Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/05613 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-JATL

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 28 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Cécile PASCAL, juge déléguée dans la fonction de juge en charge du contentieux de la protection, assistée de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 31 Mars 2026

ENTRE :

Madame [T] [R] épouse [I]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Annick SADURNI, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [S] [Y]

née le 06 Juin 1977

demeurant [Adresse 2]

non comparante

Madame [U] [Y]

née le 05 Octobre 1952

demeurant [Adresse 3]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 26 novembre 2015 prenant effet à compter du 07 décembre 2015, la société COGECOOP mandatée par Madame [T] [I] a donné à bail à Madame [S] [Y], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 480,00 euros.

Par acte séparé du 02 décembre 2015, Madame [U] [Y] a déclaré se porter caution, solidairement avec Madame [S] [Y], du paiement des loyers, des charges ainsi que de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail et ce dans la limite de 20 700,00 euros.

Madame [T] [R] épouse [I] a fait délivrer le 7 février 2024 à Madame [S] [Y] un commandement de payer les loyers échus, signifié à la caution le 13 février 2024, pour un arriéré de 3 941,23 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 9 février 2024, Madame [T] [R] épouse [I] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 2 décembre 2025, Madame [T] [R] épouse [I] a attrait Madame [S] [Y] et Madame [U] [Y], es qualité de caution, devant le juge des contentieux près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

de constater la résiliation du contrat de location ;d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [Y] ;de condamner Madame [S] [Y] solidairement avec la caution au paiement des sommes suivantes :6 194,26 euros au titre de sa créance locative, somme à parfaire au jour de l’audience ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;400,00 euros à titre de dommages et intérêts ;400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

Madame [T] [R] épouse [I] a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par notification électronique le 3 décembre 2025.

L’audience s’est tenue le 31 mars 2026 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, Madame [T] [R] épouse [I], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [S] [Y], citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Madame [U] [Y], citée à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du Tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence des défendeurs

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence des défendeurs.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, le délai d’un mois constitue un délai inférieur à celui prévu par la loi, qui était, au moment de la conclusion du bail, un délai de deux mois.

Contrairement au délai légal en vigueur au moment de la conclusion du contrat, le commandement de payer vise l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 postérieurement à sa modification intervenue le 27 juillet 2023 qui s’en rapporte à un délai légal de six semaines.

Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il convient donc de retenir un délai de deux mois.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [S] [Y] le 7 février 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 3 941,23 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [S] [Y] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 avril 2024.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [S] [Y] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [Y] et de dire que faute par Madame [S] [Y] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Madame [T] [R] épouse [I] verse aux débats un décompte arrêté au 07 novembre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 6 184,26 euros, échéance du mois de novembre 2025 incluse. Une mention manuscrite indique l’erreur matérielle sur le montant de l’arriéré locatif réclamé lors de l’assignation.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Madame [T] [R] épouse [I] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [S] [Y] à payer la somme de 6 184,25 euros, actualisée au 07 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Madame [S] [Y] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par Madame [T] [R] épouse [I]. Pour rappel, l’indemnité d’occupation sera due à compter du mois de décembre 2025.

Il y a donc lieu de condamner Madame [S] [Y] à verser cette indemnité à Madame [T] [R] épouse [I] et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes formulées contre la caution

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, par acte sous seing privé du 02 décembre 2015, Madame [U] [Y] a déclaré se porter caution, solidairement avec Madame [S] [Y], du paiement de la dette de loyers, des charges ainsi que de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail.

Il est en outre établi que le commandement de payer les loyers a été signifié à la caution dans les délais légaux.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [U] [Y], solidairement avec Madame [S] [Y], à payer à Madame [T] [R] épouse [I] , la somme de 6 184,26 euros, représentant l’arriéré locatif actualisé au 07 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Madame [U] [Y] sera également condamnée solidairement avec Madame [S] [Y] à verser à Madame [T] [R] épouse [I] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de décembre 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [S] [Y] et de Madame [U] [Y].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par Madame [T] [R] épouse [I] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [S] [Y] in solidum avec Madame [U] [Y], es qualité de caution, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 février 2024, de sa signification à la CCAPEX, de sa dénonciation à la caution, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Madame [T] [R] épouse [I] l’ensemble des frais non compris dans les dépens.

Il convient donc de condamner Madame [S] [Y] in solidum avec Madame [U] [Y], es qualité de caution, à verser à Madame [T] [R] épouse [I] la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 26 novembre 2015 entre Madame [T] [I] et Madame [S] [Y] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 8 avril 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [Y] avec Madame [U] [Y], es qualité de caution, à payer à Madame [T] [R] épouse [I] la somme de 6 184,26 euros, arrêtée au 07 novembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [S] [Y] ;

DIT que faute par Madame [S] [Y] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [S] [Y] et Madame [U] [Y], es qualité de caution, à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE solidairement à verser à Madame [T] [R] épouse [I] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DEBOUTE Madame [T] [R] épouse [I] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [Y] avec Madame [U] [Y], es qualité de caution, au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 février 2024, de sa signification à la CCAPEX, de sa dénonciation à la caution, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [Y] avec Madame [U] [Y], es qualité de caution, à verser à Madame [T] [R] épouse [I] la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE