Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01105 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IVI5

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 17 Février 2026

ENTRE :

S.A. ALLIADE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [F], munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [R] [C]

demeurant [Adresse 2]

non comparant,

Madame [J] [G]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Nakita LY TONG PAO, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 23 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet au 7 septembre 2023, la S.A. ALLIADE HABITAT a donné à bail à Monsieur [R] [C] et Madame [J] [G] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 435,57 euros, outre 67,69 euros de provision sur charges.

Par courrier simple en date du 31 août 2024, la S.A. ALLIADE HABITAT a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

La S.A. ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 25 novembre 2024 à Monsieur [R] [C] et Madame [J] [G] un commandement de payer les loyers et charges impayés pour un arriéré de 1984,32 euros, échéance d’octobre 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2025, la S.A. ALLIADE HABITAT a attrait Monsieur [R] [C] et Madame [J] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire à titre principal, et prononcer la résiliation pour défaut de paiement des loyers à titre subsidiaire,

— ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, et notamment avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 3136,30 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 6 février 2025 (mois de janvier 2025 inclus), avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience,

— les condamner in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, à compter du mois de mai,

— les condamner in solidum au paiement de la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La S.A. ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 2] par lettre électronique avec accusé de réception délivrée le 14 février 2025.

Appelée à l’audience du 16 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 17 février 2026.

A l’audience de plaidoirie du 17 février 2026, la S.A. ALLIADE HABITAT, représentée par son chargé de contentieux muni d’un pouvoir, s’est référé à ses écrits, actualisant sa créance à la somme de 9152,26 euros incluant la somme de 1306,99 euros de surloyer. Il est mentionné l’absence de mise en place d’un plan d’apurement et d’une reprise du paiement du loyer courant.

Madame [J] [G], représentée par son conseil se référant à ses conclusions écrites, a sollicité un délai de paiement avec maintien dans le logement et le rejet des autres demandes. Elle a observé que le supplément de loyer est excessif et en a demandé la révision.

Monsieur [R] [C], cité à étude, n’a pas comparu, ni été représenté.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité nonobstant l’absence de Monsieur [R] [C].

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit désormais à six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1194 du même code précise à cet égard que : « les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi ».

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Compte tenu de la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai nonobstant le délai légal de six semaines.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l’historique des loyers et du décompte, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [R] [C] et Madame [J] [G] le 25 novembre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 1984,32 euros, échéance d’octobre 2024 inclus.

Il est rapporté que le commandement de payer délivré à Monsieur [R] [C] et Madame [J] [G] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 janvier 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

Monsieur [R] [C] et Madame [J] [G] sont donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [C] et Madame [J] [G] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et ce deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation ainsi que des stipulations du bail, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose :

« L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois.

L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. »

En l’espèce, la S.A. ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte établissant l’arriéré locatif à la somme de 9152,26 euros, échéance de janvier 2026 inclus.

Néanmoins, le bailleur public ne justifie par aucune pièce l’application du surloyer, son montant mensuel et depuis quelle date il doit être perçu.

La somme, apparaissant cumulée de 1306,99 euros, et ajoutée sur l’échéance de janvier 2026, doit donc être déduite de la créance, ainsi que la somme de 25 euros non justifiée.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [R] [C] et Madame [J] [G] à verser à la S.A. ALLIADE HABITAT la somme de 7820,27 euros, échéance de janvier 2026 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

S’agissant de la demande de Madame [J] [G] d’un délai de paiement avec maintien dans le logement, compte tenu de l’absence d’indication d’un montant de mensualité, de justificatifs sur les ressources de la locataire, au surplus de l’absence de reprise du paiement du loyer courant, et de l’importance de la dette, il sera rejeté sa demande d’échéancier avec gel de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [R] [C] et Madame [J] [G] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la S.A. ALLIADE HABITAT qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée par référence au montant des derniers loyers dus, charges comprises (sur production de justificatifs), due à compter du 1er février 2026.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [R] [C] et Madame [J] [G] paiement de cette indemnité, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [R] [C] et Madame [J] [G] aux entiers dépens de l’instance.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 7 septembre 2023 conclu entre la S.A. ALLIADE HABITAT d’une part, et Monsieur [R] [C] et Madame [J] [G] d’autre part, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], sont réunies et que le bail est résilié depuis le 26 janvier 2025 ;

DIT que faute pour Monsieur [R] [C] et Madame [J] [G] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après la notification d’un commandement de commissaire de justice de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [C] et Madame [J] [G] à payer à la S.A. ALLIADE HABITAT la somme de 7820,27 euros, échéance de janvier 2026 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Madame [J] [G] de sa demande d’échéancier avec gel de la clause résolutoire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [C] et Madame [J] [G] à régler à la S.A. ALLIADE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers plus charges (sur production de justificatifs) qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er février 2026, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [C] et Madame [J] [G] au paiement des entiers dépens ;

DÉBOUTE la S.A. ALLIADE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE