilation et les soi-disant moisissures qui sont les conséquences de l’utilisation du bien par le locataire.

Sur la demande reconventionnelle du locataire de délais de paiement, il fait valoir que Monsieur [S] [U] bénéficie de revenus lui permettant de rembourser sa dette.

Monsieur [S] [U], représenté par son avocat, sollicite de :

débouter Monsieur [W] [D] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;constater le manquement de Monsieur [W] [D] à ses obligations de délivrance et d’entretien en tant que bailleur,constater l’absence d’acquisition de la clause résolutoire ;condamner Monsieur [W] [D], sous un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, à remplacer les trois radiateurs, à changer la porte d’entrée, à installer un système de ventilation, à nettoyer les moisissures et à peindre les murs et plafonds endommagés, ordonner en cas de non-réalisation des travaux dans un délai de deux mois une astreinte de 50 euros par jour, suspendre le versement des loyers et charges dus par Monsieur [S] [U] jusqu’à parfaite réalisation des travaux mis à la charge du Monsieur [W] [D],À titre subsidiaire,

ordonner le paiement de la dette locative de Monsieur [W] [D] sur trois ans,prendre acte de la reprise des paiements du loyer avant l’audience, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,ordonner le maintien de Monsieur [U] dans les lieux loués,condamner Monsieur [W] [D] à verser à Monsieur [S] [U] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Monsieur [W] [D] aux entiers dépens.

Sur le manquement du bailleur à ses obligations, il expose au visa des articles 1720 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le logement donné à bail par Monsieur [W] [D] ne répond pas aux critères de décence, qu’il n’est pas en bon état d’usage et de réparations. Il fait valoir les constats du commissaire de justice s’agissant de l’absence de chauffage, de traces noirâtres de moisissures dans toutes les pièces sur les murs et plafonds, d’absence de ventilation d’aération dans la salle d’eau et les WC, de problème d’épaisseur des murs séparatifs avec le logement voisin et d’une porte d’entrée qui ferme difficilement.

Sur l’absence d’acquisition de la clause résolutoire, il soutient justifier d’une assurance locative du bien loué conformément au commandement d’avoir à en justifier. Il fait valoir que le bien loué est impropre à son usage d’habitation et qu’il est fondé à invoquer l’exception d’inexécution et à ne plus procéder au règlement des loyers et charges le temps que le logement ne sera pas remis en bon état de réparations par le bailleur.

Sur les charges locatives, il souligne qu’aux termes du contrat de bail, il doit régler les charges relatives à l’eau et l’électricité, qu’il est prévu que le bailleur adresse une facturation réalisée après relevé des compteurs divisionnaires sur la base d’un prix forfaitaire du kilowatt heure et du mètre cube en prenant en compte le prix moyen annuel des factures EDF et SUEZ concernant le bâtiment dans lequel se trouve l’appartement. Il soutient que le bailleur a omis de réclamer ces index à celui-ci et de procéder à l’évaluation des charges telles que prévues dans le contrat de bail. Il ajoute que depuis son entrée dans les lieux en 2017, le bailleur n’a produit aucun justificatif permettant d’apprécier le prix moyen annuel des factures EDF et SUEZ avant la présente procédure. Il reconnait que suivant les éléments transmis par le bailleur dans ses conclusions récapitulatives, il est en mesure de vérifier devoir la somme sollicitée au titre de l’eau et de l’électricité. Il fait observer que le bailleur demande dans ses dernières écritures la somme de 122 euros au titre des ordures ménagères.

À titre infiniment subsidiaire, dans l’éventualité où le tribunal considère la clause résolutoire acquise, il indique solliciter des délais de paiement sur trois ans pour régulariser la dette locative et le maintien dans les lieux. Il soutient disposer de la capacité à régler son loyer. Il précise avoir repris le règlement des loyers depuis le 10 septembre 2024.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 03 septembre 2024. Il en ressort que les impayés de loyers sont liés à un litige avec le propriétaire concernant un inconfort du preneur constaté par un commissaire de justice ainsi qu’une demande de paiement des charges d’eau et d’électricité. Il est précisé que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer et qu’il ne souhaite pas se maintenir dans le logement. Il est indiqué que des démarches de relogement dans des parcs privé et public sont en cours et qu’une mesure d’accompagnement social lié au logement devrait être signée prochainement afin de soutenir Monsieur [S] [U] dans ses démarches de relogement.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par la voie électronique le 03 juillet 2024, au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [W] [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

— Sur le défaut d’assurance :

L’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. »

En l’espèce, le commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer du 17 avril 2024 vise la clause du bail et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 7g précité.

Le commandement d’avoir à justifier d’une assurance est demeuré infructueux pendant plus d’un mois.

Pour autant, le bail ne prévoit pas qu’à défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs et un mois après un commandement d’en justifier demeuré infructueux, la convention sera résiliée de plein droit.

Ce moyen sera écarté.

— Sur le défaut de paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer signifié au locataire le 17 avril 2024 reproduit textuellement la clause résolutoire contenue dans le contrat de location.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3574 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 mai 2024.

Sur l’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 1219 du code civil prévoit que : « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

En l’espèce, Monsieur [S] [U] soutient qu’il a cessé de payer son loyer à raison de l’état impropre du bien et de l’inertie du bailleur malgré ses alertes sur l’insuffisance de chauffe du logement, de la présence de moisissures, sur l’absence de ventilation et d’aération du logement et sur la fermeture très difficile de la porte d’entrée.

Il produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 17 janvier 2024 dans lequel il est indiqué qu’aucun des trois radiateurs présents dans le logement ne produit de chaleur, que le locataire a déclaré que la cuve à fioul est vide et n’est jamais remplie par le propriétaire, qu’il vit seul et ne pas chauffe pas le logement. Le procès-verbal de constat fait également état de multiples traces noirâtres de moisissures au plafond et sur les murs dans les pièces du logement, de l’absence de fenêtre dans la salle d’eau et les WC, de la présence d’une grille de ventilation dans les WC et la salle d’eau qui n’est pas en fonctionnement et d’une porte d’entrée qui ne se ferme que très difficilement.

De son côté, Monsieur [W] [D] soutient que le locataire occupe le bien depuis plus de 6 ans et que contrairement à ce qu’il soutient il ne s’est jamais plaint de l’état du logement, ni par écrit, ni oralement. Il fait valoir qu’il entretient le bien et qu’il est diligent dans les demandes du locataire. Au soutien de ses propos, il expose avoir missionné une entreprise pour intervenir dans les lieux suite à un dysfonctionnement du chauffe-eau le jour-même de son information par le locataire. Il produit une facture du 28 avril 2023 de l’entreprise RT PLOMBERIE d’un montant de 720 euros pour le remplacement d’un chauffe-eau.

Sur les problèmes soulevés par le locataire, s’agissant du chauffage, Monsieur [W] [D] explique que le bien dispose d’un chauffage central et de radiateurs, que Monsieur [S] [U] se plaint de ne pas avoir de chauffage alors même qu’il n’a pas rempli la cuve de fuel qui doit être acheté par lui. S’agissant de la porte d’entrée, il soutient que Monsieur [S] [U] a changé la serrure et qu’il a abimé la porte. Il précise qu’il a fait intervenir un artisan aux fins de mise en jeu et ajustement. S’agissant du système de ventilation, il fait valoir qu’elle est présente en bas et « prise haute » dans les WC et la salle de bain et que les WC sont indépendants. S’agissant des moisissures, il expose que les soi-disant moisissures sont les conséquences des traces de peinture réalisées par Monsieur [S] [U] sans autorisation, de l’utilisation d’un chauffage à pétrole et non du chauffage central, de la présence de chiens laissant des traces sur les murs.

Compte-tenu des contestations par le bailleur des désordres et en l’absence de constatations techniques établies dans le cadre d’un constat de décence et/ou d’expertise, il n’est donc pas démontré que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et que cette inexécution serait suffisamment grave pour permettre au locataire de se prévaloir d’une exception d’inexécution.

Enfin, Monsieur [S] [U] ne démontre pas avoir dénoncé les désordres constatés dans le procès-verbal de commissaire de justice en date du 17 janvier 2024 à Monsieur [W] [D] avant cette date, ni lui avoir indiqué qu’il cesserait de payer les loyers et charges dans l’attente de réparations.

Cette demande d’exception d’inexécution de Monsieur [S] [U] sera rejetée.

Par conséquent, Monsieur [S] [U] sera débouté de ses demandes de constater le manquement de Monsieur [W] [D] à ses obligations de délivrance et d’entretien en tant que bailleur, de constater l’absence d’acquisition de la clause résolutoire, de condamner Monsieur [W] [D], sous un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, à remplacer les trois radiateurs, à changer la porte d’entrée, à installer un système de ventilation, à nettoyer les moisissures et à peindre les murs et plafonds endommagés, d’ordonner en cas de non-réalisation des travaux dans un délai de deux mois une astreinte de 50 euros par jour, de suspendre le versement des loyers et charges dus par Monsieur [S] [U] jusqu’à parfaite réalisation des travaux mis à la charge du Monsieur [W] [D].

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [S] [U] fait valoir la reprise du paiement des loyers depuis novembre 2024 et justifie de son revenu disponible mensuel de 652,16 euros après déduction de ses charges.

Pour autant, il sera observé que Monsieur [S] [U] s’est abstenu de régler volontairement les loyers sur la période de décembre 2023 à août 2024 de son propre chef, considérant le bien impropre sans pour autant y avoir été autorisé par une décision de justice. Le locataire ne présentait pas de difficultés financières durant la période pendant laquelle il a cessé de régler les loyers puisqu’il percevait 1312 euros de salaire (15754/12) et 1302 euros de pensions, retraites, rente (15628/12) en moyenne par mois suivant son avis d’imposition 2024 sur les revenus 2023.

Il sera constaté que Monsieur [S] [U] a pu bénéficier des plus larges délais de fait pendant la période durant laquelle il s’est abstenu de régler les loyers et la durée de la présente instance, lui laissant la possibilité de provisionner le montant de sa dette.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [S] [U] de ses demandes reconventionnelles de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Il convient donc de prononcer l’expulsion de Monsieur [S] [U] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, tout en précisant que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la dette locative

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [W] [D] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 février 2025, Monsieur [S] [U] lui devait la somme de 5000 euros au titre de l’arriéré de loyers et de 2349 euros au titre des charges de septembre 2023 à décembre 2024.

Monsieur [S] [U] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ces montants. Dans ses écritures, il reconnait le montant de la dette de loyer. Sur le montant des charges sollicité, il expose qu’après sa demande au bailleur d’avoir à en justifier, ce dernier a enfin fournit les éléments. Il précise être dès lors en mesure de vérifier devoir la somme de 2227 euros au titre des charges d’eau et d’électricité. Il fait observer une nouvelle demande de règlement du bailleur dans ses dernières écritures au titre de la taxe d’ordures ménagères 2024 à hauteur de 122 euros sans s’y opposer.

Par conséquent, Monsieur [S] [U] sera condamné à payer à Monsieur [W] [D] la somme de 5000 euros au titre de l’arriérés des loyers à la date du 28 février 2025 et la somme de 2349 euros due au titre des charges de septembre 2023 à décembre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 500 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au demandeur ou à son mandataire.

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [S] [U] qui succombe à la cause sera condamné aux dépens de la présente instance dont le coût des commandements, de la présente assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu de dire que le coût des actes d’exécution forcée éventuels restera à la charge du défendeur en plus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile, cette demande n’ayant pas lieu d’être tranchée à ce stade de la procédure, étant rappelé qu’en tout état de cause, frais du paiement sont à la charge du débiteur conformément à l’article 1342-7 du code civil.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, laquelle sera donc maintenue.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 décembre 2017 entre Monsieur [W] [D], d’une part, et Monsieur [S] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] sont réunies à la date du 29 mai 2024 ;

ORDONNE à Monsieur [S] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5],

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’ à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [S] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 500 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges selon les dispositions du contrat résilié, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [S] [U] à payer à Monsieur [W] [D] la somme de 5000 euros (cinq mille euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2025,

CONDAMNE Monsieur [S] [U] à payer à Monsieur [W] [D] la somme de 2349 euros au titre des charges de septembre 2023 à décembre 2024,

DEBOUTE Monsieur [S] [U] de sa demande de constater l’absence d’acquisition de la clause résolutoire ;

DEBOUTE Monsieur [S] [U] de sa demande de condamner Monsieur [W] [D], sous un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, à remplacer les trois radiateurs, à changer la porte d’entrée, à installer un système de ventilation, à nettoyer les moisissures et à peindre les murs et plafonds endommagés,

DEBOUTE Monsieur [S] [U] de sa demande d’ordonner en cas de non-réalisation des travaux dans un délai de deux mois une astreinte de 50 euros par jour,

DEBOUTE Monsieur [S] [U] de sa demande de suspendre le versement des loyers et charges dus par Monsieur [S] [U] jusqu’à parfaite réalisation des travaux mis à la charge du Monsieur [W] [D],

DEBOUTE Monsieur [S] [U] de ses demandes à titre subsidiaire d’ordonner le paiement de la dette locative de Monsieur [W] [D] sur trois ans, d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, d’ordonner le maintien de Monsieur [U] dans les lieux loués,

DEBOUTE Monsieur [S] [U] de ses demandes de condamner Monsieur [W] [D] à verser à Monsieur [S] [U] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

CONDAMNE Monsieur [S] [U] aux dépens de l’instance dont le coût des commandements et de la présente assignation,

CONDAMNE Monsieur [S] [U] à régler à Monsieur [W] [D] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [W] [D] de ses demandes plus amples,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le TREIZE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection