Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03758 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I4HG

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Bernard VALEZY, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté pendant les débats de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 16 Décembre 2025

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 1]

représenté par Mme [G], munie d’un pouvoir

ET :

Madame [U] [Z]

demeurant [Adresse 2]

comparante

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail verbal, l’EPIC HABITAT et METROPOLE a donné en location à Madame [U] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2][Adresse 4].

L’EPIC HABITAT et METROPOLE a fait délivrer le 5 février 2025 à Madame [U] [Z] un commandement de payer les loyers pour un arriéré de 3 176,53 euros, échéances de mars 2023 à décembre 2024 inclus.

Par courrier du 24 juin 2024, l’EPIC HABITAT et METROPOLE a informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 18 juillet 2025, signifiée par dépôt à étude, l’EPIC HABITAT et METROPOLE a attrait Madame [U] [Z] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de prononcer la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [Z] ;

— de condamner Madame [U] [Z] au paiement des sommes suivantes :

3 870,01 € euros au titre de sa créance locative arrêtée au 31 mai 2025, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts légaux à compter du commandement de payer les loyers ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;200,00 € à titre de dommages et intérêts ;100,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

L’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 3] par lettre électronique avec accusé de réception délivrée le 22 juillet 2025.

L’audience s’est tenue le 16 décembre 2026 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, l’EPIC HABITAT et METROPOLE, représenté, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 6 565,44 € sa créance locative arrêtée au 12 décembre 2025 , échéance du mois de novembre 2025 incluse. Le bailleur indique que la locataire a repris le règlement du loyer courant et ne s’oppose pas à des délais de paiement.

Madame [U] [Z], comparante, reconnaît le principe et le montant de la dette. Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 180 € par mois. Elle précise qu’elle va bénéficier d’un rappel de ses aides APL et ALS.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le prononcé de la résolution du bail

En application de l’article 1224 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut prononcer la résolution du contrat du bail. Le paiement du loyer et des charges est en effet une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire, à condition toutefois que le manquement apprécié souverainement à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, Madame [U] [Z] ne conteste ni l’existence du bail ni le montant du loyer.

Ainsi, un commandement de payer les loyers a été délivré à Madame [U] [Z] le 5 février 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 3 176,53 euros, échéances de mars 2023 à décembre 2024 inclus.

Suite à ce commandement de payer Madame [U] [Z] ne procédait pas au règlement des sommes dues au titre des loyers.

Compte tenu de la durée du défaut de paiement, il y a lieu de considérer que le défaut de paiement constitue une inexécution suffisamment grave de l’une des principales obligations du locataire.

Il y a lieu de prononcer la résiliation du contrat de bail à compter du 20 mars 2026 date du présent jugement.

Ainsi, la résiliation est prononcée alors que Madame [U] [Z] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [Z] et de dire que faute par Madame [U] [Z] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT et METROPOLE verse aux débats un décompte arrêté au 12 décembre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 6 565,44 €.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de l’EPIC HABITAT et METROPOLE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [U] [Z] à payer la somme de 6 565,44 € actualisée au 12 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1229 du code civil, « la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice ».

Madame [U] [Z] occupe les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges (sur justificatifs) qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [U] [Z] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989. « – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Compte tenu de l’engagement de Madame [U] [Z] et de l’accord du bailleur, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 180 € par mois pendant 36 mois, la dernière mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, le prononcé de la résolution du contrat sera réputée ne pas avoir été prononcé.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

• le prononcé de la résolution du contrat reprendra son plein effet ;

• la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;

• Madame [U] [Z] devra régler à l’ EPIC HABITAT ET METROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 19 mars 2026, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

• et faute par Madame [U] [Z] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’ EPIC HABITAT ET METROPOLE, aux frais et aux risques et périls de Madame [U] [Z], dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [U] [Z]. Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par l’EPIC HABITAT et METROPOLE sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [U] [Z] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

PRONONCE la résolution du bail verbal conclu entre l’EPIC HABITAT et METROPOLE et Madame [U] [Z] s’agissant du logement 20892 situé [Adresse 3] à [Localité 2], à compter du 20 mars 2026 ;

CONDAMNE Madame [U] [Z] à payer à l’EPIC HABITAT et METROPOLE la somme de 6565,44 €, échéance de novembre 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [U] [Z] à se libérer en 35 mensualités de 180 €, la 36e mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par l''EPIC HABITAT et METROPOLE sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, Madame [U] [Z] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible et :

— CONDAMNE Madame [U] [Z] à payer à l’EPIC HABITAT et METROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges (sur justificatifs), qui aurait été due en l’absence de résiliation du bail, à compter du 20 mars 2026, date de résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— DIT que faute par Madame [U] [Z] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE Madame [U] [Z] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE