AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 08 JANVIER 2026

N° RG 25/00311 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LM2Q

Minute JCP n° 26/24

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Claire LALLEMENT-HURLIN, avocate au Barreau de THIONVILLE

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [K] [Y] épouse [R]

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par M^e Florence MARTIN, avocate au Barreau de METZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 16 octobre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e Claire LALLEMENT-HURLIN par LS (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e Florence MARTIN par voie de case (+ pièces)

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 mai 2016, la société d’HLM BATIGERE SAREL, devenue la société d’HLM BATIGERE HABITAT, a consenti un bail d’habitation à Mme [K] [R] et Mme [J] [R] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 333,61 euros et d’une provision pour charges de 184,29 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 mars 2022, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1 787,45 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [K] [R] et de Mme [J] [R] le 29 mars 2022.

Par assignation du 5 mars 2025, la société BATIGERE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [K] [Y] épouse [R] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, soit la somme de 575,43 euros, −5092,23 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1287,45 euros et à compter de la décision à intervenir sur le solde,−600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a initialement été appelée à l’audience du 3 juillet 2025 et a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties, jusqu’à l’audience du 16 octobre 2025.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 16 octobre 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil qui s’est référé à ses conclusions écrites du 9 octobre 2025, maintient l’intégralité de ses demandes, et actualise la dette locative à la somme de 5 879,91 euros. Elle conteste l’existence d’une contestation sérieuse et fait valoir que le loyer est toujours réglé tardivement par sa locataire, dont la dette ne fait qu’augmenter. Enfin, elle s’oppose aux délais de paiement sollicités par Mme [R].

Mme [K] [Y] épouse [R], représentée par son conseil qui s’est référé à ses conclusions écrites du 13 octobre 2025, demande de :

Constater l’existence d’une contestation sérieuse tenant à la prescription des loyers dus avant la date du 5 mars 2022 représentant une somme totale de 1 786,99 euros, Constater l’existence d’une contestation sérieuse tenant au défaut de commandement de payer visant la clause résolutoire valable ;Avant dire droit, enjoindre à la société BATIGERE HABITAT d’avoir à produire un décompte à jour reprenant l’intégralité des versements qu’elle a effectués,Lui donner acte de ce qu’elle s’engage à verser une somme de 120 euros par mois jusqu’à apurement de sa dette locative,Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais accorder,Pour le surplus, débouter la société BATIGERE HABITAT de ses demandes,La condamner à payer à son avocat la somme de 2000 euros en application de l’article 700 2° du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Mme [K] [Y] épouse [R] invoque les dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour affirmer qu’une partie de la dette locative est prescrite, s’agissant des loyers dus avant la date du 5 mars 2022, que le commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié le 30 mars 2022 ne peut fonder l’action en résiliation de bail dès lors que l’intégralité de la dette de 1 787,45 euros a été réglée par application de la règle d’imputation des loyers. Elle ajoute qu’une partie des règlements qu’elle a pu effectuer n’apparaissent pas sur le décompte produit par la bailleresse.

Au soutien de sa demande de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire, Mme [R] soutient avoir repris le versement intégral du loyer courant, et avoir commencé à apurer sa dette depuis quelques mois. Sur sa situation personnelle, elle indique être âgée de 85 ans, percevoir une retraite de 1000 euros par mois et devoir changer de logement dans les plus brefs délais pour raisons médicales, et intégrer un EHPAD rapidement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur les pouvoirs du juge des référés

Aux termes de l’article 484 du Code de Procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d’urgence le Juge des référés peut prendre toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Cette condition d’urgence pour la prescription des mesures s’apprécie à la date à laquelle le juge statue.

Les deux conditions posées par le texte s’appliquent cumulativement.

Au surplus, s’agissant de la condition tenant à l’absence de contestation sérieuse, il est de droit constant que le juge des référés, juge de l’évident et de l’incontestable, doit passer outre une contestation superficielle, mais qu’il ne peut exercer les pouvoirs qui lui sont conférés par l’article 834 du Code de procédure civile lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait intervenir par la suite si les parties entendaient saisir le juge du fond.

Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

En l’espèce, la société d’HLM BATIGERE HABITAT sollicite le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au titre de loyers impayés.

Si Mme [R] soutient qu’une partie de sa dette est prescrite, force est de constater qu’il n’existe pas de contestation sur l’ensemble de la dette locative, reconnue au moins en partie par la locataire, et que l’acquisition de la clause résolutoire n’est pas sérieusement contestable, à défaut pour la défenderesse d’avoir réglé les sommes visées au commandement de payer délivré à son encontre le 30 mars 2022. Ainsi, le juge des référés est en mesure d’apprécier l’acquisition ou non de la clause résolutoire, deux mois après la date de délivrance du commandement, sans se prononcer sur le fond du litige et d’accorder une provision dans la limite des sommes qui apparaissent dues de façon incontestable.

En conséquence, il n’y a pas lieu de rejeter les demandes en raison d’une contestation sérieuse ou de l’absence d’urgence.

Sur la demande avant dire droit visant à enjoindre à la société BATIGERE HABITAT d’avoir à produire un décompte à jour.

La société BATIGERE HABITAT verse aux débats un décompte actualisé à la date du 9 octobre 2025, l’audience s’étant tenue le 16 octobre 2025, sans que ne soit sollicité un nouveau renvoi par les parties, il y a lieu de retenir que le décompte est suffisamment actuel.

La demande avant-dire droit est dès lors rejetée.

3. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

3.1. Sur la recevabilité de la demande

La société BATIGERE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

3.2 Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 30 mars 2022. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1787,45 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 mai 2022.

4. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 octobre 2025, Mme [K] [Y] épouse [R] lui devait la somme de 5 879,91 euros.

Mme [K] [Y] épouse [R] soulève la prescription d’une partie de la dette, soit la somme de 1786,99 euros, relative à des loyers antérieurs de plus de trois ans à l’assignation.

Le débat sur la prescription et ses éventuelles causes d’interruption excède les pouvoirs du juge des référés, dès lors la somme de 1786,99 euros dont le montant n’est pas contesté par la bailleresse, sera déduite de la créance locative provisionnelle.

Madame [R] justifie par ailleurs avoir fait un virement à l’ordre de la bailleresse en date du 9 octobre 2025 d’un montant de 522 euros sur le site internet de BATIGERE HABITAT qui a transmis un récépissé indiquant que le « paiement est pris en compte » le 9 octobre 2025 à 11h16. Dès lors, cette somme de 522 euros doit également être déduite de la créance locative provisionnelle.

Par conséquence, Madame [R] sera condamnée à payer à la bailleresse, à titre de provision, la somme de 3 570,92 euros (5 879,91 – 1786,99 – 522) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

5. Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats, de la proposition de Madame [R] d’apurer sa dette par des mensualités de 120 euros et de la reprise de paiement des loyers courants, les loyers d’août 2025 et septembre 2025 étant réglés, il convient d’autoriser Madame [R] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités fixées au dispositif de l’ordonnance.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de Madame [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ définitif des lieux.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [K] [Y] épouse [R], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de rejeter la demande de la société BATIGERE HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La demande présentée à ce titre par Madame [Y] épouse [R], condamnée aux dépens, ne pourra qu’être rejetée également.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, A. GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETONS la demande formulée in limine litis par Mme [K] [Y] épouse [R] tendant au rejet des demandes en raison de l’absence d’urgence et de l’existence d’une contestation sérieuse ;

REJETONS la demande avant dire droit formulée par Mme [K] [Y] épouse [R] tendant à la production d’un décompte actualisé ;

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 mars 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 3 mai 2016 entre la société BATIGERE SAREL devenue BATIGERE HABITAT, d’une part, et Mme [K] [Y] épouse [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 8] est résilié depuis le 31 mai 2022,

CONDAMNONS Mme [K] [Y] épouse [R] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 3570,92 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 octobre 2025, loyer de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISONS Mme [K] [Y] épouse [R], tenue par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 29 mensualités de 120 euros, et une dernière mensualité pour solder la dette ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;– que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

– qu’à défaut pour Mme [K] [Y] épouse [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société BATIGERE HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

– que Mme [K] [Y] épouse [R] sera condamnée, à titre provisionnel, à verser à la société BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de la société BATIGERE HABITAT tendant à l’expulsion de Mme [K] [Y] épouse [R] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONDAMNONS Mme [K] [Y] épouse [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 mars 2022 et celui de l’assignation du 5 mars 2025 ;

DEBOUTONS la société BATIGERE HABITAT et Madame [Y] épouse [R] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026, et signé par A. GUETAZ, vice-présidente et M. MALOYER, greffière.

La greffière La vice-présidente