TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Première Chambre

JUGEMENT

16 AVRIL 2026

N° RG 24/03513 – N° Portalis DB22-W-B7I-SDJY

Code NAC : 63B

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [C]

né le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 1] (75)

demeurant [Adresse 1]

[Localité 2] (VAUD) – SUISSE

Madame [S] [Z] [P] épouse [C]

née le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 3] (MEXIQUE)

demeurant [Adresse 1]

[Localité 2] (VAUD) – SUISSE

représentés par M^e Elena SANCHIZ, avocat au barreau de VERSAILLES, toque 712, avocat postulant et M^e Nathalie LAVALADE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.C.P. [Y] [L], [U] [N], [E] [D], [K] [A], [T] [V] et [M] [G], NOTAIRES ASSOCIES, société civile professoinnelle immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le N° [N° SIREN/SIRET 1], dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

représentée par M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, toque 52

Copie exécutoire : M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, toque 52, M^e Elena SANCHIZ, avocat au barreau de VERSAILLES, toque 712

ACTE INITIAL du 07 Juin 2024 reçu au greffe le 13 Juin 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 09 Février 2026, Madame LE BIDEAU, Vice-Présidente, et Madame MARNAT, Juge, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile,assistées de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier lors des débats et Madame BEAUVALLET, Greffier lors du prononcé, ont indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 16 Avril 2026.

MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉ :

Madame LE BIDEAU, Vice-Présidente

Madame DAUCE, Vice-Présidente

Madame MARNAT, Juge

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [O] [C] et Madame [S] [Z] [P] son épouse ont acquis les 31 octobre, 10 décembre et 19 décembre 2002, avec le concours de l’étude notariale de Maître [D], trois parcelles de terrain nues, sises [Adresse 3] à [Localité 5], sur lesquelles ils ont ensuite fait édifier une maison d’habitation. Cette maison a été mise en location, les époux résidant en Suisse.

En 2021, ils ont souhaité vendre leur bien et se sont rapprochés de cette même étude ([L], [N], [D], [A], [V] & [G]). Maître [L], assisté de Monsieur [B], a été chargé du suivi de ce projet de vente.

Ainsi, le 6 juin 2021, les époux [C] ont donné procuration à tout collaborateur de l’étude de Maître [L] afin de conclure l’avant-contrat et la vente dudit bien.

La promesse de vente a été signée le 8 juin 2021. Le bien a été vendu par acte notarié du 29 septembre 2021. L’acquéreur avait son propre notaire qui a rédigé tant la promesse que l’acte de vente.

Afin d’établir une déclaration de plus-value visant à aboutir à une exonération fiscale, Monsieur [O] [C] a transmis à Monsieur [B] par mails du 8 juin 2021 puis du 21 septembre 2021, un état des règlements des divers travaux de construction de la maison présentés dans un tableau excel.

Le 27 septembre 2021, Monsieur [B] a demandé à Monsieur [O] [C] les factures et justificatifs du règlement desdits travaux.

Monsieur [O] [C] qui n’avait pas tous les éléments et qui a dû les réclamer à sa banque, a envoyé les éléments requis à l’étude de Maître [L] par mails des 5 et 9 novembre 2021.

Le 5 novembre 2021, l’étude de Maître [L] a annoncé transmettre lesdits justificatifs au représentant fiscal la FINANCIERE [1].

Le 24 novembre 2021, l’étude de Maître [L] a affirmé à ses clients que le service des impôts avait accusé bonne réception des pièces justificatives des travaux.

Le 1er décembre 2021, les vendeurs ont reçu une partie du prix de vente (soit 1.476.545,47 euros sur le prix de vente de 1.745.000 euros) et ont interrogé Maître [L] quant à la date du versement de la partie manquante.

Ne recevant pas les fonds restants (soit 240.219 euros), Monsieur [O] [C] a sollicité l’étude de Maître [L] pour avoir des éclaircissements sur la situation.

Le 30 décembre 2021, Maître [L] a expliqué aux vendeurs qu’il convenait de laisser le temps à la FINANCIERE [1] de leur indiquer si les factures produites étaient de nature à pouvoir les exonérer totalement ou partiellement de plus-value et qu’il espérait une restitution des fonds dans un délai de l’ordre de trois mois.

Le 20 janvier 2022, l’étude de Maître [L] a demandé à Monsieur [O] [C] et à Madame [S] [Z] [P] épouse [C] de signer un mandat pour l’intervention de la FINANCIERE [1].

Interrogé par les époux [C] sur l’intérêt de signer ce mandat, Monsieur [B] leur a répondu le 21 janvier 2022 qu’il était nécessaire de mandater un représentant accrédité afin de déposer l’imprimé fiscal n°2048 relatif à la plus-value immobilière dès lors que les vendeurs n’étaient pas résidents fiscaux en France, que ce formulaire devait être déposé dans un délai d’un mois après la signature de la vente, qu’un formulaire provisoire avait été déposé afin d’éviter des pénalités fiscales dans l’attente de la réception des justificatifs des montants des travaux réalisés, que l’analyse des documents reçus confirmait l’absence totale de plus-value dans le cadre de la vente puisque le coût global de l’acquisition augmenté du coût de la construction et des frais d’acquisition était supérieur au prix de cession, de sorte que le montant de la plus-value imposable calculée à 240.219 euros leur serait restitué.

Les époux [C] ont ensuite réitéré leurs demandes d’information sur la date de remboursement des fonds. Le 19 avril 2022, l’étude de Maître [L] leur a indiqué que le dossier de dégrèvement était toujours en cours de traitement.

Estimant les délais anormalement longs, les époux [C] ont alors mandaté Maître [W] [I], avocate fiscaliste, pour vérifier la réalité de la situation.

Maître [I] a découvert que la demande de restitution n’avait pas encore été déposée auprès du service des impôts compétent, la FINANCIERE [1] n’ayant pas reçu le paiement de sa rémunération malgré les fonds pourtant conservés à cette fin par l’étude de Maître [L].

Le 13 juillet 2022, la FINANCIERE [1] a déposé la réclamation visant à obtenir la restitution de l’impôt sur les plus-values avec les pièces transmises par Maître [I].

Après de multiples échanges et relances effectuées par Maître [I], un montant de 235.969 euros a été restitué par l’administration fiscale à Monsieur [O] [C] et Madame [S] [Z] [P] épouse [C], le 16 novembre 2023.

Mécontents du suivi de leur dossier de vente par Maître [L], Monsieur [O] [C] et Madame [S] [Z] [P] épouse [C] ont pris attache, le 13 décembre 2023, avec ce dernier pour qu’il reconnaisse sa responsabilité à leur égard et qu’il les dédommage de leurs préjudices.

Le notaire a déposé, en ligne, une « déclaration d’assurance » ([2]) le 18 décembre 2023.

Aucun accord amiable n’a pu être trouvé, le Conseil régional des notaires s’étant déclaré incompétent pour traiter la réclamation présentée par les époux [C], du fait de la déclaration de sinistre déposée par le notaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, Monsieur [O] [C] et Madame [S] [Z] [P] épouse [C] ont saisi le tribunal judiciaire de Versailles d’une action en responsabilité civile professionnelle à l’encontre de la SCP [Y] [L], [U] [N], [E] [D], [K] [A], [T] [V] [H] [M] [G].

Aux termes de leurs conclusions en réplique n°1 signifiées par voie électronique le 24 septembre 2024, Monsieur [O] [C] et Madame [S] [Z] [P] épouse [C] demandent au tribunal de :

« Vu le Règlement National établi en application de l’article 26 du Décret n° 71-942 du 26 novembre 1971 par le Conseil Supérieur du Notariat à savoir le Règlement National/Règlement Intercours adopté par l’assemblée générale du Conseil Supérieur du Notariat en date des 17 et 18/04/2018 et approuvé par arrêté de la garde des [Localité 6] du 22/04/2018,

Vu les pièces venant au soutien de la présente et notamment les procurations données,

Vu notamment les articles 1240 et suivants du Code Civil,

Vu l’article 514-1 du Code de Procédure Civile,

Vu les articles 695 et suivants et 700 du Code de Procédure Civile,

PRENDRE ACTE des échanges préalables intervenus avec le Conseil Régional des Notaires de la Cour d’Appel de [Localité 4] et la Chambre Interdépartementale des Notaires de [Localité 4],

DIRE [H] JUGER recevables et bien fondés Monsieur [C] et Madame [Z] [P] en toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

DIRE [H] JUGER que la SCP [Y] [L], [U] [N], [E] [D], [K] [A], [T] [V] [H] [M] [G] a commis plusieurs fautes engageant sa responsabilité civile professionnelle de Notaire à l’égard de Monsieur [C] et Madame [Z] [P],

DIRE [H] JUGER en conséquence que la SCP [Y] [L], [U] [N], [E] [D], [K] [A], [T] [V] [H] [M] [G] est responsable des préjudices en résultant subis par Monsieur [C] et Madame [Z] [P],

CONDAMNER la SCP [Y] [L], [U] [N], [E] [D], [K] [A], [T] [V] [H] [M] [G] à verser à Monsieur [C] et Madame [Z] [P] des dommages et intérêts d’un montant de 9.430,80 CHF en réparation du préjudice financier résultant des honoraires de [3] [1], ou, à défaut de condamnation en francs suisses, à sa contrevaleur en euros au jour du versement effectif des fonds entre les mains de Monsieur [C] et Madame [Z] [P],

CONDAMNER la SCP [Y] [L], [U] [N], [E] [D], [K] [A], [T] [V] [4] à verser à Monsieur [C] et Madame [Z] [P] des dommages et intérêts d’un montant de 2.650 €, à convertir en francs suisses au jour du versement effectif des fonds selon le taux de change alors en vigueur, en réparation du préjudice financier résultant des honoraires de Maître [I],

CONDAMNER la SCP [Y] [L], [U] [N], [E] [D], [K] [A], [T] [V] [H] [M] [G] à verser à Monsieur [C] et Madame [Z] [P] des dommages et intérêts d’un montant de 4.024,31 €, à convertir en francs suisses au jour du versement effectif des fonds selon le taux de change alors en vigueur, en réparation du préjudice financier résultant des intérêts et échéances d’assurance de prêts sur les mois d’octobre, novembre et décembre 2021,

CONDAMNER la SCP [Y] [L], [U] [N], [E] [D], [K] [A], [T] [V] [H] [M] [G] à verser à Monsieur [C] et Madame [Z] [P] les intérêts de retard au taux légal sur la somme de 1.476.545,47 € pour la période allant du 29/09 au 01/12/2021, à convertir en francs suisses au jour du versement effectif des fonds selon le taux de change alors en vigueur, en réparation du préjudice financier subi en raison du retard de versement du disponible du prix de vente,

CONDAMNER la SCP [Y] [L], [U] [N], [E] [D], [K] [A], [T] [V] [H] [M] [G] à verser à Monsieur [C] et Madame [Z] [P] des dommages et intérêts d’un montant de 61.424,29 CHF en réparation du préjudice financier tiré du délai de versement du prix de vente, ou, à défaut de condamnation en francs suisses, à sa contrevaleur en euros au jour du versement effectif des fonds entre les mains de Monsieur [C] et Madame [Z] [P],

CONDAMNER la SCP [Y] [L], [U] [N], [E] [D], [K] [A], [T] [V] [H] [M] [G] à verser à Monsieur [C] et Madame [Z] [P] les intérêts de retard au taux légal sur la somme de 235.969 € pour la période allant du 29/09/2021 au 16/11/2023, à convertir en francs suisses au jour du versement effectif des fonds selon le taux de change alors en vigueur, en réparation en réparation du préjudice financier subi en raison du retard de restitution de l’imposition sur la plus-value,

CONDAMNER la SCP [Y] [L], [U] [N], [E] [D], [K] [A], [T] [V] [H] [M] [G] à verser à Monsieur [C] et Madame [Z] [P] des dommages et intérêts d’un montant de 30.133,26 CHF en réparation du préjudice financier résultant du délai de restitution du trop-versé de l’imposition sur la plus-value, ou, à défaut de condamnation en francs suisses, à sa contrevaleur en euros au jour du versement effectif des fonds entre les mains de Monsieur [C] et Madame [Z] [P],

CONDAMNER la SCP [Y] [L], [U] [N], [E] [D], [K] [A], [T] [V] [H] [M] [G] à verser à Monsieur [C] et Madame [Z] [P] des dommages et intérêts d’un montant de 159.791,67 CHF en réparation du préjudice financier résultant des loyers versés du fait des délais de versement de l’intégralité des fonds leur revenant, ou, à défaut de condamnation en francs suisses, à sa contrevaleur en euros au jour du versement effectif des fonds entre les mains de Monsieur [C] et Madame [Z] [P],

CONDAMNER la SCP [Y] [L], [U] [N], [E] [D], [K] [A], [T] [V] [H] [M] [G] à verser à Monsieur [C] et Madame [Z] [P] des dommages et intérêts d’un montant de 30.000 €, à convertir en francs suisses au jour du versement effectif des fonds selon le taux de change alors en vigueur, en réparation du préjudice moral tiré de la perte de chance (et de temps) de pouvoir réaliser leur projet de vie familial initial,

CONDAMNER la SCP [Y] [L], [U] [N], [E] [D], [K] [A], [T] [V] [H] [M] [G] à verser à Monsieur [C] et Madame [Z] [P] des dommages et intérêts d’un montant de 20.000 €, à convertir en francs suisses au jour du versement effectif des fonds selon le taux de change alors tant des tracas créés que du désintérêt manifesté par l’office notarial et de la perte de confiance,

CONDAMNER la SCP [Y] [L], [U] [N], [E] [D], [K] [A], [T] [V] [H] [M] [G] à établir un courrier d’excuses à l’attention de Monsieur [C] et Madame [Z] [P], en réparation du préjudice moral,

CONDAMNER la SCP [Y] [L], [U] [N], [E] [D], [K] [A], [T] [V] [H] [M] [G] à verser à Monsieur [C] et Madame [Z] [P] la somme de 20.600 €, à convertir en francs suisses au jour du versement effectif des fonds selon le taux de change alors en vigueur, au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DIRE [H] JUGER que les frais de changes euros/francs suisses resteront à la charge exclusive de SCP [Y] [L], [U] [N], [E] [D], [K] [A], [T] [V] [H] [M] [G],

CONDAMNER la SCP [Y] [L], [U] [N], [E] [D], [K] [A], [T] [V] [H] [M] [G] aux entiers dépens d’instance,

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit,

DEBOUTER la SCP [Y] [L], [U] [N], [E] [D], [K] [A], [T] [V] [H] [M] [G] en toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires. »

En substance, ils reprochent à la SCP [Y] [L], [U] [N], [E] [D], [K] [A], [T] [V] [H] [M] [G] d’avoir manqué à son obligation de conscience professionnelle, à son devoir d’information, à son devoir de conseil et à son obligation de mettre en œuvre les moyens les plus appropriés pour parvenir au résultat désiré. En particulier, ils relèvent qu’alors que les procurations qu’ils avaient signées en vue de la promesse puis de la vente de leur bien mentionnaient qu’ils étaient dispensés d’avoir un représentant fiscal, l’étude notariale a eu recours à la FINANCIERE [1], sans leur demander leur avis, de manière tardive et sans lui verser sa rémunération, retardant davantage le traitement de leur demande de dégrèvement. Ils ajoutent que s’ils avaient été informés dès le mois de juin de la nécessité de communiquer les factures et preuves de paiement des travaux pour le calcul de la plus-value, ils auraient pu avoir les documents plus tôt mais que les justificatifs ne leur ont été réclamés que deux jours avant la vente, sans préciser de délai pour les adresser ni les conséquences sur la procédure.

Ils soutiennent que ces fautes ont directement donné naissance à une série de préjudices financiers et moraux :

— des honoraires versés à la FINANCIERE [1] qui a été mandatée par l’office notarial, sans information préalable ni explication de la prétendue obligation d’y recourir,

— des honoraires versés à Maître [I] pour faire diligence à la place du notaire,

— le paiement des intérêts et échéances d’assurance de leur prêt immobilier sur les mois d’octobre, novembre et décembre 2021 avant la perception du prix de vente du bien,

— un versement tardif du disponible du prix de vente ;

— une absence de calcul de l’imposition sur la plus-value ;

— une restitution tardive du trop versé ;

— des versements de loyers du fait de l’incapacité de mener à bien une nouvelle acquisition immobilière en l’absence des fonds issus de la vente du 29 septembre 2021 ;

— une perte de chance et de temps de pouvoir réaliser leur projet de vie initial ;

— des tracas créés par le désintérêt de l’office notarial et la perte de confiance dans l’institution.

Ils chiffrent leurs demandes indemnitaires avec demande en conversion en francs suisse dès lors qu’ils résident dans ce pays.

Par ailleurs, ils sollicitent un courrier d’excuses de la part de la SCP [Y] [L], [U] [N], [E] [D], [K] [A], [T] [V] [H] [M] [G].

Aux termes de ses conclusions en défense N°2, signifiées par voie électronique le 21 décembre 2024, la SCP [Y] [L], [U] [N], [E] [D], [K] [A], [T] [V] [H] [M] [G], NOTAIRES ASSOCIES, demande au tribunal de :

« Vu les pièces versées aux débats

Vu l’article 1240 du Code Civil

DEBOUTER les époux [C] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de la S.C.P. [Y] [L], [U] [N], [E] [D], [K] [A], [T] [V] et [M] [G], NOTAIRES ASSOCIES

LA METTRE HORS DE CAUSE.

CONDAMNER les époux [C] à verser à la S.C.P. [Y] [L], [U] [N], [E] [D], [K] [A], [T] [V] et [M] [G], NOTAIRES ASSOCIES la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par la SCP COURTAIGNE AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du C.P.C. »

La SCP de notaires conteste avoir commis une quelconque faute susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle, faisant valoir que les demandeurs sont à l’origine des difficultés qui se sont présentées au cours de leurs démarches fiscales puisque ce sont eux qui n’ont pas communiqué, dans les délais impartis, les justificatifs des travaux d’édification de leur maison, dès lors qu’ils n’avaient pas conservé les factures et qu’ils ont dû les réclamer à l’établissement prêteur qui a été contraint de les faire désarchiver.

Elle soutient que les demandeurs ne peuvent se prévaloir d’aucun préjudice, dans la mesure où les sommes relatives à la plus-value immobilière leur ont été restituées. Elle ajoute que les dommages allégués par les demandeurs ne constituent pas des préjudices indemnisables, précisant qu’en matière de responsabilité notariale seule la perte de chance peut faire l’objet d’une indemnisation.

Le tribunal renvoie expressément aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 9 janvier 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 février 2026 et mise en délibéré au 16 avril 2026.

Il a été demandé par le tribunal une note en délibéré pour que les demandeurs convertissent en euros leurs demandes formulées en francs suisses à la date de dépôt de leurs dernières conclusions. Cette note a été déposée le 11 février 2026.

MOTIFS

En préambule, il convient de rappeler que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “constatations”, de “donner acte”, de “dire et juger” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent en réalité des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la responsabilité civile du notaire

Engage sa responsabilité civile à l’égard de son client, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l’exercice de sa mission légale d’authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d’assurer la validité et l’efficacité des actes reçus, qu’au titre de son devoir d’information et de conseil dont il n’est pas dispensé par les compétences personnelles de son client ou l’intervention d’un autre professionnel et dont la preuve de l’exécution lui incombe.

Au titre de son devoir de conseil, le notaire est notamment tenu d’informer les parties des incidences fiscales des actes qu’il établit.

Il appartient en revanche au client qui entend voir engager la responsabilité civile de son notaire de rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation ; qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis.

Il convient en premier lieu de rechercher si les manquements reprochés par les époux [C] à l’étude de notaires sont constitués.

Sur les manquements reprochés

Sur l’obligation de conscience professionnelle

Les époux [C] soutiennent que leur notaire a manqué de conscience professionnelle en ne les accompagnant pas dans leurs démarches fiscales malgré sa qualité d’assistant du promettant puis d’assistant du vendeur, ayant reçu procuration pour les représenter aux actes successifs visant à finaliser la vente de leur maison.

Il est notamment fait état de ce que l’étude de Maître [L] a attendu le 27 septembre 2021 au soir, soit l’avant veille de la vente, pour les informer que leur tableau récapitulant les frais relatifs aux travaux de la maison qu’ils s’apprêtaient à vendre, qui lui avait été adressé par mail du 8 juin 2021, n’était pas suffisant et qu’ils devaient communiquer les factures justificatives et les relevés bancaires pour justifier des paiement intervenus.

L’étude de notaires se défend de toute faute de sa part en niant l’existence de l’envoi de ce tableau dès le 8 juin 2021 et en indiquant que tous les préjudices subis par les époux [C] sont en lien avec leur non respect des délais impartis pour adresser les justificatifs réclamés en septembre 2021.

Il résulte de la pièce n°7 produite par les demandeurs qui est un mail du 8 juin 2021 adressé à [R] [B] sur lequel apparaît la mention « Pièces jointes : Maison.xls » que Monsieur [C] a transmis à Monsieur [B] l’état des paiements effectués, en précisant qu’ils avaient été payés par eux-mêmes et par la banque [5] sur facture.

Lorsque Monsieur [C] envoie à nouveau ce même document ainsi que deux devis à régler par mail du 21 septembre 2021 toujours à Monsieur [B], il ne précise peut-être pas qu’il s’agit de la réitération d’un premier envoi mais il a manifestement repris son mail initial car les observations sont strictement les mêmes, avec la même orthographe et la même ponctuation :

« Etat des paiements effectués ( onglet proposition de paiement )

Payés par nous meme et payés par [5] sur facture ( pret octroyé par mon employeur ) »

Ce n’est que le 27 septembre 2021 que Monsieur [B] écrit à Monsieur [C], dans un mail reçu à 19h10 :

« Bonsoir Monsieur,

Dans le cadre de la représentation fiscale aboutisant à une exonération de plus-value, pouvez-vous m’adresser les documents suivants :

Les factures des travaux de construction

Les relevés bancaires attestant du paiement des travaux.

(…) »

Il résulte de la pièce 3 produite en défense que ce même jour, à 11h46, Monsieur [B] avait reçu un mail de la FINANCIERE [1] qui indiquait faire suite à leur entretien et l’invitait à prendre connaissance d’une correspondance qui n’est pas produite aux débats par la SCP de notaires.

Suite à ce mail, à 18H33, Monsieur [B] adresse à la FINANCIERE [1] la copie des actes d’acquisition, l’ensemble des documents relatifs au permis de construire, la copie de la promesse de vente et le fichier excel de Monsieur [C] comprenant le récapitulatif des travaux entrepris. Il précise qu’il lui adressera les documents manquants dans un second mail.

Il se déduit de ces éléments que c’est parce que la FINANCIERE [1] a réclamé les justificatifs à Monsieur [B] que celui-ci s’est empressé d’en demander la communication à Monsieur [C].

Aucun délai n’est toutefois imparti à Monsieur [C] dans ce mail du 27 septembre 2021 pour transmettre ces documents de sorte que le notaire ne peut se défendre en indiquant que ce sont les demandeurs qui sont à l’origine de leur propre préjudice pour avoir tardé à transmettre les justificatifs réclamés puisqu’il n’a nullement fait état d’une urgence à communiquer ces éléments et d’une date butoir.

Le notaire, en sa qualité de professionnel investi d’un devoir de compétence, devait savoir que le seul récapitulatif des travaux entrepris n’allait pas suffire pour être exonéré d’impôt sur la plus-value et aurait dû anticiper la demande de la FINANCIERE [1] en réclamant ces justificatifs aux vendeurs dès le mois de juin 2021.

Par ailleurs, se pose également la question de l’intervention de la FINANCIERE [1] en qualité de représentant fiscal.

L’étude de notaires soutient que cette représentation était prévue dans l’acte de vente qui a été signé le 29 septembre 2021 et c’est exact.

Il y a lieu toutefois d’observer que tant dans la procuration signée par les époux [C] le 6 juin 2021, que dans celle du 22 septembre 2021, il était indiqué que les vendeurs étaient dispensés d’avoir un représentant fiscal. La promesse de vente signée le 8 juin 2021 reprend cette dispense (page 27, pièce n°1 du défendeur).

Cela signifie qu’entre la promesse de vente et la vente, l’étude de notaires a été informée qu’un représentant fiscal était en réalité nécessaire ou a finalement estimé opportun de faire appel à un représentant fiscal.

Or, il n’apparaît dans aucun des échanges de l’étude notariale avec Monsieur [C] que les vendeurs ont été informés de la cause de l’intervention de ce représentant fiscal ni d’ailleurs de son coût avant un mail de Maître [L] fin décembre 2021.

Ils n’ont été sollicités pour signer les mandats permettant l’intervention de ce représentant fiscal qu’au mois de janvier 2022.

Maître [L] confirmait dès le mois de décembre 2021 aux époux [C] que la somme de 8.700 euros figurant au compte ouvert à l’étude concernait les frais de représentation fiscale et pourtant les honoraires n’ont été versés à la FINANCIERE [1] que le 9 juin 2022.

Il est tout aussi surprenant de constater que tant Monsieur [B] que Maître [L] ont certifié à plusieurs reprises à Monsieur [C] que tout était en bonne voie et qu’il allait bientôt être remboursé par l’administration fiscale alors qu’en réalité, la demande de dégrèvement n’a été effectuée que le 13 juillet 2022, grâce à l’intervention du conseil fiscaliste des époux [C] qui a permis de comprendre que la [3] [1] ne faisait aucun diligence tant qu’elle n’avait pas perçu ses honoraires.

Les manquements reprochés à l’étude notariale sont parfaitement caractérisés.

Sur le devoir d’information

Les époux [C] reprochent à Maître [L] de ne pas les avoir informés qu’il était possible de faire calculer par son étude en amont de la réitération de la vente le montant exact de la plus-value afin de ne verser aux Finances Publiques que ce montant, soit en l’espèce la somme de 4.250 euros au lieu des 240.219 euros qui ont été versés avant qu’il n’en soit demandé la restitution.

L’étude de notaires expose quant à elle que c’est parce que les justificatifs n’avaient pas été reçus dans les temps que, pour pouvoir néanmoins procéder à la vente dont la date avait déjà été reculée à deux reprises, il a été convenu que la FINANCIERE [1] allait réaliser un imprimé de plus-value prévisionnel, ne déduisant que les forfaits fiscaux, dans l’attente des justificatifs. Elle ajoute que l’imprimé fiscal relatif à la plus-value immobilière devait être déposé dans le mois suivant la signature de la vente et qu’à défaut d’avoir reçu les justificatifs, la plus-value, évaluée à 240.219 euros, a été payée et devait faire ensuite l’objet d’une demande de restitution après envoi des justificatifs et étude du dossier par l’administration fiscale.

Force est de constater qu’il n’est pas établi que toutes ces explications, données à l’occasion de la présente procédure, ont également été fournies aux époux [C] au moment de la vente.

Le manquement de l’étude à son obligation d’information est en outre établi s’agissant du recours à la FINANCIERE ACCREDITEE dès lors qu’il n’a été apporté aucune explication aux époux [C], tant lors de la vente que lors de la présente procédure, sur le fait qu’en réalité, la condition n’était pas remplie pour leur permettre d’être dispensés d’avoir un représentant fiscal, ce qui a provoqué une modification des dispositions à cet égard dans l’acte de vente par rapport à ce qui était indiqué dans la promesse de vente.

Sur le devoir de conseil

Les époux [C] reprochent à l’étude notariale de ne pas leur avoir conseillé de ne régler que le montant effectivement dû au Trésor Public. Ce manquement est en réalité corrélé au manquement du notaire à son devoir d’information qui est lié en réalité soit à sa méconnaissance des règles applicables en la matière, soit à sa négligence et à l’absence de conscience professionnelle dans le traitement de ce dossier.

Il en est de même pour le manquement reproché tenant au séquestre de l’intégralité du prix de vente pour assurer le paiement de la plus-value immobilière.

S’agissant de l’obligation d’avoir recours au représentant fiscal, il n’est pas justifié par les demandeurs qu’ils pouvaient s’en dispenser. Mais en tout état de cause, la substitution d’une clause à une autre entre la promesse et la vente sans explication démontre le manquement du notaire à son devoir de conseil.

Sur l’obligation de mettre en œuvre les moyens les plus appropriés pour parvenir au résultat désiré

Reprenant la chronologie et l’ensemble des reproches formulés à l’encontre de l’étude notariale, les époux [C] soutiennent qu’elle a manqué à son obligation de mettre en œuvre les moyens les plus appropriés pour parvenir au résultat désiré, à savoir le versement du prix de vente du bien le plus rapidement possible.

Tout comme l’étude de notaires se défend en soutenant que les préjudices subis par les vendeurs sont en lien avec leur propre retard à produire les justificatifs demandés, les demandeurs soutiennent que tout aurait été plus rapide si le notaire lui avait demandé dès le mois de juin 2021 de lui fournir ces justificatifs.

L’étude de notaires ne démontre pas avoir précisé aux époux [C] quels étaient les documents nécessaires à l’étude de leur demande relative à la plus-value immobilière avant le 27 septembre 2021 alors que la vente devait être conclue le 29 septembre 2021. Elle ne démontre pas non plus avoir attiré leur attention sur le fait que l’imprimé devait être déposé dans le mois suivant la vente et qu’il y avait donc une certaine urgence à récupérer les justificatifs demandés.

Par la suite, et comme cela a déjà été constaté, les messages adressés à Monsieur [C] pour l’inviter à patienter sont en contradiction avec la réalité des démarches effectuées pour obtenir le dégrèvement de l’impôt versé à titre conservatoire.

Les agissements de l’étude de notaires peuvent donc également être qualifiés de manquement à son obligation de mise en œuvre des moyens les plus appropriés pour parvenir au résultat souhaité.

La responsabilité civile professionnelle de l’étude notariale est donc engagée.

Sur les préjudices en lien avec les manquements

Sur les préjudices financiers

— S’agissant des frais de 8.700 euros liés au mandat donné à la FINANCIERE [1], les époux [C] soutiennent qu’ils n’étaient pas obligés de faire appel à un représentant fiscal dès lors que les procurations et la promesse de vente qu’ils ont signées prévoyaient qu’ils entraient dans les cas de dispense.

Cet élément, dont il ne peut être exclu qu’il s’agit d’une erreur du notaire, est insuffisant à établir que ces frais n’étaient pas obligatoires.

Ce préjudice n’est donc pas établi.

— S’agissant des frais liés à l’assistance de Maître [I], avocat fiscaliste, il est établi qu’ils se sont élevés à la somme de 2.650 euros et il résulte des courriels versés aux débats que son intervention s’est avérée indispensable pour comprendre l’absence de restitution de l’impôt sur la plus-value versé à titre provisionnel, liée à l’inertie de l’étude de notaire qui avait les fonds pour rémunérer la FINANCIERE [1] et qui a attendu, sans explication, le 9 juin 2022 pour le faire.

Ce préjudice est établi et en lien avec les manquements de l’étude.

— S’agissant de l’obligation de continuer à payer les mensualités liées aux emprunts bancaires en cours jusqu’à la libération d’une partie du prix de vente, aucun élément ne permet de comprendre la raison pour laquelle l’acte de vente a prévu le séquestre pendant deux mois de la totalité du prix de vente pour assurer le paiement de la plus-value immobilière qui n’aurait jamais été du montant total de la vente.

Les époux [C] demandent la somme de 4.024,31 euros correspondant au coût des intérêts sur les échéances d’octobre à décembre 2021, relevant qu’ils auraient pu solder leur emprunt plus rapidement.

Toutefois, ils se contentent, à l’appui de leur demande, de communiquer leur plan de remboursement réaménagé en 2007. Ils ne démontrent pas avoir remboursé leur emprunt de manière anticipée, lorsqu’ils ont perçu la plus grande partie du prix de vente en décembre 2021, ou ultérieurement, et l’incidence sur les intérêts.

Dès lors, ce préjudice n’est pas établi et la demande à ce titre sera rejetée.

— S’agissant de la dépréciation du prix de vente liée à la fluctuation du taux de change entre le jour de la vente et le jour de la perception de la somme de 1.476.545,47 euros, il ne peut être considéré que la dépréciation, en lien exclusif avec la fluctation du taux de change, est imputable au notaire et qu’il s’agit d’un préjudice en lien direct avec les manquements de celui-ci tels qu’ils ont été caractérisés. Si le taux avait évolué dans un sens favorable aux vendeurs, aucun préjudice n’aurait été réclamé à ce titre.

Dès lors, en l’absence de lien de causalité entre ce préjudice et les manquements de l’étude notoriale, la demande à ce titre sera rejetée.

— Sur la dépréciation du solde du prix correspondant à la restitution de l’impôt sur la plus-value immobilière liée à la fluctuation du taux de change entre le jour de la vente et le jour du remboursement de la somme de 235.969 euros, le raisonnement est identique : il ne peut être considéré qu’elle est imputable au notaire et qu’il s’agit d’un préjudice en lien direct avec les manquements de celui-ci tels qu’ils ont été caractérisés. La demande à ce titre sera également rejetée.

— Sur le préjudice chiffré à 159.791,67 CHF au titre des loyers réglés par les époux [C] à hauteur de 6.250 CHF par mois, il n’est pas justifié que leur maintien en location est lié à l’absence de perception de l’intégralité du prix de vente qui aurait été nécessaire pour leur permettre d’acquérir un nouvel actif immobilier. Eventuellement, comme le souligne l’étude notariale, les époux [C] ont perdu une chance d’acquérir un bien plus rapidement. Même à cet égard, le fait de justifier avoir renoncé à l’achat d’un bien en septembre 2022 est insuffisant à faire le lien entre les manquements de l’étude de notaires et les sommes réclaméEs correspondant à plus de deux années de location. La demande indemnitaire sur ce fondement sera rejetée.

Il résulte de ce qui précède que le préjudice financier doit être évalué à la somme de 2.650 euros qui sera versée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur les préjudices moraux

Les époux [C] exposent que leur préjudice moral est lié à la perte de chance de réaliser le projet de vie familial qu’ils avaient prévu, faisant valoir qu’ils avaient besoin d’investir la totalité de l’argent issu de la vente de leur bien en France pour acquérir un bien en Suisse et qu’ils n’ont pas pu réaliser leur projet avant l’été 2024. Ils sollicitent à ce titre la somme de 30.000 euros.

Or, de même que les demandes indemnitaires en réparation de leur préjudice financier ont été rejetées au motif qu’il n’était pas établi que l’absence d’acquisition immobilière en Suisse résultait des manquements du notaire à ses obligations, il ne peut être fait droit à leur demande d’indemnisation de leur préjudice moral pour le même motif : le lien de causalité entre l’absence de réalisation de leur projet familial avant 2024 et les manquements de l’étude notoriale n’est pas caractérisé.

Les époux [C] réclament également la somme de 20.000 euros en réparation de leur perte de confiance dans les institutions notariales.

Au regard des manquements caractérisés, la perte de confiance dans l’institution notariale est établie et justifie l’octroi d’une somme indemnitaire de 10.000 euros qui devra être versée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Les époux [C] demandent en outre au tribunal de condamner l’étude de notaires à leur adresser un courrier d’excuses en réparation de leur préjudice moral.

L’étude de notaires estime cette demande fantaisiste et indique à nouveau que les époux [C] n’auraient subi aucun préjudice s’ils avaient fourni les factures de construction dans le délai imparti.

La motivation de la présente décision confirme les manquements de l’étude de notaires à ses obligations. Toutefois, dès lors que l’étude de notaires ne reconnaît pas ces manquements et impute aux demandeurs la responsabilité de leur préjudice, sans toutefois établir leur avoir demandé de fournir les justificatifs dans un délai précis en les informant des conséquences liées au dépassement de ce délai, il apparaît artificiel de lui demander de rédiger une lettre d’excuses qui n’aura rien de spontané et ne permettra manifestement pas de réparer le préjudice moral subi par les époux [C].

La demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Au vu du sens de la présente décision, la SCP [Y] [L], [U] [N], [E] [D], [K] [A], [T] [V] [H] [M] [G], NOTAIRES ASSOCIES, sera condamnée aux dépens.

La SCP de notaires sera également condamnée à verser aux époux [C] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée sur le même fondement par l’étude notariale sera rejetée.

La présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SCP [Y] [L], [U] [N], [E] [D], [K] [A], [T] [V] [H] [M] [G], NOTAIRES ASSOCIES, à payer à Monsieur [O] [C] et à Madame [S] [Z] [P] épouse [C] la somme de 2.650 euros en réparation de leur préjudice matériel en lien avec les manquements de l’étude de notaires,

Condamne la SCP [Y] [L], [U] [N], [E] [D], [K] [A], [T] [V] [H] [M] [G], NOTAIRES ASSOCIES, à payer à Monsieur [O] [C] et à Madame [S] [Z] [P] épouse [C] la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral en lien avec les manquements de l’étude de notaires,

Dit que les sommes devront être converties en francs suisses au jour du versement effectif des fonds selon le taux de change en vigueur et que les frais de change euros/francs suisses resteront à la charge exclusive de la SCP [Y] [L], [U] [N], [E] [D], [K] [A], [T] [V] [H] [M] [G], NOTAIRES ASSOCIES,

Rejette le surplus des demandes indemnitaires,

Condamne la SCP [Y] [L], [U] [N], [E] [D], [K] [A], [T] [V] [H] [M] [G], NOTAIRES ASSOCIES à payer à Monsieur [O] [C] et à Madame [S] [Z] [P] épouse [C] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCP [Y] [L], [U] [N], [E] [D], [K] [A], [T] [V] [H] [M] [G], NOTAIRES ASSOCIES de sa propre demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCP [Y] [L], [U] [N], [E] [D], [K] [A], [T] [V] [H] [M] [G], NOTAIRES ASSOCIES aux dépens,

Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 AVRIL 2026 par Madame LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée de Madame BEAUVALLET, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT