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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 6]

[Localité 8]

[Courriel 13]

☎ : [XXXXXXXX02]

N° RG 25/00128 – N° Portalis DB22-W-B7J-SZV6

JUGEMENT

DU : 05 Décembre 2025

MINUTE : /2025

DEMANDEUR :

S.C.I. LES 3 FONTAINES

DEFENDEUR :

[I] [M] épouse [U]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 05 Décembre 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE CINQ DECEMBRE

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 03 Octobre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. LES 3 FONTAINES

[Adresse 14]

[Localité 9]

représentée par Mme [B], gérante

ET :

DEFENDEUR :

Mme [I] [M] épouse [U]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître Marc BRESDIN, avocat au barreau de VERSAILLES, substitué par Maître Marion CHARBONNIER, avocate au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffière lors des débats : Vanessa BENRAMDANE

Greffière signataire : Vanessa BENRAMDANE

La présidente a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2019, la SCI LES 3 FONTAINES a donné à bail à Madame [I] [M] épouse [U] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 1 050 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024, la SCI LES 3 FONTAINES a fait signifier à Madame [I] [M] épouse [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4 238 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 24 juillet 2024 la SCI LES 3 FONTAINES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2025, la SCI LES 3 FONTAINES a fait assigner Madame [I] [M] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [I] [M] épouse [U] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et périls du défendeur,condamner Madame [I] [M] épouse [U] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4 868,85 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2024,la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 7 janvier 2025.

Appelée à l’audience du 21 mars 2025, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour être finalement retenue à l’audience du 3 octobre 2025.

À l’audience du 3 octobre 2025, la SCI LES 3 FONTAINES, représentée par sa gérante, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5 188,84 euros arrêtée au 2 octobre 2025, loyer du mois de septembre inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [I] [M] épouse [U], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions, conteste le principe de la dette. Elle soutient que l’arriéré dû s’élève à 4 151,80 euros inclus compte-tenu du fait que la taxe d’enlèvement des ordures ménagère réclamée est indue. Elle demande le bénéfice de délais de paiement sur trois ans en plus des loyers et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 3 octobre 2025, la SCI LES 3 FONTAINES a transmis l’acte de vente relatif au bien sis [Adresse 10].

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI LES 3 FONTAINES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI LES 3 FONTAINES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er octobre 2019, du commandement de payer délivré le 23 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 2 octobre 2025 que la SCI LES 3 FONTAINES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Madame [M] épouse [U] conteste la taxe d’enlèvement des ordures ménagères réclamée, faisant valoir que les avis d’impositions produits en demande pour 2023 et 2024 concernent le numéro [Adresse 12] alors qu’elle habite au [Adresse 3]. Elle ajoute ne pas disposer d’une benne à ordures et a toujours déposé ses sacs à ordures dans les bornes de ramassage collectif.

La SCI LES 3 FONTAINES produit dans le cadre d’une note en délibéré, dûment autorisée, l’acte de vente dans lequel le bien immobilier lui appartenant est désigné comme suit « UN immeuble situé à [Adresse 15] LA JOLIE ([Adresse 7])[Adresse 1], cadastré section AH n°[Cadastre 5], lieudit « [Adresse 12] » (…) ».

Il ressort ainsi de l’acte de vente que le bien immobilier au [Adresse 11] est un seul et même bien désigné sous le même numéro [Adresse 12] avec lieu dit « [Adresse 12] » qui a ainsi été repris pour renseigner l’adresse dudit bien dans le cadre de l’établissement de la taxe foncière.

Dès lors, la taxe d’ordures ménagères, telle que specifiquement visée dans le contrat de bail et réclamée par la SCI LES 3 FONTAINES est due par Madame [M] épouse [U], à savoir la somme de 100,60 euros au titre de l’année 2024.

En conséquence, il convient de condamner Madame [I] [M] épouse [U] à payer à la SCI LES 3 FONTAINES la somme totale de 4 633,10 euros, au titre des sommes dues au 2 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 juillet 2024 sur la somme de 4 238 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 23 juillet 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 23 septembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er octobre 2019 à compter du 24 septembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [I] [M] épouse [U] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle expose être en instance de divorce et avoir trois enfants à charge. Elle justifie de sa situation financière, percevant une rémunération moyenne mensuelle nette de 2 113 euros. Elle est donc en mesure de régler la dette locative.

Il ressort par ailleurs des éléments communiqués que Madame [I] [M] épouse [U] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, la SCI LES 3 FONTAINES n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [I] [M] épouse [U] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [I] [M] épouse [U] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [I] [M] épouse [U]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 septembre 2024, Madame [I] [M] épouse [U] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [I] [M] épouse [U] à son paiement à compter du 24 septembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SCI LES 3 FONTAINES ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [I] [M] épouse [U] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation.

Il convient également de condamner Madame [I] [M] épouse [U] à payer à la SCI LES 3 FONTAINES la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI LES 3 FONTAINES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er octobre 2019 entre la SCI LES 3 FONTAINES d’une part, et Madame [I] [M] épouse [U] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 24 septembre 2024.

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date.

CONDAMNE Madame [I] [M] épouse [U] à payer à la SCI LES 3 FONTAINES la somme de 4 633,10 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 2 octobre 2025 échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2024 sur la somme de 4 238 euros, et du présent jugement sur le surplus.

ACCORDE un délai à Madame [I] [M] épouse [U] pour le paiement de ces sommes.

AUTORISE Madame [I] [M] épouse [U] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 130 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges.

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire.

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet.

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [I] [M] épouse [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE Madame [I] [M] épouse [U] à payer à la SCI LES 3 FONTAINES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 24 septembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus.

REJETTE la demande de dommages et intérêts.

CONDAMNE Madame [I] [M] épouse [U] à payer à la SCI LES 3 FONTAINES la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [I] [M] épouse [U] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 juillet 2024, et de l’assignation.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Vanessa BENRAMDANE Marie WILLIG