Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03804 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I4JL

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge déléguée dans la fonction du juge en charge des contentieux de la protection, assistée de Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 13 Janvier 2026

ENTRE :

Monsieur [K] [D]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Florent MATHEVET BOUCHET de BLG AVOCATS, avocat au barreau de ROANNE, substitué par M^e Vicky MAZOYER, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [S] [Q]

demeurant [Adresse 2]

comparant

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 28 août 2020 et prenant effet le 01 septembre 2020, Monsieur [K] [D] a donné à bail à Monsieur [S] [Q], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 534,00 euros outre une provision mensuelle sur charges de 56,00 euros et le versement d’un dépôt de garantie à hauteur de 530,00 euros.

Monsieur [K] [D] a fait délivrer le 13 mai 2025 à Monsieur [S] [Q] un commandement de payer les loyers échus pour un montant de 8 278,46 €, comprenant une mise en demeure de justifier de l’occupation des lieux.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique en date du 14 mai 2025, Monsieur [K] [D] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 30 juillet 2025, signifiée à étude, Monsieur [K] [D] a attrait Monsieur [S] [Q] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [Q] ;

— de la condamner au paiement des sommes suivantes :

7 762,08 € au titre de la créance locative, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date de l’audience ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues jusqu’au départ effectif des lieux ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

Monsieur [K] [D] a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 1] par voie électronique le 31 juillet 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 janvier 2026 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, Monsieur [K] [D], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 8 310,85 € sa créance locative au 31 décembre 2025, selon le décompte de l’agence de gestion locative (Citya Immobilier), et à la somme de 7 424,34 euros à la date du 05 janvier 2026, selon décompte du commissaire de justice. Il a précisé que les derniers paiements par chèques réalisés par le débiteur n’apparaissaient pas sur les décomptes.

Monsieur [S] [Q], comparant en personne, a indiqué être en recherche d’un nouveau logement plus adapté à ses besoins. Il a reconnu le montant de sa dette locative, précisant verser entre les mains du commissaire de justice la somme de 200 euros par mois depuis septembre 2025 afin d’apurer sa dette. Il a enfin sollicité l’octroi de délais de paiement ainsi que le gel de la clause résolutoire, indiquant pouvoir verser 150,00 euros par mois pendant 6 mois puis 200,00 euros, outre le paiement du loyer courant.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier.

Lors de l’audience, il a été demandé aux parties de produire dans le cadre d’une note en délibéré avant le 2 février 2026 un décompte unique faisant apparaître les versements réalisés par les locataires entre les mains de l’huissier de justice. Le demandeur a adressé un décompte de Citya Immobilier en date du 21 janvier 2026 faisant apparaître un solde débiteur de 8 310,85 €.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire des contrats, il sera fait application de ce délai.

A l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer, rappelant ce délai contractuel, a été délivré à Monsieur [S] [Q] le 13 mai 2025 pour un arriéré de loyers de 8 278,46 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [S] [Q] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 juillet 2025.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [K] [D] verse aux débats, dans le cadre de la note en délibéré qui lui avait été demandé, un décompte, émanant de Citya Immobilier et actualisé au 21 janvier 2026, établissant l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation échus) à la somme de 8 310,85 euros, échéance du mois de décembre 2025 incluse.

Il verse également aux débats un second décompte, réalisé par le commissaire de justice, daté du 05 janvier 2026 mentionnant un arriéré locatif au 09 mai 2025 de 8 643,21 euros ainsi que de nombreux versements du locataire depuis cette date.

Malgré la possibilité offerte aux parties de produire dans le cadre d’une note en délibéré un décompte locatif actualisé, faisant apparaître l’ensemble des versements réalisés par le locataire entre les mains du commissaire de justice, le document produit par le demandeur, et émanant de l’agence de gestion locative, est le même décompte que celui qu’il avait déjà produit au soutien de sa demande. Or, ainsi qu’il avait été relevé lors de l’audience par le tribunal, l’ensemble des sommes versées par le locataire entre les mains du commissaire de justice n’apparait pas sur ce décompte.

Dès lors, afin de calculer le montant locatif, il convient de déduire du montant total mentionné dans le décompte de Citya Immobilier les sommes versées par le locataire au commissaire de justice et ne figurant pas sur le décompte de l’agence gestionnaire.

A ce titre, entre mai et décembre 2025, le locataire a versé au commissaire de justice la somme totale de 1 550,00 euros. Or, seulement 655,47 euros sont reporté dans le décompte de Citya Immobilier comme des virements du commissaire de justice (« virement MSMG/[Q] » ou « Virement msmg pour loc [Q] »).

Il convient donc de déduire de la somme de 8 310,85 euros, celle de 894,53 euros (1550 – 655,47) au titre des versements déjà réalisés par le locataire.

En outre, au regard des justificatifs fournis, il doit être déduit du montant total mentionné dans le décompte de Citya Immobilier :

Les sommes facturées et n’étant pas justifiées (pour un montant total de 558,96 euros), à savoir :30,48 euros facturés au titre de « frais de gestion d’impayés »,26,00 euros facturés au titre de « frais d’impayé »,132,68 euros facturés au titre du ramonage (32,36 + 33,00 + 67,32),234,22 euros facturés au titre de « [Localité 2] LOT 2/8/7/5/1/CONTRT C »135,58 euros facturés au titre du « contrat chaudière/radiateur »,Les frais d’huissier, ces derniers étant compris dans les dépens, soit la somme de 323,11 euros (222,76 + 100,35),

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [S] [Q] à payer la somme de 6 534,25 € (8 310,85 – 894,53 – 558,96 – 323,11), échéance du mois de décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort des déclarations des parties ainsi que du décompte produit que Monsieur [S] [Q] a repris au jour de l’audience, le paiement du loyer courant. En effet, il ressort du décompte locatif, qu’il a versé la somme totale de 952,98 euros au cours du mois de décembre 2025 alors que le loyer seul s’élève pour ce mois à 592,98 euros.

Durant l’audience, il a sollicité l’octroi de délais de paiement et proposé de régler des mensualités de 150,00 euros pendant 6 mois, outre le paiement du loyer courant, puis des mensualités de 200,00 euros.

Au regard des efforts manifestes fournis par le locataire et de la diminution de la dette, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si la locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que la locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par Monsieur [K] [D].

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [S] [Q] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, Monsieur [K] [D] propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [Q] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par Monsieur [K] [D] à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [Q] Fcondamnation_avec_caution_EDLau paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 mai 2025, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Par ailleurs, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [K] [D] l’ensemble des frais qui ne rentrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner Monsieur [S] [Q] à verser la somme de 300,00 euros à ce dernier sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail prenant effet le 28 août 2020 entre Monsieur [K] [D] d’une part, et Monsieur [S] [Q] d’autre part, concernant le bien sis [Adresse 2], s’est trouvé de plein droit résilié le 14 juillet 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Q] à payer à Monsieur [K] [D] la somme de 6 534,25 €, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse, et après déduction éventuelles des règlements intervenus depuis le 05 janvier 2026 entre les mains du bailleur ou du commissaire de justice, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [S] [Q] à se libérer en 35 mensualités réparties de la façon suivantes :

—  6 mensualités de 150,00 euros,

—  28 mensualités de 200,00 euros,

— une dernière mensualité équivalant au solde de la dette ;

DIT que lesdites mensualités seront payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par Monsieur [K] [D] sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [S] [Q] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 14 juillet 2025 et Monsieur [S] [Q] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [S] [Q] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 2], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et AUTORISE Monsieur [K] [D] conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [S] [Q] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à Monsieur [K] [D] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à complète libération des lieux ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

CONDAMNE Monsieur [S] [Q] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 mai 2025, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Q] à verser la somme de 300,00 euros à Monsieur [K] [D] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE