DOSSIER : N° RG 25/01227 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P63T

Copie exécutoire à

M^e Sylvie SERGENT

expédition à

M^e Jean michel BERGON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 15 Avril 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de BOUTAUD Clémence, Greffier, lors des débats

et de Sofia STATOUA, Greffier placé, lors du prononcé du délibéré

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [L] [Q], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sylvie SERGENT, avocat au barreau de NÎMES

Madame [Z] [F] épouse [Q], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sylvie SERGENT, avocat au barreau de NÎMES

ET

DEFENDERESSE

Madame [U] [O], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jean michel BERGON, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 24 Mars 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 15 Avril 2026.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 12 janvier 2022 et ayant pris effet le 20 janvier 2022, Monsieur [L] [Q] et Madame [Z] [F] épouse [Q], représentés par Acteur Sud Immobilier, ont donné à bail à Madame [U] [O] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], premier étage, [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial de 1 605 euros.

Par mise en demeure en date du 9 mai 2025, Acteur Sud Immobilier a sollicité auprès de Madame [U] [O] le paiement de la somme de 3 523,02 au titre des loyers impayés.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [L] [Q] et Madame [Z] [F] épouse [Q] ont fait signifier à Madame [U] [O], par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025, un commandement de payer la somme principale de 3 523,02 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 23 mai 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 12 septembre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, Monsieur [L] [Q] et Madame [Z] [F] épouse [Q] ont fait assigner Madame [U] [O] pour l’audience du 10 février 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demandent, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Madame [U] [O] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, avec indexation, et la condamnation de Madame [U] [O] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Madame [U] [O] à payer la somme de 8 807,55 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la condamnation de Madame [U] [O] aux entiers dépens et à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [U] [O], daté du 4 février 2026. La conclusion est que suite à la perte de son emploi, Madame s’est trouvée sans ressources car l’ASP dont elle aurait dû bénéficier ne lui a pas été versée, une dette locative est apparue. Madame a saisi le conseil des prud’hommes pour obtenir le paiement de l’ASP. Elle attend une ouverture de droits éventuels ARE avec France Travail depuis le 14 juin 2025, ainsi que l’AGS. Sa famille a pu la soutenir financièrement dans l’attente de l’aboutissement de ses démarches.

***

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois et a finalement été évoquée à l’audience du 24 mars 2026.

À l’audience du 24 mars 2026, Monsieur [L] [Q] et Madame [Z] [F] épouse [Q] étaient représentés par leur conseil. Madame [U] [O] était représentée par son conseil.

Monsieur [L] [Q] et Madame [Z] [F] épouse [Q] ont maintenu leurs demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de leurs moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 19 888,47 euros. Oralement, ils ont ajouté le montant du loyer de mars 2026 portant la dette à la somme de 21673,84 euros. Par ailleurs, ils se sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

Madame [U] [O] a, par le biais des conclusions de son avocat, demandé :

— l’octroi d’un délai de 24 mois pour apurer l’arriéré locatif, avec un paiement au 10 de chaque mois,

— la suspension du jeu de la clause résolutoire,

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes,

— la conservation par chacune des parties de ses frais et dépens.

Par ailleurs, Madame [U] [O] a précisé avoir toujours respecté les paiements. Un contentieux est également en cours suite à un différend avec l’actionnaire de sa société. Elle a indiqué avoir repris le paiement des loyers et disposer d’un patrimoine immobilier, dont un appartement mis en vente. Madame [U] [O] a indiqué avoir retrouvé du travail à compter du 1er avril.

La décision a été mise en délibéré au 15 avril 2026.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleurs personnes physiques, alors que la dette était supérieure à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [L] [Q] et Madame [Z] [F] épouse [Q] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le leur imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Monsieur [L] [Q] et Madame [Z] [F] épouse [Q] justifient par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail ayant été renouvelé postérieurement à la loi du 27 juillet 2023.

En l’espèce, cette clause résolutoire est bien prévue dans le contrat de bail.

Le commandement de payer du 27 mai 2025 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 juillet 2025, date de résiliation dudit bail.

À compter de la résiliation du bail, Madame [U] [O], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [U] [O] se trouve redevable de la somme de 21673,84 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 24 mars 2026, mensualité du mois de mars comprise, selon décompte établi par les bailleurs et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Madame [U] [O] sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle de 21673,84 euros à Monsieur [L] [Q] et Madame [Z] [F] épouse [Q], avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, malgré l’opposition des bailleurs et le montant très important de la dette, la défenderesse produit un contrat de travail à compter du 1er avril 2026 prévoyant des revenus de plus de 7000 euros mensuels ; elle indique par ailleurs avoir mis en vente un bien et être en cours de procudre devant le CPH.

Eu égard à sa situation, il est probable que Madame [O] parvienne à s’acquitter de sa dette si elle bénéficie de délais de paiement.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Madame [U] [O] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [U] [O], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens, hors ce qui a déjà été réglé.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, Madame [U] [O] à payer à Monsieur [L] [Q] et Madame [Z] [F] épouse [Q] la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 janvier 2022 entre Monsieur [L] [Q] et Madame [Z] [F] épouse [Q] et Madame [U] [O] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], premier étage, [Localité 1] sont réunies à la date du 9 juillet 2025,

CONDAMNONS Madame [U] [O] à payer à Monsieur [L] [Q] et Madame [Z] [F] épouse [Q] la somme provisionnelle de 21673,84 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 24 mars 2026, mensualité du mois de mars comprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISONS Madame [U] [O] à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants, en 23 versements mensuels de 904 euros et une 24ème mensualité qui soldera la dette,

PRÉCISONS que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet, de sorte que, le bail étant résilié, Madame [U] [O] :

— sera tenu de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues,

— qu’à défaut pour Madame [U] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

— devra payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges courantes applicables au jour de la résiliation de plein droit du bail le 9 juillet 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

DÉBOUTONS Monsieur [L] [Q] et Madame [Z] [F] épouse [Q] de leurs autres demandes,

CONDAMNONS Madame [U] [O] aux dépens, hors ce qui a déjà été réglé,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [U] [O],

CONDAMNONS Madame [U] [O] à payer à Monsieur [L] [Q] et Madame [Z] [F] épouse [Q] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.