TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01297 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UBEP

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Septembre 2025

[M] [W]

[D] [W]

C/

[I] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Septembre 2025

à SELARL DBA

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 05 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [M] [W], demeurant [Adresse 3]

M. [D] [W], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [I] [B], demeurant [Adresse 8]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [W] et Madame [M] [W] ont donné à bail à Monsieur [I] [B] un appartement à usage d’habitation, porte 105 premier étage, et un parking en sous-sol (N°30) situés [Adresse 7] par contrat signé électroniquement prenant effet au 26 octobre 2022, moyennant un loyer initial mensuel de 510 € et 55 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [W] et Madame [M] [W] lui ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 janvier 2025 pour un montant en principal de 1.787,52 euros, demeuré infructueux.

Monsieur [D] [W] et Madame [M] [W] ont en conséquence fait assigner Monsieur [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé le 14 mars 2025.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— constater par application de la clause résolutoire qu’il contient, la résiliation du bail et de ses accessoires qui a été consenti à Monsieur [I] [B] les 23 et 24 octobre 2022 par Monsieur [D] [W] et Madame [M] [W] pour le local d’habitation situé [Adresse 9] à [Localité 5] et ce, en application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner sans délai son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 6] Publique,

— le condamner à payer à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective du logement, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges tels que prévus par le contrat résilié, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer, soit à ce jour une somme de 595,84 euros par mois,

— dire et juger que l’indemnité d’occupation sera indexée dans les conditions du contrat,

— dire et juger qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [I] [B] à leur payer par provision la somme de 2539,07 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 11mars 2025 mensualité du mois de mars incluse, somme à parfaire au jour de l’audience ainsi que la somme de 765 euros à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner Monsieur [I] [B] aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 13 juin 2025, Monsieur [D] [W] et Madame [M] [W] ont comparu représentés par leur conseil, ont maintenu les demandes reprises dans l’acte introductif d’instance et ont actualisé la dette à la somme de 3134,91 euros au 6 juin 2025 en précisant que Monsieur [I] [B] avait payé le loyer courant soit celui du mois de juin 2025.

Monsieur [I] [B] a comparu en personne, souhaitant rester dans les lieux, il a donc demandé la suspension de la clause résolutoire.

Il a par ailleurs reconnu la dette et proposé de l’apurer en versant en plus du loyer courant la somme de 300 euros par mois.

Il a précisé qu’il travaillait pour [Localité 11] Métropole, que son salaire était de 1.900 euros par mois qu’il versait une pension alimentaire pour ses deux enfants suite à la séparation d’avec leur mère et qu’en conséquence des problèmes financiers s’en étaient suivis.

Le conseil des demandeurs a cependant maintenu ses demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – SUR LA DEMANDE DE RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 17 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement de commandement de payer à la CCAPEX en date du 13 janvier 2025.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dispose, dans sa version applicable à la présente espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 janvier 2025 pour un montant en principal de 1.787,52 euros à Monsieur [I] [B].

Au vu du décompte versé aux débats, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 11 mars 2025.

II – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [D] [W] et Madame [M] [W] produisent un décompte en date du 6 juin 2025 justifiant d’une dette locative d’un montant de 2.876,68 euros, mensualité de juin 2025 incluse et frais de procédure déduits.

Monsieur [I] [B], qui a comparu à l’audience, n’a pas contesté la dette.

Il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 2.876,68 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant soit celui de juin 2025 a été réglé par Monsieur [I] [B] avant l’audience.

En conséquence, Monsieur [I] [B] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme il l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Monsieur [I] [B] sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion et celle afférent aux meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [I] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [I] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [D] [W] et Madame [M] [W] , Monsieur [I] [B] devra leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 26 octobre 2022 entre Monsieur [D] [W] et Madame [M] [W] d’une part et Monsieur [I] [B] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation, porte 105 premier étage, et un parking en sous-sol (N°30) situés [Adresse 7], sont réunies à la date du 11 mars 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [B] à verser à Monsieur [D] [W] et Madame [M] [W] à titre provisionnel la somme de 2.876,68 euros, selon décompte en date du 6 juin 2025, mensualité de juin 2025 incluse ;

AUTORISONS Monsieur [I] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 9 mensualités de 300 euros chacune et une 10ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais

accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [I] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [D] [W] et Madame [M] [W] ;

* que Monsieur [I] [B] soit condamné à verser à Monsieur [D] [W] et Madame [M] [W] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [B] à verser à Monsieur [D] [W] et Madame [M] [W] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [I] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [D] [W] et Madame [M] [W] de toute demande plus ample ou contraire;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente