Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/00736 – N° Portalis DBYQ-W-B7H-IFIA

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 05 Janvier 2026

ENTRE :

Madame [T] [V] épouse [O]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice PILLONEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Monsieur [I] [O]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Fabrice PILLONEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [P] [S]

né le 28 Février 1956 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Stéphane FOURNAND, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-42218-2024-252 du 16/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

Madame [Z] [S] née [K]

née le 01 Janvier 1959 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Stéphane FOURNAND, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Monsieur [X] [K]

né le 28 Juillet 1992 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Stéphane FOURNAND, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 42218-2024-000251 du 16/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 6 mars 2019 à effet le 1er avril 2019, Madame [T] [V] épouse [O] et Monsieur [I] [O] ont donné en location à Madame [Z] [K] épouse [S], Monsieur [P] [S] et Monsieur [X] [K], un immeuble à usage d’habitation meublé situé « [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 580 euros, outre 55 euros de provision sur charges.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé en présence de toutes les parties le 1er avril 2019.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 22 mars 2023, Madame [T] [V] épouse [O] et Monsieur [I] [O] ont fait délivrer à Madame [Z] [K] épouse [S], Monsieur [P] [S] et Monsieur [X] [K] un commandement de payer les loyers d’un montant de 672,98 euros.

Un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été réalisé par commissaire de Justice en présence de toutes les parties le 31 mai 2023.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 18 décembre 2023, Madame [T] [V] épouse [O] et Monsieur [I] [O] ont attrait Madame [Z] [K] épouse [S], Monsieur [P] [S] et Monsieur [X] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne aux fins de :

— leur condamnation solidaire, et subsidiairement in solidum, au paiement de la somme de 22259,03 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation (qui vaut mise en demeure), au titre de l’arriéré de loyers et charges, des réparations locatives avancées par le bailleur et des dégradations locatives,

— leur condamnation solidaire, et subsidiairement in solidum, au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— leur condamnation solidaire, et subsidiairement in solidum, au paiement des entiers dépens, en ce compris les sommes prévues par les articles R444-3 et ses annexes, et A444-31 du code du commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, ajoutées en sus aux sommes auxquelles ils seront condamnés et laissées entièrement à leur charge.

Orientée par erreur à l’audience civile du 7 février 2024, dont cette seule date est mentionnée sur la côte du dossier, l’affaire a été renvoyée successivement aux audiences dédiées aux baux d’habitation en date des 2 septembre 2024, 6 janvier 2025 et 5 mai 2025, et enregistrée sous le numéro RG 24/736.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 18 avril 2025, Madame [T] [V] épouse [O] et Monsieur [I] [O] ont attrait Madame [Z] [K] épouse [S], Monsieur [P] [S] et Monsieur [X] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne aux fins de :

— leur condamnation solidaire, et subsidiairement in solidum, au paiement de la somme de 22259,03 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation (qui vaut mise en demeure), au titre de l’arriéré de loyers et charges, des réparations locatives avancées par le bailleur et des dégradations locatives,

— leur condamnation solidaire, et subsidiairement in solidum, au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter les défendeurs de leurs demandes,

— leur condamnation solidaire, et subsidiairement in solidum, au paiement des entiers dépens, en ce compris les sommes prévues par les articles R444-3 et ses annexes, et A444-31 du code du commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, ajoutées en sus aux sommes auxquelles ils seront condamnés et laissées entièrement à leur charge.

Appelée à l’audience du 5 mai 2025, l’affaire a été jointe et absorbée par le dossier enregistré sous le numéro RG 24/736, puis renvoyée successivement aux audiences des 6 octobre 2025 et 5 janvier 2026.

A l’audience de plaidoirie du 5 janvier 2026, Madame [T] [V] épouse [O] et Monsieur [I] [O], représentés par leur conseil se référant à ses dernières écritures, ont sollicité le bénéfice du second acte introductif d’instance, actualisant néanmoins la demande principale à la somme de 22337,71 euros et détaillant les dépens comme suit : 106,78 euros pour le commandement de payer, 12 euros pour la dénonce à la CCAPEX, la moitié du coût de l’état des lieux de sortie, soit 136,6 euros.

En application de l’article 59 du code de procédure civile, ils visent l’irrecevabilité de la défense. Ils contestent la nullité de leur première assignation.

Au visa des articles 7 a) et 23 de la loi du 6 juillet 1989, et s’appuyant sur les états des lieux, ils expliquent avoir pris en charge des réparations d’électricité, de gaz, de plomberie et de chaudière dont ils communiquent les factures.

Au visa de l’article 3-2 de la loi du 7 juillet 1989, de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 et du décret 87-712 du 26 août 1987, ils font état de trous de perçage dans les chambres et de la dégradation des murs, plafonds, peintures et sols. Ils évoquent une goulotte PVC sectionnée au-dessus de la porte d’entrée et d’un plafonnier cassé dans la cuisine. Ils mentionnent un évier double en résine et le four de la cuisine, ainsi que la vasque de la salle de bains à remplacer. Ils précisent justifier de la fourniture d’un four, un micro-onde et d’une plaque de cuisson selon mail du 7 mai 2019. Ils affirment que l’aspirateur de table du logement est définitivement encrassé et que deux prises électriques extérieures sont défectueuses. Ils font valoir que toutes les portes fenêtre côté boulevard doivent être reprises s’agissant des soubassements précisant que les dégradations sont indépendantes des travaux de façade. Ils ajoutent que toutes les fenêtres doivent être identiques compte tenu du cahier des charges du règlement intérieur de la copropriété. Ils relèvent que le store bannette a été mal manipulé et doit être remplacé ainsi qu’une armoire en résine sur le balcon. Ils estiment que le remplacement du lavabo, du wc et de la pose d’un plafond dans la salle de bain ne sont pas contestés. Ils ajoutent que la production de devis est probante.

Au visa de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, ils exposent que l’entièreté des charges n’a pas été réglée s’agissant des périodes du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2022. Ils affirment que les locataires sont aussi redevables des charges du 1er septembre 2022 au 30 septembre 2023, nonobstant un préavis réduit non applicable aux trois locataires.

Madame [Z] [K] épouse [S], Monsieur [P] [S] et Monsieur [X] [K], représentés par leur conseil se référant à ses dernières écritures et plaidant oralement, ont sollicité :

— in limine litis : juger que la juridiction n’est pas saisie valablement par la première assignation et juger que l’assignation du 18 décembre 2023 est nulle et en tirer toutes les conséquences,

— débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner les demandeurs à leur payer la somme de 580 euros correspondant à la restitution du dépôt de garantie, ce qu’ils reconnaissent dans leur décompte,

— à titre reconventionnel : – condamner les demandeurs à leur payer la somme de 2500 euros pour procédure abusive et infamante.

Sur la demande de nullité, ils précisent que cela ne concerne que la première assignation et que les intérêts sollicités ne sauraient courir à compter de celle-ci.

Ils contestent être redevables de la facture d’électricité qui n’est pas mentionnée dans le commandement. Ils contestent être redevables des factures de plomberie, les désordres nécessitant la compétence d’un chauffagiste. Ils ajoutent que le remplacement d’un PVC n’est pas une réparation, et notamment d’une canalisation de gaz ou un siphon. Ils relèvent que s’agissant de la bonde de douche et du flexible d’évacuation, il s’agit d’une reprise d’évacuation et non d’une réparation après dégradation. Ils affirment que l’électrode ionisation est une charge locative.

Ils observent que l’état des lieux de sortie fait état d’un appartement en bon état général. Ils relèvent que les trous de perçage figuraient déjà sur l’état des lieux d’entrée. Ils expliquent que des traces d’usure et de salissures ne justifient pas une remise à neuf et qu’il n’est pas démontré l’existence de dommages. Ils détaillent ne pas avoir modifié l’installation électrique et que le plafonnier n’est pas mentionné dans l’état des lieux d’entrée. Ils reconnaissent l’achat par les propriétaires d’un four et de la plaque électrique mais pas d’un micro-onde et du frigo. Ils établissent s’agissant de la cuisine que des éléments ont été notés fendus dans l’état des lieux d’entrée et que l’évier en résine n’est pas fissuré. Ils nient l’achat d’un aspirateur à main et avoir placé du ruban adhésif sur les deux prises électriques, observant que cela été mis durant des travaux par les professionnels. Ils déclarent que les deux trous extérieurs sur les portes fenêtres du séjour sont sans doute en lien avec les travaux de façade et qu’il n’est pas démontré la nécessité esthétique, et imposée, de remplacer les huit fenêtres. Ils notent que le store banne a été démonté, stocké et transporté par les professionnels et les propriétaires. Ils évoquent que l’armoire sur le balcon est en bon état et peut être remontée. Ils observent que le WC a été remplacé et ne présentait qu’une trace d’usage. Ils ajoutent que le plafond de la salle de bain n’est pas remise en cause par l’état des lieux de sortie et rappellent que la réparation du lavabo de la salle de bain figure dans le devis cuisine.

Ils font valoir le bénéfice du préavis réduit pour les trois locataires, et non uniquement Monsieur [X] [K], l’état des lieux de sortie ayant été réalisé le 31 mai 2023. Ils soutiennent que le montant des charges réclamées n’est pas justifié et que la taxe des ordures ménagères a déjà été couverte. Ils relèvent que les propriétaires ne contredisent pas devoir restituer le dépôt de garantie à hauteur de 580 euros.

Reconventionnellement, ils rappellent le déferlement de courriers et mails, outre la volonté des bailleurs de les faire partir. Ils notent que les sommes réclamées sont exorbitantes et somptuaires.

La décision a été mise en délibéré à la date du 9 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’irrecevabilité de la défense :

Compte tenu de l’absence d’argumentaire sur les moyens de fait, cette demande ne peut être que rejetée.

Sur la demande de nullité de l’assignation en date du 18 décembre 2023 :

Compte tenu de la régularisation de la procédure par la seconde assignation, cette demande est devenue sans objet.

Sur les réparations locatives récupérables :

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les charges récupérables aux termes convenus.

Le décret 87-712 du 26 août 1987 énonce que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif (article 1).

Selon l’annexe, sont considérées comme des réparations locatives :

«  I. – Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.

a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.

b) Auvents, terrasses et marquises :

Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières :

Dégorgement des conduits.

II. – Ouvertures intérieures et extérieures.

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

Graissage des gonds, paumelles et charnières ;

Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

b) Vitrages :

Réfection des mastics ;

Remplacement des vitres détériorées.

c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

Graissage ;

Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

d) Serrures et verrous de sécurité :

Graissage ;

Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

e) Grilles :

Nettoyage et graissage ;

Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. – Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;

Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) [Localité 5] septiques, puisards et fosses d’aisance :

Vidange.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. – Equipements d’installations d’électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation. »

A titre liminaire, il sera considéré que les parties ont donné leur accord de principe sur l’avancement des réparations locatives par les propriétaires, ce point n’étant pas contesté, et ce qui implique le choix des professionnels par ces derniers.

S’agissant de la facture CUOQ électricité du 25 mai 2023, il sera écarté la nécessité d’une mise en demeure de payer la somme compte tenu du contexte conflictuel entre les parties déjà préexistant, formalisé notamment par un commandement de payer dressé deux mois plus tôt.

Aussi, la facture communiquée fait état d’un dépannage de l’installation électrique tenant à de menues réparations (remplacements d’un télérupteur, interrupteur et interrupteur poussoir) correspondant à la charge récupérable sus-mentionnée au numéro V.

Il sera donc fait droit à la demande de paiement de la somme de 201,30 euros.

S’agissant de la facture plomberie SUPER du 30 décembre 2022, il sera préalablement observé que l’entreprise se prévaut en matière de « plomberie – chauffage – climatisation ». Les locataires affirment que le professionnel est intervenu sur la chaudière, ce qui n’est pas démontré objectivement.

Il résulte de la lecture de la facture que le champ d’intervention est le suivant : « recherche de fuite dans le placard technique », « constat présence de fuite après compteur », de sorte qu’il sera considéré le IV d) : « Remplacement des joints ».

Il sera donc fait droit à la demande de paiement de la somme de 106,23 euros.

S’agissant de la facture plomberie [E] du 22 décembre 2022, il sera là aussi observé que l’entreprise se prévaut en matière de « plomberie – chauffage – climatisation ». Il n’est pas non plus démontré que l’intervention du professionnel était inutile. Il résulte en effet objectivement de la facture, et notamment, qu’il y a eu lieu à « Création d’une vidange dans un sceau en provisoire car la soupape de la chaudière ne fonctionne pas ».

Cependant, il ne peut être considéré qu’une telle réparation relève de l’entretien courant de la chaudière, la soupape de la chaudière devant être remplacée et étant à l’origine du problème.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande de paiement de la somme de 79,75 euros.

S’agissant de la facture plomberie [E] du 20 juin 2022, il en ressort que le professionnel est intervenu pour « Remplacement du PVC en diamètre 40 évacuation de la soupape, de la chaudière à l’extérieur du balcon ».

Il ne peut être considéré qu’une telle réparation relève de l’entretien courant de la chaudière, s’agissant d’une intervention importante sur le dispositif afin qu’il fonctionne.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande de paiement de la somme de 236,28 euros.

S’agissant de la facture plomberie [E] en date du 24 janvier 2022, il sera observé que les propriétaires ne démontrent pas que la bonde de douche ait été cassée par les locataires, ce qu’ils au surplus contestent.

Aussi, il n’apparaît pas que ce type de travaux soit compris dans les réparations locatives, l’unique mention évoquant e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande de paiement de la moitié de la somme de 435,6 euros.

S’agissant de la facture GAZ 42 en date du 30 novembre 2020, il n’est pas contesté son caractère de charge récupérable. En outre, les locataires ne justifient pas s’être libérés du paiement de cette obligation.

Il sera donc fait droit à la demande de paiement de la somme de 42,92 euros.

La demande tenant au paiement du commandement de payer sera examinée dans les dépens.

Madame [Z] [K] épouse [S], Monsieur [P] [S] et Monsieur [X] [K] seront dès lors condamnés solidairement à payer à Madame [T] [V] épouse [O] et Monsieur [I] [O] la somme totale de 350,45 euros au titre des réparations locatives récupérables, avec intérêts au taux légal à la date du présent jugement.

Sur les dégradations locatives :

Selon l’article 1730 du code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Selon l’article 1732 du code civil, « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

En application de l’article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé : « c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l’un des faits suivants :

— soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure ;

— soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur ;

— soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait « d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » ;

— ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté.

Il convient de préciser que l’usure normale s’entend de la dégradation naturelle d’un bien immobilier au fil du temps et en raison d’une utilisation raisonnable.

Le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives doit rapporter la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail. Par ailleurs, l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif de dépenses. En revanche, le bailleur est tenu de démontrer le préjudice subi, qui est souverainement apprécié le jour où le juge statue.

S’agissant du devis [F] en date du 12 août 2023, il est mentionné qu’est prévu l’arrachage du papier peint, remaillage, ponçage, impression sur murs dans les chambres (1 et 2), le hall, le séjour et le salon.

Selon l’état des lieux d’entrée, l’état des murs dans le hall, le séjour et salon sont mentionnés comme « bons » tandis que les murs de la chambre 1 sont « mauvais » et ceux de la chambre 2 « moyens ».

L’état des lieux de sortie mentionne pour les murs de l’entrée (=hall) un état d’usage. Le séjour, semblant inclure la salle à manger, ainsi que les chambres, évoquent des décollements de papier peint.

Les chambres sont décrites avec des trous grossiers et non rebouchés.

Cependant compte tenu de la vétusté, il apparaît que les décollements de papier peints peuvent relever de l’état d’usage (comme il est d’ailleurs mentionné pour le même motif pour le hall).

S’agissant des chambres 1 et 2, il est établi qu’elles sont été prises par les locataires dans un état respectivement mauvais et moyen dont il n’est pas démontré que cet état résultait uniquement des trous de perçage.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande de paiement de la somme de 6094,06 euros.

S’agissant du devis CUOQ en date du 15 juin 2023, en l’absence de mention sur l’état des lieux d’entrée, les locataires sont présumés avoir reçu l’élément du logement tenant à la goulotte en bon état, étant observé qu’il sera retenu le caractère nécessaire de cet accessoire à l’installation électrique pour cause de sécurité.

Il est établi par commissaire de justice le 31 mai 2023 que cette goulotte a été sectionnée.

Considérant la vétusté sur une installation électrique, une franchise de 2 ans et un abattement de 10 % par an les années suivantes, en l’espèce sur une durée de 4 ans (durée du bail), le calcul est le suivant :

233,20 euros /20 %, soit 46,64

233,2 – 46,64 = 186,56

Il sera donc fait droit à la demande en paiement du devis relatif à la goulotte à hauteur de la somme de 186,56 euros.

S’agissant du luminaire LEROY MERLIN, nonobstant des éléments détaillés dans l’état des lieux d’entrée de la cuisine, il n’est pas évoqué le plafonnier, de sorte que le remplacement de cet accessoire ne sera pas indemnisé.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande de paiement de la somme de 68,9 ou 61,95 euros.

S’agissant du devis [G] en date du 9 juin 2023, il résulte de sa lecture un listing de remplacement de l’armoire, d’éléments de meubles, d’un four catalyse, d’un évier à encastrer dans la cuisine, et d’une vasque, étant précisé qu’elle serait destinée à la salle de bains selon les termes des conclusions des demandeurs.

A titre liminaire, il convient de lire sur le mail envoyé par Madame [T] [V] épouse [O] à Monsieur [P] [S] le 7 mai 2019 et sur le courrier adressé par les bailleurs aux locataires le 17 mai 2023 qu’ils leur a été cédé un four à micro-onde et une plaque de cuisson.

Aussi, ces éléments ne figurant pas dans le devis, il n’y a lieu à leur examen.

— S’agissant des meubles de cuisine, l’état des lieux d’entrée mentionne des éléments de rangement de cuisine « bons » avec cependant le mot « fendus ». Le procès-verbal de constat relève un état d’usage avancé et de nombreuses traces.

Dans ces conditions, les éléments de cuisine apparaissant déjà usés en 2019, il ne peut être déterminé le degré de détérioration ayant donné lieu au constat du commissaire de justice en 2023, de sorte que la faute des locataires n’est pas démontré.

Il n’y a donc pas lieu à indemnisation des meubles de la cuisine.

— S’agissant du four catalyse, cet électroménager n’apparaît pas dans l’état des lieux d’entrée et n’a pas non plus visualisé par le commissaire de justice, celui-ci établissant « Cuisine équipée dépourvue de four, … ».

En outre, la pièce 10 des défendeurs ne concerne pas une facture AGE DUSSAUZE pour l’achat d’un four pyrolyse comme indiqué par les demandeurs mais à une facture CDISCOUNT, au nom des époux [S], pour l’achat d’un réfrigérateur.

Il n’y a donc pas lieu à indemnisation du four à catalyse.

— S’agissant de l’évier à encastrer, l’état des lieux d’entrée mentionne un état « très bon » tandis qu’il est noté dans le procès-verbal de constat des traces d’usure, photographies à l’appui.

Considérant au regard de la vétusté une franchise de 5 ans, il sera donc fait droit à son indemnisation à hauteur de la somme de 145 euros (montant HT indiqué dans le devis).

— S’agissant de la vasque, l’état des lieux d’entrée mentionne un état « très bon » tandis qu’il est noté dans le procès-verbal de constat l’émail fissuré du lavabo sur meuble.

Considérant au regard de la vétusté une franchise de 5 ans, il sera donc fait droit à son indemnisation à hauteur de la somme de 117 euros (montant HT indiqué dans le devis).

S’agissant de l’aspirateur à main, l’état des lieux d’entrée mentionne un état « bon ». Le commissaire de Justice ne l’a pas testé lors de son constat évoquant une réserve de bon fonctionnement.

Il n’est pas démontré objectivement qu’il ait été encrassé de graisse de cuisson et que les locataires n’ont pas procédé à son bon entretien.

Dans ces conditions, son indemnisation à hauteur de 25,90 euros ne peut être que rejetée.

S’agissant du devis CUOQ en date du 15 juin 2023 relatif à deux prises électriques extérieures, leur état est qualifié de « bon » étant précisé qu’elles se situent sur le grand balcon de la terrasse.

Il est établi par le commissaire de justice que ces deux prises sont maintenues avec du ruban électrique. Il n’est cependant pas établi qu’elles ne fonctionnent pas. Par ailleurs, la photographie N° 30 ne montrent pas des prises pendantes nécessitant leur maintien par le ruban adhésif, lequel est apposé par souci de protection.

Il n’y a donc pas lieu à indemnisation des deux prises électriques extérieures.

S’agissant du devis MJS en date du 8 juin 2023, il n’est pas contesté l’apparition des traces de trous sur les faces extérieures en PVC de deux portes-fenêtres. Néanmoins, les locataires ne démontrent pas que leur origine provient des travaux sur la façade, ni en avoir fait état auprès de leurs propriétaires.

Leur réfection est donc indemnisable. Cependant, les bailleurs ne démontrent pas non plus leur obligation de respecter le cahier des charges de la copropriété de sorte que seules les deux portes-fenêtres donnent lieu à réparation.

Selon devis produit, le prix de la fourniture et de la pose d’un soubassement équivaut à 247,5 euros, de sorte que pour deux portes-fenêtres, le prix sera de 495 euros.

Il sera donc fait droit à leur indemnisation à hauteur de cette somme.

S’agissant du devis DUPUY STORES relatif au store bannette en date du 2 mai 2023, il résulte de la lecture du mail du façadier, Monsieur [D] [W] en date du 23 septembre 2022, que le store a été enlevé par les soins de ses employés à la demande des locataires. Il indique également que « la propriétaire ne désirait pas le jeter ».

Dès lors, il en résulte que Madame [T] [V] épouse [O] a été avisée de la manipulation et a conservé la banne litigieuse de sa propre initiative, de sorte que le dommage n’est pas démontré.

Il n’y a donc pas lieu à indemnisation du store banne.

S’agissant du devis [E] PLOMBERIE qui semble être relatif à des éléments de salle de bain du 22 juin 2023, du devis MJS relatif à la réfection du plafond de la salle de bains en date du 8 juin 2023 et du remplacement du meuble dans le WC, les demandeurs affirment que ces points ne sont pas contestés, ce qui ne résulte pas de la lecture des conclusions des défendeurs.

En l’absence de démonstration probante des demandeurs, les indemnisations sus-sollicitées ne peuvent être que rejetées.

S’agissant du devis VDIDA XL relatif à une armoire de rangement, pièce communiquée avec les dernières conclusions des demandeurs, il est mentionné un état « bon » sur l’état des lieux d’entrée étant précisé que cela correspond à une armoire résine de synthèse Keter 3 portes. Selon le commissaire de Justice, des armoires en plastique se situent dans le cave avec une porte d’armoire démontée.

Les photographies prises ne permettent pas de déterminer que l’armoire figurant aux numéros 135 et 136 correspondant à une armoire Keter 3 portes. En outre, le projet d’achat des propriétaires concerne une armoire Keter deux portes.

Dans ces conditions, son indemnisation à hauteur de 226,99 euros ne peut être que rejetée.

Madame [Z] [K] épouse [S], Monsieur [P] [S] et Monsieur [X] [K] seront dès lors condamnés solidairement à payer à Madame [T] [V] épouse [O] et Monsieur [I] [O] la somme totale de 943,56 euros au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à la date du présent jugement.

Sur les arriérés de loyers et charges :

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation ainsi que des stipulations du bail, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A titre liminaire, compte tenu de la remise des treize clefs, trois badges et deux petits cadenas par Monsieur [P] [S] aux propriétaires le jour de l’état des lieux de sortie le 31 mai 2023 en présence du commissaire de justice, et de l’ensemble des parties, il sera acté de la fin du bail à cette date.

Par ailleurs, il sera rappelé que le commandement de payer en date du 22 mars 2023 vise les réparations locatives sus-traitées et non les charges courantes.

Les propriétaires semblent solliciter de ce chef le remboursement de la somme totale de 1560,80 euros.

Or, il résulte des décomptes de charges produit que les locataires sont redevables d’une part de la somme de 271,79 euros s’agissant des charges locatives du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 (931,79 – 660 euros de provision), et d’autre part de la somme de 52,55 euros s’agissant des charges locatives du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 (712,55 – 660 euros de provision).

S’agissant de la période du 1er octobre 2022 au 31 mai 2023, un reliquat de 148,82 euros apparaît sur le dernier décompte de charge, étant observé que la quittance du mois de mai 2023 correspond au versement du loyer et provision habituel.

Il n’est pas justifié du versement de ces sommes par les locataires, notamment de la somme de 271,79 euros comme affirmé dans le courrier de leur conseil à l’huissier le 14 avril 2023.

Dans ces conditions, Madame [Z] [K] épouse [S], Monsieur [P] [S] et Monsieur [X] [K] seront dès lors condamnés solidairement à payer à Madame [T] [V] épouse [O] et Monsieur [I] [O] la somme totale de 473,16 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à la date du présent jugement.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie :

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers […]

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. »

Compte tenu des sommes dues par les locataires auprès des propriétaires, il n’y a pas lieu à restitution du dépôt de garantie d’un montant de 580 euros.

Madame [Z] [K] épouse [S], Monsieur [P] [S] et Monsieur [X] [K] seront déboutés de ce chef.

Sur la demande au titre de la procédure abusive :

Au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile : « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

Les défendeurs sollicitent la somme de 2500 euros à ce titre. Compte tenu de leur condamnation au paiement de différentes sommes, il ne peut être qualifié la présente procédure d’abusive.

Si le comportement des propriétaires à l’égard des locataires apparaît dédaigneux, en signifiant notamment aux locataires que le logement ne relève pas du social dans le mail daté du 14 mars 2023, il s’inscrit dans un contexte conflictuel dont l’origine n’est pas déterminable.

Madame [Z] [K] épouse [S], Monsieur [P] [S] et Monsieur [X] [K] seront déboutés de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

Parties succombant, Madame [Z] [K] épouse [S], Monsieur [P] [S] et Monsieur [X] [K] seront condamnés in solidum aux dépens à l’exception de :

— la première assignation en date du 18 décembre 2023,

— le commandement de payer en date du 22 mars 2023 d’un montant de 106,78 euros, celui-ci étant inadapté dans ses termes visant la clause résolutoire et le non-paiement de loyer alors qu’il s’est agi de charges récupérables (et non sur provision), bien qu’en partie légitimes,

— la notification à la CCAPEX d’un montant de 12 euros, pour les mêmes motifs.

Compte tenu du contexte conflictuel entre les parties, et l’opportunité de faire appel à un commissaire de justice, autant pour les locataires que les bailleurs, les frais du procès-verbal de constant dressé le 31 mai 2023 seront partagés par moitié.

Les frais d’exécution future ne seront pas accordés par anticipation.

Madame [Z] [K] épouse [S], Monsieur [P] [S] et Monsieur [X] [K] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [T] [V] épouse [O] et Monsieur [I] [O] de leur demande au titre de l’irrecevabilité de la défense ;

CONSTATE que la demande de nullité de Madame [Z] [K] épouse [S], Monsieur [P] [S] et Monsieur [X] [K] est sans objet ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [K] épouse [S], Monsieur [P] [S] et Monsieur [X] [K] à payer à Madame [T] [V] épouse [O] et Monsieur [I] [O] la somme de 350,45 euros au titre des réparations locatives récupérables, avec intérêts au taux légal à la date du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [K] épouse [S], Monsieur [P] [S] et Monsieur [X] [K] à payer à Madame [T] [V] épouse [O] et Monsieur [I] [O] la somme de 943,56 euros au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à la date du présent jugement ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [K] épouse [S], Monsieur [P] [S] et Monsieur [X] [K] à payer à Madame [T] [V] épouse [O] et Monsieur [I] [O] la somme de 473,16 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à la date du présent jugement ;

DEBOUTE Madame [Z] [K] épouse [S], Monsieur [P] [S] et Monsieur [X] [K] de leur demande de restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Madame [Z] [K] épouse [S], Monsieur [P] [S] et Monsieur [X] [K] de leur demande au titre de la procédure abusive ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [K] épouse [S], Monsieur [P] [S] et Monsieur [X] [K] au paiement des dépens à l’exception de :

— la première assignation en date du 18 décembre 2023,

— le commandement de payer en date du 22 mars 2023,

— la notification à la CCAPEX,

— la moitié du procès-verbal de constat établi le 31 mai 2023 par commissaire de justice ;

DEBOUTE Madame [T] [V] épouse [O] et Monsieur [I] [O] de leur demande au titre des frais d’exécution future ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [K] épouse [S], Monsieur [P] [S] et Monsieur [X] [K] à payer à Madame [T] [V] épouse [O] et Monsieur [I] [O] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Le présent jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE