Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01409 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IV65

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Mélody MANET, Juge en charge du contentieux de la protection, assistée de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 17 Février 2026

ENTRE :

Madame [O] [Q]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine MOUNIER-FOND, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

S.C.I. JC2 INVEST

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 23 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 30 mai 2020, la SCI JCL INVEST a donné à bail à Madame [O] [Q] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à SAINT-CHAMOND (42400), moyennant un loyer annuel de 8520 euros, outre un dépôt de garantie de 710 euros.

Selon accord verbal, Madame [O] [Q] a déménagé le 15 avril 2024 dans un autre appartement du même immeuble appartenant à la SCI JCL INVEST.

Madame [O] [Q] a quitté les lieux le 17 janvier 2025.

Par requête en date du 20 mars 2025 reçue au greffe le 21 suivant, Madame [O] [Q] a attrait la SCI JCL INVEST devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins de sa condamnation à lui restituer la somme de 710 euros relative au dépôt de garantie et à lui payer la somme de 4240 euros de dommages-intérêts.

Appelée à l’audience du 16 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 17 février 2026.

Par conclusions signifiées le 15 septembre 2025 à personne morale auprès de la SCI JCL INVEST, Madame [O] [Q] a modifié ses demandes et a sollicité, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— sa condamnation à lui délivrer les quittances de loyer depuis son entrée dans les lieux, soit du 1er juin 2023 au 17 janvier 2025, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir en raison de l’exécution provisoire et se réserver la liquidation de l’astreinte,

— sa condamnation à lui restituer la somme de 710 euros et la somme supplémentaire de 1136 euros, soit une somme totale de 1846 euros,

— sa condamnation à lui payer la somme de 500 euros au titre de son préjudice d’angoisse,

— sa condamnation à lui payer la somme de 2655 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— sa condamnation à lui payer la somme de 5000 euros au titre de son préjudice de santé,

— sa condamnation à lui payer la somme de 748,57 euros au titre de son préjudice financier correspondant aux dépenses faites,

— sa condamnation à lui payer la somme de 1145,30 euros au titre de la location de box, somme à parfaire à la date de la décision à intervenir,

— sa condamnation à lui payer la somme de 2042,56 euros au titre des frais irrépétibles,

— sa condamnation aux dépens de l’instance.

A l’audience de plaidoirie du 17 février 2026, Madame [O] [Q], représentée par son conseil se référant à ses écritures, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Elle n’a pas sollicité de renvoi pour répondre aux conclusions de la partie adverse nonobstant leur communication tardive et s’est opposée catégoriquement à un renvoi suggéré par la juridiction. Elle a sollicité en premier lieu que soit écarté des débats les conclusions du défendeur et dans un second temps la jurisprudence citée par son contradicteur.

Elle expose, au visa de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 et à l’appui de deux recommandés adressés à la SCI JCL INVEST en date des 20 novembre 2024 et 4 décembre 2024, lui avoir réclamé des quittances de loyer sans succès. Elle cite les articles [Etablissement 1]-2 -3 et -4 pour qu’une astreinte favorise cette communication.

Au visa de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, elle rappelle avoir quitté son premier logement le 15 avril 2024, de sorte que son dépôt de garantie aurait dû lui être restitué le 16 mai 2024.

Elle explique au visa des articles 1719 et suivants du code civil, et au visa des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, que le bailleur doit délivrer un logement décent. Elle précise que les prises électriques n’étaient pas conformes à la législation et que la ventilation du logement était insuffisante, voire inexistante. Elle ajoute qu’il n’y avait pas de VMC dans les deux logements et que dans le second, sont apparus des moisissures dans la salle de bain et la chambre dues à de l’humidité persistante. Elle évoque des fils apparents dans les communs. Elle produit un courrier adressé par la ville de ST-CHAMOND à la SCI JCL INVEST faisant état des irrégularités.

Elle mentionne s’être adressée à la SAS REPARTIM pour chercher une éventuelle fuite. Elle communique le rapport de la société en date du 11 décembre 2024 concluant à un défaut de ventilation ce provoquant un effet de condensation. Elle informe avoir acheté un déshumidificateur, un sèche-linge et avoir remplacé deux robinets de chauffage. Elle évoque des désordres sur la chaudière gaz.

Elle déclare avoir été dans l’obligation de déménager rapidement chez un ami et louer un box pour entreposer ses biens.

Sur les fondements tant de la responsabilité contractuelle que délictuelle, elle fait état d’un préjudice d’angoisse lié à l’absence de son compteur d’eau, se situant dans une cave dont elle n’avait pas l’accès, et à son compteur d’électricité.

Elle fait valoir son préjudice de jouissance à l’égard d’une partie conséquente de l’appartement et ce notamment du fait de l’absence de chauffage. Elle base son calcul sur le montant du loyer, divisé par deux, sur neuf mois.

Elle observe que son bailleur a connaissance de ses problèmes d’asthme et transmet des certificats médicaux pour établir que l’insalubrité du logement a eu des répercussions sur sa santé. Elle souligne l’inaction fautive de la SCI JCL INVEST.

Elle réclame le remboursement des loyers de son box, du déshumidificateur, d’un thermostat programmable, d’un thermomètre hygromètre et d’un lave-linge, le sien ayant été détruit du fait de l’état de l’appartement.

La SCI JCL INVEST, représentée par son conseil se référant à ses écritures, a sollicité :

— le débouté de l’ensemble des demandes de Madame [O] [Q],

— sa condamnation à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— sa condamnation au paiement des dépens notamment les coûts du timbre de plaidoirie et celui de la signification du jugement à intervenir,

— que soit écarté l’exécution provisoire de droit dans l’hypothèse de sa condamnation.

Au visa de l’article 1716 du code civil, elle rappelle que l’existence d’un bail verbal est parfaitement valable.

Elle observe qu’il n’y a eu aucun dépôt de garantie s’agissant du second logement et que Madame [O] [Q] ne précise pour quel appartement elle en demande la restitution.

Elle explique qu’il y a eu un dégât des eaux affectant un mur de l’appartement, ce traité par sa compagnie d’assurance. Elle s’appuie sur le rapport d’expert pour exposer que les infiltrations sont dues à un évènement climatique unique en date du 17 octobre 2024 et dont l’humidité a pratiquement disparue le 18 février 2025. Elle souligne que la locataire a supprimé une grille de ventilation réglementaire pour y installer une chatière (deux photographies) et qu’elle n’a pas géré l’entretien de la chaudière.

Elle observe l’absence de démonstration et de preuves pour engager sa responsabilité et rappelle avoir eu six mois de délai pour procéder aux réparations sollicitées par la ville de [Localité 1].

Elle précise que Madame [O] [Q] a proposé de mettre fin au litige de façon amiable moyennent la somme de 1000 euros selon les termes de son courrier en date du 11 février 2025.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera observé que figurent dans le dossier de la demanderesse les conclusions de son adversaire, annotée par son conseil, de sorte qu’il sera considéré que le contradictoire a bien été respecté.

Il sera aussi rappelé qu’il a été expressément sollicité la mise en délibéré de l’affaire par la partie en demande, sans volonté de réplique, ou d’exploitation des pièces versées par le contradicteur, dans le cadre d’un renvoi.

Il sera par ailleurs rappelé qu’au visa de l’article 768 du code de procédure civile le tribunal n’est saisi que des demandes figurant dans le dispositif des conclusions.

I. SUR LES DEMANDES PRINCIPALES :

Sur la demande de délivrance des quittances :

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 alinéa 1 dispose : « Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. »

En l’espèce, Madame [O] [Q] sollicite la communication de ses quittances de loyers du 1er juin 2023 au 17 janvier 2025.

La SCI JCL INVEST ne justifie pas avoir répondu à cette obligation.

La SCI JCL INVEST sera donc condamnée à transmettre à Madame [O] [Q] les quittances de loyers du 1er juin 2023 au 17 janvier 2025, s’agissant des deux logements qu’elle a occupés, et ce sous astreinte de 5 euros par jour, à compter de deux mois suivants la date de la présente décision, soit le 23 juin 2026.

Le juge des contentieux de la protection s’en réservera la liquidation.

Sur la demande en paiement de la somme de 1846 euros relative au dépôt de garantie :

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

« Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

(…)

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. »

En l’espèce, il résulte des faits constants que la somme de 710 euros a été versée au titre du bail conclu le 30 mai 2020 entre la SCI JCL INVEST et Madame [O] [Q], et qu’elle n’a pas été restituée.

La SCI JCL INVEST ne démontre pas avoir conservé cette somme au titre de réparations locatives, voire pour compenser des impayés de loyers et charges.

Le calcul est le suivant : 22 mois (du 15 avril 2024, date d’emménagement dans le second logement, + un mois, au 17 février 2026, date de plaidoirie) X 71 (= 10 % de 710) = 1562.

1562 + 710 = 2272 euros.

Dans ces conditions, la SCI JCL INVEST sera condamnée à payer à Madame [O] [Q] la somme demandée de 1846 euros, ce comprenant la majoration légale de 10 %.

Sur l’indécence du logement et les demandes incidentes :

L’article 6 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. »

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

« Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

(…)

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. »

En l’espèce, Madame [O] [Q] justifie de non-conformités de son logement au règlement sanitaire départemental par la production d’un courrier de la ville de ST-CHAMOND adressé au représentant de la SCI JCL INVEST le 23 octobre 2024.

Selon les observations du technicien, il est notamment observé :

— une ventilation de la cuisine insuffisante et une absence d’arrivée basse d’air frais,

— une absence de ventilation haute sur les fenêtres des chambres, du salon et de la salle de bains,

— une humidité résiduelle importante sur le mur de la salle de bain avec la présence de moisissures (probablement due à un manque de ventilation),

— une humidité résiduelle importante sur le mur de la chambre des parents (suspicion d’infiltration d’eau par le mur)

…

Il est par ailleurs demandé au bailleur de réaliser les travaux avant le 22 avril 2025.

La SCI JCL INVEST justifie d’un rapport d’expertise de sa compagnie d’assurance en date du 22 février 2025 aux termes duquel :

« nous pouvons retenir que les infiltrations qui se sont produites une seule fois le 17 octobre sont en relation avec l’évènement climatique enregistré ce jour-là.

(…)

Par ailleurs le logement ne présente pas d’état d’insalubrité en conséquence de la présence d’humidité qui avait d’ailleurs au jour des opérations d’expertise pratiquement disparue ». (le 18 février 2025).

Sur la demande en paiement de la somme de 2655 euros au titre du préjudice de jouissance :

En l’espèce, Madame [O] [Q] fonde cette demande en raison des problèmes d’humidité et communique le rapport de la SAS REPARTIM en date du 11 décembre 2024 concluant à un défaut de ventilation ce provoquant un effet de condensation.

Il est constaté des moisissures sur les murs de la chambre et de la salle de bains.

Si la SCI JCL INVEST démontre avoir subi un sinistre le 17 octobre 2024, elle n’apporte aucun élément sur les démarches qu’elle a pu faire pour pallier aux conséquences des infiltrations, ne serait ce provisoirement dans l’attente des travaux utiles préconisés par la ville de ST-CHAMOND avant le 22 avril 2025, et ce nonobstant les recommandés de la locataire rédigés les 4 et 17 décembre 2024.

Rien n’est justifié tant par l’une partie que par l’autre s’agissant du bon fonctionnement et de l’entretien de la chaudière.

Il y a donc lieu à indemnisation du préjudice de jouissance de Madame [O] [Q] étant précisé néanmoins que son calcul tiendra compte qu’elle a participé elle-même à son dommage en supprimant une ventilation au profit d’une chatière.

Le calcul prendra également en compte le fait que le préjudice ne s’étale que sur deux pièces importantes du logement et ce durant trois mois (du 17 octobre 2024 au 17 janvier 2025).

Ainsi, il sera retenu 40 % du loyer, lequel a été fixé à 590 euros, duquel il sera retranché 10 % eu égard aux modifications de Madame [O] [Q], soit la somme de 177 euros.

Ainsi 177 X 3 mois = 531 euros.

Dès lors, la SCI JCL INVEST sera condamnée à payer à Madame [O] [Q] la somme de 531 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur la demande en paiement de la somme de 5000 euros au titre du préjudice de santé :

En l’espèce, Madame [O] [Q] fonde cette demande en raison des mêmes motifs sus-indiqués et communique un certificat médical en date du 10 février 2025 faisant état de sa pathologie respiratoire pour laquelle le contact avec les moisissures est à éviter pour ne pas dégrader sa santé.

La SCI JCL INVEST ne démontre pas davantage avoir oeuvré pour pallier, dans la mesure de son possible, aux conséquences des moisissures sur la santé de sa locataire.

Il est justifié par le recommandé envoyé au bailleur le 4 décembre 2024 et les échanges de SMS qui ont précédé que la SCI JCL INVEST était avisée des problèmes respiratoires de Madame [O] [Q].

Le préjudice de santé sera donc réparé par le versement d’une somme de forfaitaire de 500 euros, tenant compte là aussi de la durée du dommage sur trois mois.

Dès lors, la SCI JCL INVEST sera condamnée à payer à Madame [O] [Q] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice de santé.

Sur la demande en paiement de la somme de 748,57 euros au titre de son préjudice financier :

En l’espèce, Madame [O] [Q] sollicite le remboursement d’un déshumidificateur, d’un thermostat programmable, d’un thermomètre hygromètre et d’un « lave-linge » étant relevé qu’il s’agit en réalité d’un sèche-linge selon la facture produite.

Si l’acquisition d’un déshumidificateur se justifie par lutter contre l’humidité, il n’est pas démontré l’utilité des achats du thermostat programmable et d’un thermomètre hygromètre.

Par ailleurs, l’humidité n’étant pas présente dans toutes les pièces, il ne peut être établi un lien de causalité entre ce dommage et la nécessité de l’achat d’un nouveau sèche-linge.

Dès lors, il n’y a lieu à remboursement que du déshumidificateur pour un montant de 149,17 euros selon la facture fournie.

Dès lors, la SCI JCL INVEST sera condamnée à payer à Madame [O] [Q] la somme de 149,17 euros au titre de son préjudice financier.

Sur la demande en paiement de la somme de 1145,30 euros au titre de la location de box, somme à parfaire à la date de la décision à intervenir :

En l’espèce, si la SCI JCL INVEST a engagé sa responsabilité quant à la décence du logement sur une courte période, il apparaît que les traces d’humidité ont quasi disparu le jour des opérations d’expertise, soit le 18 février 2025.

Rien ne justifie de sa faute quant au choix de Madame [O] [Q] d’avoir quitté son logement pour vivre chez un ami tout en louant un box, et ce encore à ce jour.

Madame [O] [Q] sera donc déboutée de sa demande d’indemnisation de la location de son box.

Sur la demande en paiement de la somme de 500 euros au titre de son préjudice d’angoisse :

Le préjudice d’anxiété désigne la souffrance psychologique éprouvée par une personne du fait de l’incertitude de développer une maladie grave en raison de son exposition à un risque,

Le préjudice d’angoisse s’inscrit dans le cadre d’un mort imminente.

Le préjudice d’angoisse dont il est demandé l’indemnisation n’ayant rien à voir avec les définitions juridiques sus-rappelées, Madame [O] [Q] sera déboutée de sa demande à ce titre.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI JCL INVEST, succombant au principal, aura la charge de ses dépens en ce compris le droit de plaidoirie de 13 euros.

Elle sera condamnée à payer à Madame [O] [Q] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI JCL INVEST sera donc déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE la SCI JCL INVEST à transmettre à Madame [O] [Q] les quittances de loyers du 1er juin 2023 au 17 janvier 2025, s’agissant des deux logements qu’elle a occupés, et ce sous astreinte de 5 euros par jour à compter du 23 juin 2026 ;

SE RESERVE la liquidation de l’astreinte ;

CONDAMNE la SCI JCL INVEST à payer à Madame [O] [Q] la somme de 1846 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SCI JCL INVEST à payer à Madame [O] [Q] la somme de 531 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SCI JCL INVEST à payer à Madame [O] [Q] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice de santé ;

CONDAMNE la SCI JCL INVEST à payer à Madame [O] [Q] la somme de 149,17 euros en réparation de son préjudice financier ;

DEBOUTE Madame [O] [Q] de sa demande de remboursement de la location de son box ;

DEBOUTE Madame [O] [Q] de sa demande au titre de son préjudice d’angoisse ;

CONDAMNE la SCI JCL INVEST aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI JCL INVEST à payer à Madame [O] [Q] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI JCL INVEST de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

La présente décision a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE