Du 18 mai 2026

PPP Contentieux général

N° RG 26/00582 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3OND

[C] [Q] veuve M. [K] [R], [T], [X] [K], [H] [A], [T] [K], [S],[L],[B] [K]

C/

[J] [Z], [F] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 18 mai 2026

JUGE : M. Daniel GLANDIER,

CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDEURS :

Madame [C] [Q] veuve M. [K] [R]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Virginie DUPONT DE FREYNE (avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [T], [X] [K]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Virginie DUPONT DE FREYNE (avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [H] [A], [T] [K]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Virginie DUPONT DE FREYNE (avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [S],[L],[B] [K]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Virginie DUPONT DE FREYNE (avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Monsieur [J] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Comparant

Madame [F] [W]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Comparante

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 mars 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

Délibéré par mise au disposition au 07 mai 2026 prorogé au 18 mai 2026.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Selon attestation notariée du 3 juillet 2008, Monsieur [L] [K], Madame [X] [Y], Monsieur [R] [K] et Monsieur [S] [K] ont acquis un bien immobilier situé au [Adresse 7] à [Localité 5].

Par acte sous seing privé du 28 septembre 2019, Monsieur [R] [K] a consenti à Madame [F] [W] un bail d’habitation, d’une durée renouvelable de 3 ans à compter du 1er octobre 2019, portant sur le logement précité, moyennant un loyer mensuel de 650 euros.

L’adresse du logement est désormais identifiée sous la dénomination suivante : [Adresse 6] à [Localité 5].

A la suite des décès de Monsieur [L] [K], Madame [X] [Y] et Monsieur [R] [K], Madame [C] [Q] veuve [K], Madame [T] [K], Madame [H] [K] et Monsieur [S] [K] (ci-après dénommés l’indivision [K]) sont devenus propriétaires indivis de ce logement.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 18 mars 2025, l’indivision [K] a fait délivrer à Madame [F] [W] et Monsieur [J] [Z] un congé pour vendre au 30 septembre 2025 avec offre de vente.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2025, l’indivision [K] a assigné Madame [F] [W] et Monsieur [J] [Z], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, à l’audience du 9 mars 2026, aux fins de:

Débouter Madame [F] [W] et Monsieur [J] [Z] de toutes leurs demandes et notamment d’éventuelles demandes de délais pour quitter les lieux ; Valider le congé pour vendre délivré à Madame [F] [W] et Monsieur [J] [Z] par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025 ;Prononcer la résiliation du bail à compter du 30 septembre 2025 à minuit, date d’échéance du bail suite au congé pour vendre délivré ; Ordonner l’expulsion de Madame [F] [W] et Monsieur [J] [Z] et de tous occupants de leur chef, occupants sans droit ni titre des lieux loués situés [Adresse 8], avec au besoin l’assistance de la force publique ; Condamner Madame [F] [W] et Monsieur [J] [Z] à vider l’intégralité des lieux (intérieur et extérieur) de leurs biens et de ceux de tous occupants de leur chef ; Les autoriser, le cas échéant, à déposer les meubles de Madame [F] [W] et Monsieur [J] [Z] en tel lieu approprié qu’il plaira aux frais de l’occupant ;Fixer à compter du 30 septembre 2025 minuit une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ; Condamner solidairement Madame [F] [W] et Monsieur [J] [Z] à payer cette indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux ; Condamner solidairement Madame [F] [W] et Monsieur [J] [Z] au paiement d’une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner solidairement Madame [F] [W] et Monsieur [J] [Z] aux entiers dépens comprenant le coût du congé en date du 18 mars 2025 et le coût du procès-verbal de difficultés du 28 octobre 2025.

A l’audience du 9 mars 2026, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, l’indivision [K], représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance.

Elle se prévaut de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et expose que le congé pour vendre avec offre de vente à Madame [F] [W] et Monsieur [J] [Z] est régulier car délivré le 18 mars 2025, donc au moins 6 mois avant l’échéance triennale du 20 septembre 2025. Elle ajoute qu’il est justifié par la volonté des coindivisaires de vendre le bien.

Elle soutient également que l’état des lieux de sortie n’a pas pu être réalisé le 28 octobre 2025, Madame [F] [W] et Monsieur [J] [Z] n’ayant pas libéré les lieux.

Elle considère qu’en se maintenant dans les lieux après l’expiration du bail Madame [F] [W] et Monsieur [J] [Z] sont devenus occupants sans droit ni titre, et s’octroient des délais qui sont intolérables.

En défense, Madame [F] [W] et Monsieur [J] [Z], comparants en personne, ne contestent pas le congé. Ils sollicitent des délais pour quitter les lieux le temps que les démarches en vue de leur relogement auprès du parc locatif social aboutissent, Madame [F] [W] ayant précisé avoir eu un rendez-vous avec une assistante sociale. Ils indiquent que Monsieur [J] [Z] a des problèmes de santé et que leurs enfants sont scolarisés et bénéficient de prises en charge multiples dans le secteur.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026 prorogé au 18 mai 2026.

MOTIVATION DU JUGEMENT

I. SUR LA VALIDIATION DU CONGÉ :

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit notamment que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

L’article 15 de la loi précitée prévoit qu’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

En l’espèce, Madame [F] [W] a pris à bail, suivant contrat conclu le 29 septembre 2019, un logement situé au [Adresse 6] à [Localité 5] à effet du 1er octobre 2019, appartenant à l’indivision [K].

Le bail, conclu le 30 septembre 2012 pour une durée de trois ans, a commencé à courir le 1er octobre 2019, pour se terminer le 1er octobre 2022. Au terme de ses différentes reconductions triennales, il s’achevait le 1er octobre 2025 à minuit, et non le 30 septembre 2025 comme indiqué dans le congé.

Ainsi, le congé pour vendre délivré le 18 mars 2025, soit plus de six mois avant le terme du bail, est intervenu en temps utile.

Il convient de préciser que Monsieur [J] [Z], concubin de Madame [F] [W], n’est ni titulaire ni signataire du bail précité, de sorte qu’il est dépourvu de tout lien contractuel avec l’indivision [K] et doit être regardé comme un simple occupant sans droit ni titre du chef de la locataire. Il ne conteste cependant pas son occupation du local loué.

Le congé comporte les mentions prévues à peine de nullité par l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable en l’espèce. Cet acte est donc régulier.

Il n’est pas allégué ni justifié que Madame [F] [W] a souhaité se porter acquéreur du logement et formulé une offre d’acquisition.

Elle ne conteste d’ailleurs pas le congé qui leur a été délivré.

Par conséquent, il y a lieu de déclarer valide le congé daté du 18 mars 2025 qui a pris effet au 1er octobre 2025 à minuit.

II. SUR LA DEMANDE D’EXPULSION ET LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE VISANT A L’OCTROI DE DÉLAIS POUR QUITTER LES LIEUX :

L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

L’article L.412-1 du même code prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article 412-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de difficulté établi le 28 octobre 2025 que Madame [F] [W], qui ne le conteste pas, s’est maintenue dans les lieux postérieurement à l’expiration du bail.

Madame [F] [W] ne dispose plus de titre d’occupation, et est donc occupante sans droit ni titre depuis le 2 octobre 2025.

Monsieur [J] [Z], qui n’a jamais été titulaire du bail, se maintient également dans les lieux sans droit ni titre en qualité d’occupant du chef de la locataire.

Par conséquent, l’expulsion de Madame [F] [W] et de tous occupants de son chef, dont Monsieur [J] [Z], sera ordonnée à défaut de libération volontaire des lieux.

Cette expulsion interviendra dans le respect du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, prévu par les articles L.411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, Madame [F] [W] et Monsieur [J] [Z] sollicitent l’octroi de délais pour quitter les lieux.

S’ils ont indiqué, lors de l’audience, avoir réalisé des démarches en vue de leur relogement, que Monsieur [J] [Z] souffrirait de problèmes de santé et que leurs enfants étaient scolarisés et bénéficiaient de prises en charge multiples dans le secteur, ils n’ont produit aucune pièce permettant de corroborer leurs allégations.

Toutefois, si l’indivision [K], qui s’oppose à l’octroi de délais sollicités, produit des pièces permettant de démontrer les démarches entreprises auprès de la SAS HUMAN IMMOBILIER en vue de la vente du logement, elle ne soutient ni ne justifie d’une situation rendant urgente qu’elle recouvre la jouissance des lieux.

En considération de ces éléments, de la situation respective des parties et des délais dont Madame [F] [W] et Monsieur [J] [Z] ont d’ores et déjà bénéficié, il convient de leur accorder un délai supplémentaire de deux mois pour libérer les lieux.

En outre, il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent et attribuent compétence au juge de l’exécution.

L’indivision [K] sera déboutée de ses demandes relatives au sort des meubles appartenant à Madame [F] [W] et Monsieur [J] [Z].

III. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’INDEMNITÉS D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que les occupants sans droit ni titre d’un local sont tenus d’une indemnité d’occupation envers les propriétaires. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour les bailleurs.

En l’espèce, Madame [F] [W] et Monsieur [J] [Z] occupent le logement litigieux sans droit ni titre depuis le 2 octobre 2025 et commettent une faute qui cause un préjudice certain à l’indivision [K] dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

Il convient donc de fixer l’indemnité d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux, par référence au montant du loyer et des provisions sur charges avec revalorisation telle que prévue au bail (650 euros par mois au jour de l’audience) qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail.

Par conséquent, Madame [F] [W] et Monsieur [J] [K] seront condamnés in solidum à payer à l’indivision [K] lesdites indemnités d’occupation, en l’absence de solidarité légale ou conventionnelle démontrée.

Les sommes dues à titre d’indemnités d’occupation se compenseront avec les versements déjà effectués par ces derniers depuis l’expiration du bail.

IV. SUR LES FRAIS DU PROCES :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [F] [W] et Monsieur [J] [K], parties perdantes, seront in solidum condamnés aux dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de difficulté du 28 octobre 2025.

Si le coût du congé pour vente délivré le 18 mars 2025 est lié à la procédure, il résulte du choix personnel de l’indivision [K], conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant plusieurs modalités de notification, et sera donc exclu des dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, il n’y a pas lieu de condamner Madame [F] [W] et Monsieur [J] [K] à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’indivision [K] sera déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe :

PRONONCE la validité du congé pour vendre délivré par Madame [C] [Q] veuve [K], Madame [T] [K], Madame [H] [K] et Monsieur [S] [K] en date du 18 mars 2025 portant sur le logement situé au [Adresse 6] à [Localité 5] ;

CONSTATE que Madame [F] [W] est déchue de tout titre d’occupation depuis le 2 octobre 2025 ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [F] [W] et de tous occupants de son chef, dont Monsieur [J] [Z], du logement situé au [Adresse 6] à [Localité 5] ;

ACCORDE néanmoins à Madame [F] [W] et tout occupant de son chef, dont Monsieur [J] [Z], en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, un délai de deux mois pour libérer les lieux ;

DIT qu’il est en conséquence sursis à l’exécution de la mesure d’expulsion pendant ce délai ;

DIT qu’à défaut pour Madame [F] [W] de libérer volontairement les lieux à l’issue de ce délai, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, dont Monsieur [J] [Z], avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE Madame [C] [Q] veuve [K], Madame [T] [K], Madame [H] [K] et Monsieur [S] [K] de leur demande au titre du sort des meubles appartenant à Madame [F] [W] et Monsieur [J] [Z];

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [F] [W] et Monsieur [J] [Z] à compter du 2 octobre 2025 jusqu’au jour de la libération des lieux à la somme de 650 euros par mois, le cas échéant augmentée ou diminuée de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables dûment justifiées ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [W] et Monsieur [J] [Z] à payer à Madame [C] [Q] veuve [K], Madame [T] [K], Madame [H] [K] et Monsieur [S] [K] lesdites indemnités d’occupation, étant précisé que les sommes dues à titre d’indemnités d’occupation se compenseront avec les versements déjà effectués par eux depuis l’expiration du bail ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [W] et Monsieur [J] [Z] aux dépens comprenant le coût du procès-verbal de de difficulté du 28 octobre 2025 et à l’exclusion du coût du congé pour vendre du 18 mars 2025 qui restera à la charge de Madame [C] [Q] veuve [K], Madame [T] [K], Madame [H] [K] et Monsieur [S] [K] ;

DÉBOUTE Madame [C] [Q] veuve [K], Madame [T] [K], Madame [H] [K] et Monsieur [S] [K] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la cadre-greffière.

LA CADRE-GREFFIERE LE JUGE