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ORDONNANCE DU : 05 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00829 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-JAYM

AFFAIRE : S.A.R.L. ALEJ C/ S.A.S. NEHOPRO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

1ère VICE PRESIDENTE : Séverine BESSE

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ALEJ, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELAS LEX LUX AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDERESSE

S.A.S. NEHOPRO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Thierry COUTURIER, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

Débats tenus à l’audience du : 05 Février 2026

Date de délibéré indiquée par la Présidente: 05 Mars 2026

DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 décembre 2019, la société Alej a donné à bail commercial à la société Nehopro un entrepôt de 1 000 m² environ, situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, la SARL Alej a fait assigner la SAS Nehopro devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, afin d’obtenir la résiliation du bail.

Par ordonnance du 20 novembre 2025, le juge des référés a ordonné la radiation de l’instance.

Par conclusions notifiées le 10 décembre 2025, la société Alej a demandé la réinscription au rôle de la procédure.

L’affaire est retenue à l’audience du 5 février 2026. La société Alej sollicite de voir:

A TITRE PRINCIPAL :

Débouter la Société NEHOPRO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires ;

Autoriser la Société ALEJ à conserver le montant de 1 100 € versé à titre de dépôt de garantie ;

Condamner la Société NEHOPRO au paiement à titre provisionnel de la somme de 15 187,25 € (8 758,99 € au titre du bail pour les 3 000 m2 et 6 428,26 € au titre du présent bail pour les 1 000 m2) au titre de l’arriéré de loyers et charges, selon décompte arrêté au 21 janvier 2026 ;

A TITRE RECONVENTIONNEL

Débouter la Société NEHOPRO de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles excédant les pouvoirs du juge des référés et mal fondées ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

Condamner la Société NEHOPRO à payer à la Société ALEJ la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la Société NEHOPRO aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la levée de l’état d’endettement et de la signification de l’assignation, dont distraction au profit de Maître Grégoire MANN, SELAS LEX LUX AVOCATS, sur son affirmation de droit ;

Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire en ce qui concerne les demandes de la société Alej.

La société Alej expose que :

— Les locaux ont été libérés le 16 décembre, elle ne maintient donc pas sa demande d’expulsion,

— La société Nehopro n’a pas réglé les loyers et charges aux échéances prévues pour son bail relatif au local de 1 000 m²,

— Elle a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024, mais le commandement est demeuré infructueux dans le délai d’un mois,

— La société Nehopro n’a pas mis fin à la situation d’impayés, alors qu’elle a donné congé en février 2025, avec effet comme suit :

o L’entrepôt le 1er décembre 2025,

o Les locaux et stockage au 1er février 2026,

— Les premiers impayés remontent au mois de juillet 2022, aucune prescription n’est donc encourue,

— Sans aucune pièce justificative, la société Nehopro s’estime créancière au motif qu’elle aurait trop versé d’appel de charges, pour 2 426,07 euros,

— Une contestation sérieuse existe sur la demande de remboursement formulée par la société Nehopro concernant la surface utile louée,

— En outre, toute action en répétition de l’indu est manifestement prescrite,

— Les parties n’ont pas entendu faire de la surface des locaux loués un élément essentiel de leur consentement,

— Concernant l’apposition d’un panneau sur la façade, la société Nehopro ne rapporte pas la preuve de ses allégations, et notamment d’une atteinte à la visibilité et l’identité de son local par le public.

La société Nehopro sollicite de voir :

À titre principal,

— Prononcer l’acquisition de la prescription pour toute somme antérieure au 11 juillet 2020, relativement aux deux baux en cause ;

— Débouter la société « ALEJ » de l’intégralité de ses demandes concernant le bail du 4 décembre 2019 portant sur " un entrepôt de 1000 m2 à l’angle de la [Adresse 4]« (Bail n°1), la société » ALEJ « n’établissant pas les créances alléguées et le compte entre les parties faisant apparaitre un solde de 2.426,07 euros en faveur de » NEHOPRO" ;

— Débouter la société « ALEJ » de l’intégralité de ses demandes au titre de ce Bail n°2, la demanderesse n’établissant pas le bien fondé des sommes réclamées ;

À titre reconventionnel,

— Condamner à titre provisionnel la société « ALEJ » à payer 2.426,07 euros à la société

« NEHOPRO » correspondant au solde locatif en sa faveur au titre du Bail n°1 ;

— Condamner à titre provisionnel la société « ALEJ » à restituer les dépôts de garantie correspondant aux deux baux en cause, soit 1.294 euros au titre du Bail n°1 et 2.400 euros au titre du Bail n°2 ;

— Condamner à titre provisionnel la société « ALEJ » à restituer une somme totale de 61.932,05 euros en raison de la réduction du loyer proportionnellement à la surface réelle des locaux loués à la société « NEHOPRO » ;

— Condamner à titre provisionnel la société « ALEJ » à verser 10.000 euros à titre de dommages-et-intérêt en réparation du préjudice causé par le propriétaire à « NEHOPRO » en ayant validé l’apposition de l’enseigne d’un tiers sur la façade des locaux loués, en dépit du refus clairement exprimé par la société « NEHOPRO » ;

En tout état de cause

— Condamner la société Alej à payer à la société Nehopro la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la société Alej aux entiers dépens de l’instance, dont droit de recouvrement direct au profit de Maître Thierry Couturier, avocat.

Elle expose que :

— Lors de la prise de possession, elle a découvert que la chaudière, la tuyauterie et les radiateurs étaient hors d’usage ; elle a dû faire procéder à leur remplacement, ce qui a représenté un coût supplémentaire et imprévu de 18 751,96 euros ;

— Une procédure judiciaire est actuellement pendante devant la Cour d’appel de Lyon, concernant une maisonnette concernée par le bail commercial et pourtant vendue à une autre société ayant pour but l’ouverture d’une pizzeria ;

— Deux commandements lui ont été délivrés le 25 septembre 2024, mais ont été laissés sans suite par la propriétaire,

— Une transition bancaire suite à la cession au profit d’un nouvel actionnaire majoritaire a créé une période de flottement dans les règlements des loyers par la société Nehopro,

— En février 2025, elle a donné congé en indiquant qu’elle quitterait les lieux :

o Le 12 décembre 2025 pour le bail portant sur l’entrepôt de 1 000 m²,

o Le 1er février 2026 pour le bail portant sur le local de 3 000 m²,

— Les 3 et 8 juillet 2025, elle a régularisé « en bloc » le règlement des loyers et charges depuis début 2025,

— En raison de la prescription quinquennale, aucune somme antérieure au 11 juillet 2020 ne peut être réclamée par la propriétaire,

— Le décompte actualisé produit par la société Alej est manifestement erroné, car il n’a pas enregistré les paiements au titre des mois d’août et octobre 2025,

— Le dernier décompte au 21 janvier 2026 mentionne des frais dont il n’est nullement justifié,

— La société Alej n’établit pas le montant des charges réclamées à la société Nehopro,

— Au titre du bail n°1, il ressort un solde de 2 426,07 euros en faveur de la société Nehopro,

— Sur le dépôt de garantie, s’agissant d’une clause pénale, son application relève de l’appréciation du juge du fond et excède les pouvoirs de la juridiction de référé,

— Il résulte d’une attestation de surface utile établie par un cabinet indépendant qu’en réalité, la société Nehopro disposait ''une surface de 3 093,12 m², pour la totalité de l’ensemble industriel ; il ressort donc un manque de près de 1 000 m²,

— Elle est donc bien fondée à solliciter une réduction proportionnelle du loyer de 22,667%,

— L’attestation de surface utile a été établie le 22 octobre 2020, à l’initiative de la société Alej qui l’a portée à la connaissance de la société Nehopro en 2022,

— En juillet 2024, sans aucune consultation, information ou autorisation de la société Nehopro, la société Alej a validé l’installation sur la façade des locaux loués d’une immense enseigne concernant un garage auto installé plus loin dans des locaux appartenant au même propriétaire,

— Cette situation viole les droits du locataire, et malgré une mise en demeure, l’enseigne a été laissée en place jusqu’à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, la société NEHOPRO produit un décompte pour le local de 1 000 m2 en date du 21 janvier 2026 d’un montant de 6 428,26 euros.

Ce décompte ne fait apparaître aucun solde antérieur au 11 juillet 2020. La demande de voir déclarer prescrites les sommes antérieures à cette date est donc sans objet.

La société ALEJ produit les avis de taxe foncière de 2021 à 2024 mais sans justifier de la répartition de cette taxe sur les différents locaux commerciaux dont elle est propriétaire et qu’elle loue notamment à d’autres sociétés. Elle ne verse aucun justificatif de charges pour 2025.

La société NEHOPRO a réglé les charges des années 2021 et 2022 ; sa contestation de ces charges n’est pas sérieuse.

La bailleresse ne justifie pas des charges locatives pour les années 2024 de 3 819,15 euros et 2025 de 3 278,79 euros, ce qui conduit à un solde créditeur au profit du locataire et à déduire les majorations de clauses pénales pour un total de 229,69 euros [(9 x 19,97) + (4 x 12,49)].

La société ALEJ ne justifie pas non plus des frais de 40 euros pour « absence état des lieux de sortie » et des frais d’huissier d’un total de 308,19 euros (158,04 + 110,15).

Par conséquent la société ALEJ est débitrice d’une créance au profit de la société NEHOPRO d’un montant de 1 247,56 euros. Elle est condamnée à payer cette provision à la locataire.

Le bail prévoit que s’il est résilié pour inexécution des conditions ou pour toute autre cause imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de clause pénale et de réparation du préjudice subi.

La bailleresse a déjà restitué le dépôt de garantie. En outre la clause pénale ne saurait jouer alors qu’elle est débitrice et non créancière du preneur. La demande d’acquisition du dépôt de garantie se heurte à une contestation sérieuse.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie.

La demande reconventionnelle de réduction du loyer au regard de la différence entre l’indication dans le bail de la surface utile et la surface réellement louée excède les pouvoirs du juge des référés s’agissant de l’interprétation des baux et non de leur application.

Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Enfin la demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre du préjudice né de l’installation d’un panneau sur la façade de l’immeuble objet du bail excède les pouvoirs du juge des référés s’agissant de l’appréciation d’un manquement contractuel du bailleur excédant la simple application d’une clause du bail.

Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

En application de l’article 491 du code de procédure civile, le juge des référés doit statuer sur les dépens. La société Alej, qui succombe, est condamnée à les supporter.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

CONDAMNE la SAS Alej à payer à la SAS Nehopro la provision de 1 247,56 euros au titre du solde locatif en sa faveur concernant le bail n°1 de 1 000 m2,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SAS Alej au titre du dépôt de garantie,

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes reconventionnelles de la SAS Nehopro,

DEBOUTE la SAS Nehopro de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS Alej aux dépens dont distraction au profit de M^e Thierry Couturier, avocat.

LA GREFFIERE LA 1ère VICE PRESIDENTE

Céline TREILLE Séverine BESSE

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la SELAS LEX LUX AVOCATS

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— M^e Thierry COUTURIER

— DOSSIER

Le 05 Mars 2026