TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/05339 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZOL3

Minute : 25/00295

S.A. HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

Représentant : M^e Armand BOUKRIS, SELAS CABINET BOUKRIS, avocat au barreau de PARIS,

C/

Madame [C] [T] épouse [Z]

Représentant : M^e Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

Monsieur [S] [Z]

Représentant : M^e Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 mars 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT,

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Armand BOUKRIS, SELAS CABINET BOUKRIS, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [C] [T] épouse [Z],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

comparante en personne et assistée de M^e Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [S] [Z],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

comparant en personne et assisté de M^e Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 juillet 2011, la société anonyme (SA) immobilière du MOULIN VERT, société anonyme d’habitation à loyer modéré (HLM), a donné à bail à Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [T] épouse [Z] un logement avec place de parking situé [Adresse 3] à [Localité 7], logement n°180A000026, pour un loyer mensuel de 553,44 euros et 91,47 euros de provisions sur charges.

Un dépôt de garantie de 553,00 euros a été versé ainsi qu’une garantie de 61,00 euros pour le badge.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 février 2024, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait signifier aux époux [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4.523,58 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 06 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait assigner Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [T] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [T] épouse [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs, condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivants : 5.590 euros arrêtés au jour de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, incluant le coût du commandement de payer, dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 03 juin 2024.

À l’audience du 13 janvier 2025, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, représentée, s’en rapporte sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription d’une partie de la créance. Sur le fond, elle maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 5.899,26 euros arrêtée au 6 janvier 2025, mois de décembre 2024 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les défendeurs n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 02 février 2024, entraînant la résiliation du bail de plein droit. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [T] épouse [Z] comparaissent à l’audience, assistés. Ils déposent des conclusions qu’ils développent oralement, aux termes desquelles, ils soulèvent in limine litis la prescription d’une partie de la créance du bailleur au titre des loyers et charges. Ils demandent par ailleurs de :

A titre principal,

condamner la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT au paiement de la somme de 5822,28 euros, A titre subsidiaire,

condamner la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT au paiement de la somme de 5388,89 euros,« A titre reconventionnel »,

ordonner à la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de réaliser un diagnostic de leur logement afin de déterminer la cause des moisissures,ordonner à la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de prendre toute mesure visant à faire cesser le trouble de jouissance qu’ils subissent,En tout état de cause,

débouter la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de toutes ses demandes, fins et prétentions,condamner la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT au paiement de la somme de 1250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Ils sollicitent également l’octroi de délai de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire.

Ils invoquent la prescription d’une partie de la créance du bailleur portant sur la somme de 445,64 euros qui correspond au solde débiteur au 31 juillet 2022. Plus généralement, ils considèrent prescrites les sommes réclamées avant le 30 mai 2021.

Ils exposent par ailleurs que les loyers et les provisions sur charges sont réglés régulièrement et que la dette concerne uniquement les régularisations de charges dont ils contestent le montant élevé qui est de 1879,46 euros pour l’année 2022, 2434,98 pour l’année 2023 et 1074,45 pour l’année 2024. Ils précisent qu’à l’origine, la provision des charges d’eau froide était incluse dans la provision des charges générales. Ils déclarent qu’avant 2024, il n’y avait pas de compteur individuel d’eau et font état de l’existence d’une fuite d’eau dans l’immeuble qui a duré pendant plusieurs années et qui, selon eux, correspond à la surconsommation d’eau qui leur est facturée. Ils considèrent qu’ils n’ont pas à supporter le coût de cette fuite dont la responsabilité incombe au bailleur. Ils font également valoir une sous-estimation par le bailleur de la provision sur charges, ce qui leur crée un préjudice qu’ils évaluent au montant des régularisations de charges réclamées, soit 5388,89 euros.

Enfin, ils se plaignent de la présence de moisissures dans le logement liée à un dysfonctionnement du chauffage et demandent que le bailleur prenne toutes les mesures nécessaires pour faire cesser ce trouble.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. La présidente a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 17 mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 3 février 2025, le demandeur a produit les éléments relatifs aux régularisations de charges. Par note en délibéré en réponse, en date du 14 février 2025, le conseil des défendeurs considère que les documents produits par le bailleur n’apportent aucune précision sur le mode de calcul des provisions entre les locataires et rappelle qu’il n’existe pas de compteur individuel d’eau sur la période considérée (2020-2022).

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la prescription

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen tendant à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Ainsi, les actions en paiement du loyer ou des charges sont soumises à un délai de prescription de trois ans. Par ailleurs, il est constant que le commandement de payer visant la clause résolutoire ne constitue pas une mesure conservatoire ni un acte d’exécution forcée, au sens de l’article 2244 du code civil, de sorte qu’il n’interrompt pas les délais de prescription.

En l’espèce, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT fait valoir des arriérés de loyers et de charges remontant jusqu’au mois de février 2021. Toutefois, elle a assigné les défendeurs par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024.

En conséquence, il y a lieu de considérer que la prescription est acquise pour toutes les dettes antérieures au 30 mai 2021.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 03 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 06 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la régularisation des charges :

Il résulte de l’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle, étant rappelé que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret au Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Le bailleur procède au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues, à charge pour lui de produire un décompte de charges selon leur nature, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et le cas échéant, et, à compter de l’envoi du décompte, de tenir les pièces justificatives (factures, contrats, …) à la disposition du locataire pendant six mois.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire sera effectué par douzième s’il en fait la demande.

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge mais l’action en paiement de charge du bailleur est soumise au délai de prescription de trois ans prévu à l’article 7-1 de la loi de 1989.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

En l’espèce, le contrat de bail prévoit un loyer d’un montant initial de 553,44 euros et une provision sur charges générale de 82,53 euros, outre 6,74 euros au titre d’une provision « ascenseurs » et 2,20 euros au titre d’une provision « individuelle ». Il est par ailleurs précisé à l’article 7 des conditions financières – titre « Charges récupérables » que :

« La SA HLM du Moulin Vert est fondée à demander au locataire, en plus du loyer, le règlement des charges récupérables énumérées par le décret n°82-955 du 9 novembre 1982, modifié par le décret n°86-1316 du 26 décembre 1986, pris en application de l’article L.442-3 du code de la construction et de l’habitation.

Il est précisé que pour assurer dans les meilleures conditions l’entretien courant de l’immeuble le bailleur peut être amené à souscrire des contrats d’entretien dont les termes sont, sur demande portés à la connaissance du locataire, lequel reconnaît que les redevances correspondantes font partie intégrante des charges lui étant imputables.

En attente de la régularisation annuelle, les charges récupérables donnent lieu au paiement de provisions que le locataire s’engage à payer au taux et échéances fixées par le bailleur.

La provision mensuelle sur charges, visée à l’article 4 des conditions particulières peut être modifiée en cours d’année pour tenir compte de l’augmentation des dépenses sous réserve pour la SA HLM du Moulin Vert d’en donner les justifications au locataire.

Chaque année, la SA HLM du Moulin Vert remet au locataire, pour chaque catégorie de dépenses, l’état définitif des dépenses récupérables de l’année écoulée et le mode de répartition entre tous les locataires. Le règlement des sommes résultant de l’état définitif des dépenses de l’année écoulée est exigible après le délai légal d’un mois suivant l’envoi de ce décompte. Pendant ce délai d’un mois, le locataire peut prendre connaissance, après rendez-vous, dans les bureaux de la SA HLM du Moulin Vert, de tous justificatifs ayant permis l’établissement de ce décompte ».

Il ressort du décompte produit par le bailleur actualisé au 06 janvier 2025 que la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT réclame :

le 30/11/2021 : 666,19 euros (673,87 – 7,68) au titre de la régularisation des charges dont l’année n’est pas précisée,le 31/08/2022 : 1859,61 euros (1879,46 – 19,85) au titre de la régularisation des charges pour (année non précisée),le 30/04/2023 : 2434,98 euros au titre de la régularisation des charges de l’année 2021 (1028,02 euros au titre des charges générales et 1406,96 euros au titre de la consommation d’eau),le 30/04/2024 : 1074,45 euros au titre de la régularisation des charges de l’année 2022 (57,36 euros au titre des charges générales et 1017,09 euros au titre de la consommation d’eau),

Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [T] épouse [Z] contestent le montant des régularisations de charges en faisant valoir qu’ils ne sont pas justifiés, que par ailleurs le montant élevé de la consommation d’eau est dû à une fuite dans l’immeuble et qu’il n’existe pas sur la période considérée de compteur individuel d’eau.

Il ressort des mails produits par les défendeurs que le bailleur a tenu à la disposition des locataires les pièces justificatives des charges appelées, lesquelles ont pu être examinées par ces derniers.

La SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie du caractère récupérable des charges et produit un décompte par nature de charges adressé aux locataires le 23 mars 2023 pour la période du 01/01/2021 au 31/12/2021 (2434,98 euros) et le 22 février 2024 pour la période du 01/01/2022 au 31/012/2022 (1074,45 euros), comportant le mode de répartition des charges (surface habitable : 84,21 m²).

Par ailleurs, la régularisation de la consommation d’eau a été réalisée à partir des relevés des index du compteur correspondant au logement n°180A000026CF000001 qui est celui loué par les époux [Z], ce qui contredit l’allégation des défendeurs selon laquelle il n’existait aucun compteur d’eau individuel avant 2024.

De plus, il ne ressort d’aucune pièce que les index relevés ne correspondraient pas à la consommation personnelle de Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [T] épouse [Z] et de leurs cinq enfants, la fuite d’eau dont se prévalent les défendeurs n’étant justifiée par aucune pièce ni document technique. Il n’est en outre ni allégué ni justifié d’un dysfonctionnement du compteur d’eau.

L’action en paiement des régularisations de charges de l’année 2021 et de l’année 2022 n’étant pas prescrites et celles-ci étant justifiées par les pièces produites par le bailleur, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT est bien fondée à réclamer le paiement de la somme de 3509,43 euros (2434,98 euros + 1074,45 euros).

En revanche, s’agissant des régularisations de charges d’un montant de 666,19 euros et 1859,61 euros dont les années ne sont pas précisées (régularisation de charges inscrites au compte des locataires le 30 novembre 2021 et le 31 août 2022), il n’est produit aucun décompte par nature des charges réclamées ni le mode de répartition de ces charges ni même la période à laquelle elles se rapportent. Ces régularisations de charges d’un montant de 2525,80 euros qui ne respectent pas les termes des dispositions légales précitées, seront déduites de la créance réclamée par la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT au titre de la régularisation de charges.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 juillet 2011, du commandement de payer délivré le 02 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 06 janvier 2025 que la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, déduction faite des régularisations de charges non justifiées.

Il convient par ailleurs de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 29,16 euros, 145,82 euros, 51,42 euros, 126,71 euros, 44,23 euros, 60,18 euros et 26,00 euros, soit une somme totale de 483,20 euros.

Il convient également de déduire les dettes nées antérieurement au 30 mai 2021, soit la somme de 753,34 euros.

Il convient enfin de déduire les régularisations de charges non justifiées pour un montant de 2525,80 euros.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [T] épouse [Z] à payer à la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 2136,92 euros [5899,26 euros – (2525,80 euros +483,20 euros +753,34 euros)] au titre des sommes dues au 06 janvier 2025, mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 28 juillet 2011 pour une durée d’un mois et tacitement reconduit le 28 août 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 02 février 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés ont été réglés dans le délai de six semaines, soit avant le 15 mars 2024 à 24 heures.

En effet, il convient de déduire de la créance de 4523,58 euros réclamée dans le commandement de payer du 02 février 2024, la somme de 753,34 euros qui est prescrite, la somme de 673,87 euros au titre de la régularisation de charges non justifiée, la somme de 1879,46 euros (799,79 euros + 1079,67 euros) au titre de la régularisation de charges non justifiée, 174,98 euros au titre des frais de commandement de payer qui ne constituent pas des loyers, soit une créance effective de 1041,93 euros à la date du commandement de payer arrêtée au 25 janvier 2024. Or, les locataires ont réglé dans le délai de six semaines requis, la somme de 850 euros le 30 janvier 2024 et celle de 873,61 euros le 28 février 2024, soit une somme totale de 1723,61 euros couvrant largement la somme due, étant précisé que le paiement doit s’imputer sur les dettes que le débiteur a le plus d’intérêt d’acquitter.

En conséquence la demande de la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT aux fins de constat de résiliation du bail sera rejetée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que les échéances du loyer et des provisions sur charges sont réglées régulièrement par les locataires et que la dette locative est constituée uniquement des régularisations importantes de charges appelées par le bailleur et contestées par les locataires.

La seule existence d’une dette de 2136,92 euros qui correspond aux régularisations de charges contestées par les époux [Z] ne constitue pas un manquement suffisamment grave pour prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les conditions du prononcé de la résiliation judiciaire ne sont pas réunies et le manquement contractuel n’apparaît pas suffisamment grave pour justifier la sanction qu’est la résiliation du contrat.

Il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail et la demande d’expulsion. Il n’y a en outre pas lieu de fixer d’indemnité d’occupation.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose qu’en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la dette s’élève à la somme de 2136,92 euros arrêtée au 06 janvier 2025, mois de décembre 2024 inclus.

Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [T] épouse [Z] sollicitent des délais de paiement et offrent de régler 160 euros par mois. La SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT n’est pas opposée à l’octroi de délais.

En conséquence, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement selon les conditions précisées dans le dispositif de la décision.

Sur la demande de répétition de l’indû

Aux termes de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette, ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [T] épouse [Z] sollicitent la condamnation du bailleur à leur payer la somme de 5822,28 euros au titre des charges récupérables indument perçues.

Il ressort des développements qui précèdent que les défendeurs n’ont pas réglé les régularisations de charges au motif qu’elles n’étaient pas exigibles. Or, seule une partie des régularisations de charges réclamées par le bailleur n’était pas justifiée et celle-ci a été déduite du montant de la dette locative.

Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [T] épouse [Z] qui n’ont pas réglé au bailleur la somme de 5822,28 euros au titre des régularisations de charges locatives, ne sont pas fondés à en réclamer le remboursement.

Ces derniers seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts

* Au titre de la fuite d’eau dans l’immeuble :

Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [T] épouse [Z] invoquent à l’appui de leur demande de dommages et intérêts une fuite d’eau dans l’immeuble qui aurait duré « plusieurs années » et dont le coût aurait été imputé aux locataires. Ils produisent un mail en date du 20 juillet 2022 adressé au gestionnaire de l’immeuble dans lequel ils se plaignent d’une fuite d’eau qui dure depuis un an. Aucun autre document, notamment technique n’a été produit. Par ailleurs, dans leurs courriers postérieurs au 20 juillet 2022, les époux [Z] n’évoquent plus l’existence d’une fuite d’eau dans l’immeuble.

Au surplus, il ressort du décompte de régularisation des charges pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, que le bailleur a déduit des charges générales « eau froide » la somme de 1073,85 euros qui semble correspondre à la fuite d’eau invoquée par les locataires. Enfin, les défendeurs ne démontrent pas que la fuite aurait perduré au-delà de l’année 2022.

Dans ces conditions, Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [T] épouse [Z] ne sont pas fondés à soutenir que le bailleur leur a imputé le coût d’une surconsommation d’eau due à une fuite de canalisation dans l’immeuble.

Aucune faute ni aucun préjudice n’étant démontrés, il n’y a pas lieu à indemnisation.

* Au titre d’une régularisation déloyale des charges locatives :

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 1134 alinéa 3 ancien du code civil, dans sa version applicable au contrat de bail signé le 28 juillet 2011, les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

Les époux [Z] soutiennent que le bailleur a manqué à son obligation de bonne foi en procédant à la régularisation des charges locatives alors qu’il a sous-estimé le montant des provisions de charges entraînant une réclamation de sommes d’un montant considérable.

Il ressort des décomptes de régularisation des charges que :

pour l’année 2022, le montant réel des charges générales s’établit à 1346,52 euros alors que les provisions appelées étaient de 1289,16 euros, soit un restant dû de 57,36 euros et que les charges au titre de la consommation d’eau froide sont de 1617,09 euros alors que les provisions sur charges ne sont que de 600 euros, soit un restant dû de 1017,09 euros ;pour l’année 2021, le montant des dépenses générales sont de 2317,18 euros alors que les provisions appelées sont de 1289,16 euros, soit un restant dû de 1028,02 euros, et que les charges au titre de la consommation d’eau froide sont de 2006,96 euros alors que les provisions appelées ne sont que de 600 euros, soit un restant dû de 1406,96 euros.

Il ressort également du relevé de compte en date du 06 janvier 2025, que les provisions sur charges générales appelées ont augmenté à partir de 2023, passant de 97,77 euros par mois à 101,68 euros par mois. En revanche, les provisions eau froide sont toujours de 50 euros par mois depuis 2021. Elles apparaissent sous-estimées puisqu’il existe un écart important entre les provisions eau froide et le montant réel des charges d’eau froide dues depuis 2021 (estimation inférieure à plus de la moitié de la consommation réelle), les index relevés sur la période 2021 à 2022, montrant une consommation annuelle de 433 m3 en 2021 et 352 m3 en 2022.

Toutefois, ce poste de charges est par nature variable puisque dépendant de la composition du foyer et de la consommation des occupants. Par ailleurs Une revalorisation de la provision eau froide par rapport à la consommation réelle de l’année précédente entraînerait en l’occurrence une augmentation importante du montant de la provision eau froide (entre 135 euros et 168 euros par mois au lieu de 50 euros par mois) et par conséquent une augmentation mensuelle du loyer.

Le fait de solliciter la totalité des charges dues par les locataires et donc le montant exact des charges dues n’est pas en soi constitutif de mauvaise foi. Ce qui l’est, c’est de ne pas avoir augmenté les provisions sur charges au titre de la consommation d’eau froide alors que cette consommation apparaît constante depuis deux ans, entraînant un écart important entre les provisions appelées et la créance réelle et d’en réclamer le paiement deux ans après, ce qui met en difficulté les locataires qui doivent régler en une fois une somme importante qu’ils auraient pu régler mensuellement tout au long de l’année.

Au vu de ces éléments, il convient de considérer que le bailleur a commis une faute contractuelle et d’indemniser le préjudice en résultant en octroyant à Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [T] épouse [Z] une somme de 1200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande au titre du trouble de jouissance

Selon l’article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques du logement décent sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d’humidité ou d’infiltrations, de ventilation, des réseaux d’électricité, de gaz, d’eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement loué pendant la durée du bail.

L’obligation de délivrer un logement décent est l’une des trois composantes de l’obligation plus générale de délivrance qui incombe au bailleur et qui, en cas de méconnaissance, selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 ouvre au locataire une action en exécution des travaux.

L’indemnisation du préjudice de jouissance liée à l’indécence du logement, est destinée à réparer le trouble occasionné au preneur dans la jouissance de l’habitation pouvant se traduire par la perte de confort, le manque de sécurité, les nuisances liées à la présence d’une humidité prégnante et, au cas présent, à la présence également d’insectes xylophages dans le logement.

L’appréciation de ce préjudice et l’évaluation de son indemnisation reposent sur l’importance des désordres, la durée d’occupation du logement indécent ainsi que la valeur locative du bien, étant relevé que le paiement partiel du loyer au moyen de l’aide au logement est indifférent à l’appréciation de l’importance du préjudice et du montant des dommages-intérêts.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [T] épouse [Z] évoquent des désordres dans le logement présentant un taux d’humidité excessif avec un risque pour la sécurité des occupants. Ils communiquent des photographies montrant des traces de moisissures au niveau des murs et de l’encadrement d’une fenêtre dont ils déclarent qu’elles ont été prises dans leur appartement.

Ces éléments sont toutefois insuffisants à établir les désordres et leur origine, et notamment que ceux-ci résulteraient d’un manquement du bailleur à ses obligations.

Aucun document technique (un rapport des services de salubrité de la mairie ou celui d’un technicien) ne vient corroborer les déclarations des époux [Z], exceptées des photographies ni datées ni localisées. Par ailleurs, il n’est justifié d’aucune réclamation faite au bailleur concernant la présence d’humidité dans le logement avant la présente procédure.

En l’état des éléments produits, Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [T] épouse [Z] ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, de l’existence de désordres ou nuisances imputables au bailleur et de troubles relevant de la responsabilité du bailleur.

Il convient donc de rejeter la demande tendant à condamner le bailleur à faire cesser le trouble de jouissance et visant à lui ordonner de réaliser un diagnostic du logement pour déterminer les causes des moisissures.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [T] épouse [Z] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Compte tenu de la solution apportée au litige, il n’apparaît inéquitable de laisser à chaque partie la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. La SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT et les époux [Z] seront en conséquence déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable les demandes de la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire,

DEBOUTE la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail conclu le 28 juillet 2011 entre la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT d’une part, et Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [T] épouse [Z] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7],

DEBOUTE la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de sa demande de résiliation judiciaire contrat de bail conclu le 28 juillet 2011 entre la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT d’une part, et Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [T] épouse [Z] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7],

REJETTE la demande d’expulsion,

REJETTE la demande au titre de l’indemnité d’occupation,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [T] épouse [Z] à payer à la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 2136,92 euros au titre des sommes dues arrêtées au 06 janvier 2025, mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

ACCORDE un délai à Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [T] épouse [Z] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [T] épouse [Z] à s’acquitter de la dette en quatorze fois, en procédant à treize versements de 160 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

CONDAMNE la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT à payer à Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [T] épouse [Z] la somme de 1200 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [T] épouse [Z] de leur demande de condamnation de la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT à leur payer la somme de 5822,28 euros au titre des charges récupérables,

DEBOUTE Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [T] épouse [Z] de leur demande tendant à voir condamner le bailleur à faire cesser le trouble de jouissance et visant à lui ordonner de réaliser un diagnostic du logement pour déterminer les causes des moisissures,

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [T] épouse [Z] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 02 février 2024,

DEBOUTE la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [T] épouse [Z] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, Monsieur [S] [Z] et Madame [C] [T] épouse [Z] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT