Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03906 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I4OV

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 24 Février 2026

ENTRE :

S.A. ALLIADE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [P] [Y], gestionnaire contentieux, munie d’un pouvoir

ET :

Madame [H] [K]

née le 12 Juin 1977

demeurant [Adresse 2]

comparante

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 11 mars 2021, la S.A d’HLM CITE NOUVELLE devenue la SA ALLIADE HABITAT a donné à bail à Madame [H] [K] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 342,44 € outre une provision sur charges de 117,06 €.

La SA ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 19 mai 2025 à Madame [H] [K] un commandement de payer les loyers pour un arriéré de 2 434,53 €.

Par courrier du 22 février 2025, la SA ALLIADE HABITAT a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 30 juillet 2025, signifiée à personne, la SA ALLIADE HABITAT a attrait Madame [H] [K] devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [H] [K] ;

— de condamner Madame [H] [K] au paiement des sommes suivantes :

3 541,97 € euros au titre de sa créance locative arrêtée au 30 juin 2025, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts légaux à compter du commandement de payer les loyers ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;100,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

La SA ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 2] par courrier électronique avec accusé de réception délivrée le 31 juillet 2025.

L’audience s’est tenue le 24 février 2026 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la SA ALLIADE HABITAT, représentée, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 4 439,24 € sa créance locative arrêtée au 12 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse. Le bailleur indique que le plan d’apurement de 50 euros mis en place en juillet 2025 n’a pas été respecté. Toutefois, la locataire a procédé à un versement récent de 500 euros. Aussi, la demanderesse ne s’oppose pas à des délais de paiement dans la limite de 36 mois. Par ailleurs, elle précise que la dette locative comprend une régularisation de charges pour l’année 2023 à hauteur de 2 017,87 euros.

Madame [H] [K] comparant en personne n’a pas contesté le montant de la dette. Elle a indiqué ne plus travailler et avoir deux enfants à charge. Madame [H] [K] a accepté de régler 123 € en plus de son loyer courant.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 2] par la voie électronique le 31 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que la SA ALLIADE HABITAT a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Conformément au principe de non-rétroactivité des lois, les nouvelles dispositions ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats de bail en cours. Aussi, ces derniers restent régis par les anciennes dispositions, avec un délai de deux mois.

En l’espèce, le bail conclu le 11 mars 2021 entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans le délai de six semaines a été délivré à Madame [H] [K] le 19 mai 2025. Il y a lieu de faire application du délai de deux mois.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît que le commandement signifié pour un arriéré de loyers vérifié de 2 434,53 € est demeuré infructueux dans le délai de deux mois, Madame [H] [K] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 juillet 2025.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [H] [K] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [H] [K] et de dire que faute par Madame [H] [K] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [H] [K] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SA ALLIADE HABITAT qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [H] [K] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SA ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 12 février 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 4 439,24 €, déduction faite des frais de procédure.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de la SA ALLIADE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [H] [K] à payer la somme de 4 439,24 € actualisée au 12 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989. « – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [H] [K] a repris le paiement du loyer courant et s’engage à verser 123 € par mois. De plus, la SA ALLIADE HABITAT demande que des délais de paiement soient accordés ayant pour effet de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

Compte tenu de l’engagement de Madame [H] [K], il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 123 € par mois pendant 36 mois, la dernière mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la SA ALLIADE HABITAT.

En outre, dans cette hypothèse, Madame [H] [K] sera désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la SA ALLIADE HABITAT, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 12 février 2026, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [H] [K] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 mai 2025, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action engagée par la SA ALLIADE HABITAT ;

CONSTATE que le bail conclu le 11 mars 2021 entre la SA ALLIADE HABITAT et Madame [H] [K] concernant le bien sis [Adresse 3] à [Localité 1] s’est trouvé de plein droit résilié le 21 juillet 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Madame [H] [K] à payer à la SA ALLIADE HABITAT la somme de 4 439,24 € arrêtée au 12 février 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Madame [H] [K] à se libérer en 35 mensualités de 123 €, la 36ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SA ALLIADE HABITAT sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que les clauses résolutoires seront réputées ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [H] [K] dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;

— Madame [H] [K] devra régler à la SA ALLIADE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 12 février 2026 date du dernier décompte et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

— faute par Madame [H] [K] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la SA ALLIADE HABITAT, aux frais et aux risques et périls de Madame [H] [K] ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE Madame [H] [K] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 mai 2025, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE