Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03386 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I3J6

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 28 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Cécile PASCAL, juge déléguée dans la fonction de juge en charge du contentieux de la protection, assistée de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 31 Mars 2026

ENTRE :

S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER, avocate au barreau de LYON, substituée par M^e Stéphanie PALLE, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [W] [M]

née le 24 Mars 1987

demeurant [Adresse 2]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 26 juin 2018, la S.C.I. [F], représentée par Monsieur [J] [V], a donné à bail à Madame [W] [M], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 264,03 euros, outre une provision mensuelle sur charge de 15,00 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 264,03 euros.

Par acte séparé du 21 juin 2018, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a consenti à la S.C.I. [F] une garantie VISALE au titre de laquelle elle s’est portée caution solidaire de Madame [W] [M] pour le paiement des loyers et des charges locatives, pour une durée équivalente à celle du contrat de location.

Des loyers étant restés impayés à leur échéance par le locataire, la S.C.I. [F] a actionné la caution (la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES) qui a pris en charge les loyers impayés.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, déclarant venir en qualité de subrogé dans les droits du bailleur, a fait délivrer le 4 février 2025 à Madame [W] [M] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 855,18 euros.

Par courrier avec accusé de réception électronique en date du 5 février 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 30 avril 2025, signifiée par dépôt étude, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a attrait Madame [W] [M] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

de dire et juger recevable et bien fondé la société Action Logement Services en son action ;à titre principal, de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de bail ;d’ordonner l’expulsion de Madame [W] [M] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;de condamner Madame [W] [M] au paiement des sommes suivantes :2 492,68 euros au titre de sa créance locative, outre intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer du 4 février 2025 sur la somme de 1 855,18 euros, et à compter de la présente assignation pour le surplus ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux ;800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens, et dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 1] par voie électronique le 30 avril 2025.

L’audience s’est tenue le 7 octobre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne. Lors de celle-ci, le tribunal a soulevé l’absence des modalités de la signification de l’assignation délivrée par commissaire de justice et renvoyé l’affaire à l’audience du 31 mars 2026.

Lors de l’audience de plaidoirie, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a produit les modalités de signification de l’assignation et sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance indiquant que sa créance s’élevait à la somme de 6 324,00 euros, arrêtée au 24 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse.

Madame [W] [M], n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du Tribunal, Madame [W] [M] ayant quitté le département.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de la défenderesse

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Madame [W] [M].

Sur le recours de la société Action Logement Services

Conformément à l’article 2309 du Code civil, « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ». En outre, la caution qui a payé la dette locative est donc subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action ayant pour but le recouvrement des loyers que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion du locataire.

En outre, l’article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre de Visale prévoit que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

L’article 8.1 du Contrat de cautionnement Visale prévoit également que « la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le Bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1252 du Code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant ».

Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de la S.C.I. [F] à l’encontre de son locataire, Madame [W] [M], aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, son expulsion et le paiement des loyers impayés, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire des contrats, il sera fait application de ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer, rappelant ce délai, a été délivré à Madame [W] [M] le 4 février 2025 pour un arriéré de loyers de 1 855,18 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [W] [M] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 avril 2025.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [W] [M] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [W] [M] et de dire que faute pour Madame [W] [M] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE produit énonce bien le contrat de bail initial entre la S.C.I. [F] et Madame [W] [M] et indique dans son préambule que le « bailleur déclare donner en location le 25/06/2018, prenant effet au 26/06/2018, qui sera réputée être la date de mise à disposition du logement, le logement situé [Adresse 3], d’une superficie de 35,86 m² à Madame [W] [M] (24/03/1987), pour un loyer d’un montant mensuel de 264,03 euros et un montant mensuel de charges provisionnées de 15,00 euros ».

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES verse une quittance subrogative émanant du bailleur, en date du 20 mars 2026 pour la somme de 6 324,00 euros, échéance du mois de février 2026 incluse, ainsi qu’un décompte arrêté à la date du 24 mars 2026.

Au regard des pièces justificatives produites, la créance locative de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est justifiée tant dans son principe que dans son montant, à hauteur de 6 324,00 euros.

Il convient par conséquent de condamner Madame [W] [M] à payer la somme de 6 324,00 euros, actualisée au 24 mars 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de février 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Madame [W] [M] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

Toutefois, en cas d’occupation sans titre par Madame [W] [M] et en application de l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet la créance à son bénéficiaire dans la limite de ce qu’il a payé.

Ainsi, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES ne peut réclamer la condamnation du locataire au paiement des indemnités d’occupation échues à compter du mois de mars 2026, puisqu’elle n’a pas encore réglé ces sommes.

Le texte précité n’autorise pas la subrogation pour des sommes qui n’ont pas encore été payées par la caution au créancier.

La condamnation au paiement des indemnités d’occupation échues à compter du mois de mars 2026 ne peut donc bénéficier qu’au bailleur.

Or, celui-ci n’est pas partie à la présente procédure et ne forme pas une telle demande. Ainsi, la présente juridiction ne peut prononcer une telle condamnation.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de cette demande, à charge pour elle d’engager une nouvelle action en paiement si elle est amenée à verser de nouvelles sommes au bailleur, le cas échéant.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [W] [M] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 février 2025, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action engagée par la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que le bail à effet du 26 juin 2018 entre Madame [W] [M] et la S.C.I. [F], concernant le bien sis [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 5 avril 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Madame [W] [M] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 324,00 €, arrêtée au 24 mars 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de février 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

ORDONNE l’expulsion de Madame [W] [M] ;

DIT que faute par Madame [W] [M] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE la demande relative à la condamnation de Madame [W] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Madame [W] [M] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 février 2025, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE