Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/04634 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I6DJ

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Vice-Président chargé des contentieux de la protection

assisté, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 24 Mars 2026

ENTRE :

E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [D] [M], munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [W] [X]

né le 25 Mars 1955

demeurant [Adresse 2] ([Localité 1])

non comparant

Madame [H] [R]

née le 14 Décembre 1967 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2] ([Localité 1])

comparante

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant contrat signé le 14 septembre 2023, l’Office public de l’Habitat de la [Localité 1] devenu l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a donné en location à Madame [H] [R] et Monsieur [W] [X], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 392,10 Euros.

Suivant contrat signé le même jour, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a donné en location à Madame [H] [R] et Monsieur [W] [X] un garage moyennant un loyer mensuel révisable, fixé initialement à la somme de 33,85 Euros.

Par courrier du 26 janvier 2024, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2025, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a fait délivrer à Madame [H] [R] et Monsieur [W] [X] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1693,89 Euros, visant les clauses résolutoires des contrats.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2025, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a attrait Madame [H] [R] et Monsieur [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner leur expulsion.

L’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 1] par voie électronique le 30 septembre 2025.

L’audience s’est tenue le 24 mars 2026.

Lors de l’audience, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT, a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l’expulsion de Madame [H] [R] et Monsieur [W] [X]. Il a en outre demandé au tribunal :

— de condamner solidairement Madame [H] [R] et Monsieur [W] [X] au paiement des sommes suivantes :

2335,10€ au titre de sa créance locative arrêtée au 24 mars 2026 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges dus jusqu’au départ effectif des lieux ;au paiement de la somme de 100,00 € au titre de l’indemnité pour résistance abusive ;au paiement de la somme de 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement visant la clause résolutoire.

L’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a accepté la proposition de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicitée par Madame [H] [R] et Monsieur [W] [X].

Monsieur [W] [X] n’a pas comparu malgré sa convocation régulière.

Présente à l’audience, Madame [H] [R] a indiqué que le montant de l’échéancier les mettait en difficulté et qu’elle souhaitait un échéancier moins élevé de l’ordre de 60,00 €.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’absence du défendeur

En l’espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de la demande

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 1] par voie électronique le 30 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT que ce dernier a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail d’habitation, ainsi que le bail de location du garage conclus entre les parties contiennent une clause aux termes de laquelle les contrats se trouveront de plein droit résiliés, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît que le commandement de payer a été délivré à Madame [H] [R] et Monsieur [W] [X] le 20 février 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 1693,89 euros au 4 avril 2025 et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti des deux mois, Madame [H] [R] et Monsieur [W] [X] n’ayant pas réglé la totalité de sa dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 avril 2025, à l’expiration du délai fixé par le commandement et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [H] [R] et Monsieur [W] [X] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Madame [H] [R] et Monsieur [W] [X] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis et des stipulations des deux baux que le locataire est tenu à une obligation essentielle consistant au paiement du loyer et des charges récupérables au terme convenu par les baux.

En l’espèce, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 24 mars 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 2335,10€.

Madame [H] [R] et Monsieur [W] [X] ne forment pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [H] [R] et Monsieur [W] [X] à payer la somme de 2335,10€, actualisée au 24 mars 2026, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.(…)

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.»

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Suite au commandement de payer délivré à Madame [H] [R] et Monsieur [W] [X] le 20 février 2025, la dette locative demeure impayée, il est par conséquent acquis que ce commandement de payer est demeuré infructueux dans le délai imparti. Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 avril 2025, conformément au développement émis ci-dessus.

Par ailleurs, Madame [H] [R] et Monsieur [W] [X] ont été condamnée à payer la somme de 2335,10€ au titre des loyers et indemnités d’occupation échus au 24 mars 2026.

Toutefois, compte tenu de l’engagement de Madame [H] [R] et Monsieur [W] [X] de la reprise du paiement des loyers et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Madame [H] [R] et Monsieur [W] [X] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées, la somme de 60,00 € par mois pendant 35 mois, la dernière mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;Madame [H] [R] et Monsieur [W] [X] devront régler à l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 24 mars 2026, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;et faute par Madame [H] [R] et Monsieur [W] [X] d’avoir libéré leur logement et leur garage de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT, aux frais et aux risques et périls de Madame [H] [R] et Monsieur [W] [X], dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [H] [R] et Monsieur [W] [X], la demande de condamnation formée par l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [H] [R] et Monsieur [W] [X] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 février 2025, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputé contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 14 septembre 2023 entre l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT et Madame [H] [R] et Monsieur [W] [X] concernant l’immeuble à usage d’habitation et le garage situés [Adresse 3] à [Localité 3] sont réunies et que les baux sont résiliés à compter du 4 avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [R] et Monsieur [W] [X] à payer à l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT une somme de 2335,10 € au titre de la dette locative arrêtée au 24 mars 2026, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [H] [R] et Monsieur [W] [X] à se libérer en 35 mensualités de 60,00 €, et une dernière mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire du logement et du garage ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [H] [R] et Monsieur [W] [X] dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— les clauses résolutoires (habitation et garage) reprendront leurs effets ;

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;

— Madame [H] [R] et Monsieur [W] [X] devront régler solidairement à l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 24 mars 2026, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

— faute par Madame [H] [R] et Monsieur [W] [X] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision (logement et garage), il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT, aux frais et aux risques et périls de Madame [H] [R] et Monsieur [W] [X]

REJETTE la demande d’indemnité pour résistance abusive ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [R] et Monsieur [W] [X] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 août 2026, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE