MINUTE

ORDONNANCE DU : 29 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00616 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I5B2

AFFAIRE : S.C.I. MEDIPOLIS, S.A.S. MEDIPARK C/ S.A.S. ZYESS PETITE ENFANCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

VICE PRESIDENTE : Alicia VITELLO

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDEURS

S.C.I. MEDIPOLIS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SELARL BOST-AVRIL, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant, Maître Anne-lise CUNIN, avocat au barreau de DIJON, avocat plaidant,

S.A.S. MEDIPARK, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL BOST-AVRIL, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant, Maître Anne-lise CUNIN, avocat au barreau de DIJON, avocat plaidant,

DEFENDERESSE

S.A.S. ZYESS PETITE ENFANCE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELAS LEX LUX AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant, Maître Michel MIGNOT de la SELARL JURIDIL, avocat au barreau de BELFORT, avocat plaidant

Débats tenus à l’audience du : 08 Janvier 2026

Date de délibéré indiquée par la Présidente: 29 Janvier 2026

DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

EXPOSE DU LITIGE

La SCIA Médipolis a été constituée le 18 décembre 2020 avec pour objet :

— l’acquisition d’un terrain à bâtir sis [Adresse 5] (42) ;

— la construction et l’aménagement sur ce terrain d’un immeuble collectif à usage exclusivement professionnel (excluant toute habitation) médical et paramédical, avec à titre dérogatoire, une activité de crèche, en vue de sa division par fractions destinées à être attribuées en jouissance aux associés ;

— la gestion et l’entretien de cet ensemble.

La SCIA Médipolis avait, à sa constitution, notamment pour associés la société Médipark et la société Atrium. La société Atrium s’est vue attribuer un droit de jouissance du lot n°99.

Par acte sous seing privé du 1er avril 2023, la société Atrium a donné à bail commercial à compter du 3 avril 2023 à la SAS Zyess Petite Enfance « Au sein de la maison médicale Médipolis, un plateau brut au rdc de 125.50 m². Fluide en attente. Extérieur d’environ 20 m² », et ce pour un loyer annuel hors charges et hors taxes de 18 825 € HT payable mensuellement d’avance, outre une provision sur charge de 150 € HT, soit un total de 1 718,75 € HT mensuel.

La SAS Médipark a, selon convention en date du 15 juillet 2024, acquis de la société Atrium les parts numérotées 543 958 647 à 568 513 976 correspondants au droit de jouissance du lot n° 99 précité.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2025, la SCI Médipolis et la SAS Médipark ont fait assigner la SAS Zyess Petite Enfance devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne.

L’affaire a été retenue à l’audience du 8 janvier 2026, à laquelle les demanderesses demandent :

— A titre principal :

o Déclarer les demandes de la société Zyess Petite Enfance irrecevables en référé, et à tout le moins les voir déclarer mal fondées et l’en débouter ;

o Ordonner l’expulsion immédiate de la SAS Zyess Petite Enfance et de tous occupants de son chef à compter de l’ordonnance à intervenir, et ce sous peine d’une astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— A titre subsidiaire,

o Ordonner à la SAS Zyess Petite Enfance de cesser toute activité de crèche et/ou de micro crèche dans le lot n°99 de l’immeuble [7] sis [Adresse 4] [Localité 8] (42), et ce à peine d’une astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

o Ordonner à la SAS Zyess Petite Enfance de libérer la terrasse contiguë au lot n°99 de l’immeuble Médipolis sis [Adresse 5] (42), de tout objet entreposé et notamment de retirer, à ses frais et sous sa responsabilité et en remettant les lieux dans leur état d’origine, la barrière posée, et ce à peine d’une astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— En tout état de cause,

o Condamner la SAS Zyess Petite Enfance à payer à titre provisionnel à la SAS Médipark la somme de 30 177,74 € au titre de son occupation du lot n° 99 précité et des charges, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

o Condamner la SAS Zyess Petite Enfance à payer à titre provisionnel à la SAS Médipark une somme de 2 167,68 € par mois à titre d’indemnité d’occupation, à compter de septembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

— Condamner la SAS Zyess Petite Enfance à verser une somme de 1 500 € à la SCIA Médipolis et une somme de 1 500 € à la SAS Médipark au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au visa des articles L 202-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, des articles R 202-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, et de l’article 835 du Code de procédure civile, elles exposent que selon procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice, il a été constaté que la société Zyess Petite Enfance occupait le lot 99 et y exerçait une activité de micro-crèche sous le nom " [6] ", et qu’elle s’était appropriée une partie commune en privatisant une partie de la terrasse jouxtant le lot n°99, par la pose d’une barrière et en y entreposant divers jouets d’enfants ; que par LRAR du 12 décembre 2023, le conseil de la SCI Médipolis a mis vainement en demeure la société Zyess Petite Enfance de libérer immédiatement la terrasse, partie commune ; que le conseil de la société Médipark a informé la société Zyess Petite Enfance de ce qu’elle avait acquis les parts sociales de la société Atrium lui conférant un droit de jouissance sur le lot n°99 occupé, et l’invitait à effectuer les règlements relatifs à son occupation entre ses mains ; que les mises en demeure ont été envoyées à l’adresse du siège social de la société Zyess Petite Enfance encore actuellement mentionnée au RCS, mais également à l’adresse de son établissement secondaire situé à [Localité 8] ; que le dirigeant de la société Zyess Petite Enfance, Monsieur [P] [O], a répondu le 7 janvier 2025 qu’il était en conflit avec la société Atrium et qu’il « consignerait les loyers et charges de copropriété auprès de la Caisse des Dépôts en attendant le règlement du litige » ; que par courriel officiel du 7 février 2025, adressé au conseil de la société Zyess Petite Enfance, le conseil des sociétés Médipolis et Médipark a mis en demeure cette dernière de payer immédiatement à la société Médipark les sommes qu’elle retient abusivement et ce même si son occupation des locaux est illicite et de cesser son occupation illicite et déguerpir des lieux dans les trente jours ; que la société Atrium, associée de la SCIA Médipolis, ne pouvait donner à « bail commercial » à la SAS Zyess Petite Enfance le lot n° 99 dont la jouissance lui avait été attribuée ; tout au plus pouvait-elle lui concéder son droit de jouissance pour un temps limité, ce dont elle s’est affranchie entrainant de facto la nullité du bail consenti ; que quoiqu’il en soit, la location ou le prêt à un tiers n’est pas opposable à une SCIA, et, si l’associé vient à être déchu de son droit de jouissance, y compris s’il cède les parts lui attribuant ce droit de jouissance, la SCIA est en droit de poursuivre l’expulsion de l’occupant ; que, par la cession de ses parts à la société Médipark, la société Atrium a perdu son droit de jouissance du lot n° 99 ; que l’activité de crèche n’est autorisée, conformément à la destination prévue à l’état descriptif de division « règlement » intégré aux statuts, que dans le seul lot n°98 ; que le lot n° 99 précité est décrit à l’état descriptif de division de l’immeuble comme un local situé au rez-de-chaussée dont l’accès se fait depuis le hall d’entrée du bâtiment ; que ce lot ne comprend aucun accès extérieur, ni aucune terrasse ; que constitue un trouble illicite permettant au juge saisi de prescrire en référé les mesures qui s’imposent pour le faire cesser, le fait d’exercer une activité prohibée par la destination du lot loué et de s’approprier une partie commune, peu importe ce qu’il a été mentionné de façon tout à fait erronée par la société Atrium au bail, lequel n’est quoiqu’il en soit pas opposable à la SCIA Médipolis ; qu’eu égard aux conditions de la cession et l’exercice du droit de préemption de la société Médipark, rappelé par la société Zyess Petite Enfance elle-même, qui souhaitait acquérir les part détenues par la société Atrium afin de devenir propriétaire de son lot n° 99, il est établi clairement que la société Zyess Petite Enfance était parfaitement informée de ce que les parts avaient été acquises par la société Médipark ; que la demande reconventionnelle de la société Zyess Petite Enfance, qui n’est pas formulée à titre provisionnelle, se heurte à des contestations sérieuses ; que la restitution consiste à rendre le local tel qu’elle l’a pris à l’origine, c’est-à-dire sans tous les aménagements qu’elle a pu y faire.

La société Zyess Petite Enfance sollicite de voir :

— A titre principal

o Débouter la SCIA Médipolis et la SAS Médipark de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

— A titre subsidiaire,

o Réduire la demande de provision de la SAS Médipark concernant la période de juillet 2024 à août 2025 à la somme de 24 062,50 €.

o Réduire la demande de provision de la SAS Médipark à titre d’indemnité d’occupation, à compter de septembre 2025 à une somme de 1 718,75 € par mois.

o Ordonner la consignation de ces sommes sur un compte séquestre de la Caisse du Dépôt et des Consignations dans l’attente de la résolution du conflit relatif à la cession des parts de la société Atrium à la SAS Médipark au mépris des droits de la société Zyess Petite Enfance.

— A titre subsidiaire et reconventionnel,

o Condamner à titre provisionnel la SAS Médipark à restituer en valeur les dépenses effectuées dans les locaux du lot n°99 ayant augmenté sa valeur d’un montant de 100 418,16 €, estimées au jour de la restitution des locaux.

— En tout état de cause,

o Condamner la SCIA Médipolis et la SAS Médipark à payer à la société Zyess Petite Enfance la somme de 2 000 € chacune, au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

o Condamner la SCIA Médipolis et la SAS Médipark aux entiers dépens.

Elle expose que le bail a été conclu en attente de la possibilité pour la société Zyess Petite Enfance d’acquérir les parts afférentes au lot n°99 ; qu’un acte de cession a été signé par les société Zyess Petite Enfance et Atrium, mais qu’il est demeuré incomplet faute des signatures de la SCIA Médipolis et de la société B&G, et dans l’attente de l’agrément des associés de la SCIA Médipolis à la cession et leur renonciation à leur droit de préemption ; que la société Médipark a exercé son droit de préemption ; que la cession a finalement été régularisée entre Atrium et Médipark le 15 juillet 2024, mais que ce n’est que le 24 décembre 2024 que la société Zyess Petite Enfance en a été informée ; que l’expulsion des occupants ne peut pas être demandée, car Atrium n’a pas été déchue de son droit de jouissance, elle l’a simplement transmis à son cessionnaire, la société Médipark ; que le bail est donc opposable à Médipark, qui a repris les titres d’Atrium et l’ensemble des engagements attachés à ces titres ; que la procédure prévue par le règlement, selon laquelle Atrium aurait dû transmettre le projet d’acte au cabinet d’avocats BVDS & Associés et à l’étude Notalex, n’a pas été respectée, mais qu’elle doit être considérée comme non écrite car trop lourde et contraignante ; qu’il existe des contestations sérieuses quant à la validité et l’opposabilité du bail, qui relèvent de l’appréciation du juge du fond ; que le bail commercial conclu entre les parties mentionne expressément la mise à disposition d’une partie extérieure d’environ 20 m², ce qui a pu légitimement conduire la société Zyess Petite Enfance à considérer qu’elle pouvait user de cet espace dans le cadre normal de son exploitation ; que la répartition prévue dans les statuts de la SCIA n’a pas de caractère définitif et ne vise qu’à prévenir les doublons d’activités ; qu’aucune demande n’a été apportée par la SCIA Médipolis concernant le changement de destination des lots 98 et 99 ; que lors de la cession du bail, aucune information n’a été communiquée à la société Zyess Petite Enfance ; qu’il n’est pas contesté que les loyers sont dus depuis le 15 juillet 2024 ; que des investissements ont été effectués aux frais exclusifs de Zyess Petite Enfance, et qu’ils ont directement profité au bailleur ; que le bail ne précise pas que la franchise de loyer consentie du 3 avril 2023 au 31 août 2023 avait pour but de compenser les investissements réalisés par Zyess Petite Enfance ; que l’enrichissement injustifié de Médipark est pleinement caractérisé, de même que l’appauvrissement corrélatif de la société Zyess Petite Enfance.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 835 du Code de procédure civile dispose que : " Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ".

En l’espèce, par acte sous seing privé du 1er avril 2023, la société Atrium a donné à bail commercial à compter du 3 avril 2023 à la SAS Zyess Petite Enfance « Au sein de la maison médicale Médipolis, un plateau brut au rdc de 125.50 m². Fluide en attente. Extérieur d’environ 20 m² », et ce pour un loyer annuel hors charges et hors taxes de 18 825 € HT payable mensuellement d’avance, outre une provision sur charge de 150 € HT, soit un total de 1 718,75€ HT mensuel.

Le règlement d’associés de la SCIA Médipolis prévoit, en son article 6 :

«  Chaque partie au présent règlement est propriétaire de titres dans la SCIA Médipolis donnant droit à la jouissance de lots au sein du tènement immobilier.

Chaque partie s’oblige à louer chaque lot lui appartenant à une personne ou des personnes qui devront exercer dans les lieux une profession médicale, para-médicale ou à une crèche comme indiqué dans l’objet social.

(…) Afin de s’assurer du respect des statuts de la SCIA et du règlement d’associés, les projets de baux, cession de droit au bail (en ce compris cession du droit de présentation de patientèle), contrat d’apport en nature comprenant notamment le droit au bail, projet de déspécialisation, attestation de mise à disposition, droit d’occupation des locaux, devront être soumis conjointement au cabinet Bertheas [Localité 9] Druenne Sastre et Associés et à l’Etude Notalex qui devront se prononcer sur le respect des statuts de la SCIA et du présent règlement d’associés et ce à peine de nullité de l’acte.

En outre, le présent article 6 devra être reproduit littéralement dans tous projets d’acte incluant la jouissance des locaux objet des présentes (bail, contrat d’hébergement, contrat de sous-location, cession de droit au bail, attestation de mise à disposition, droit d’occupation des locaux, contrat d’apport en nature) et figurer en condition suspensive. Les occupants des lieux objet des présentes devront s’engager à respecter le présent article 6 (…) ".

Dans une SCIA, l’associé dispose d’un droit de jouissance privative sur un lot, mais pas d’un droit réel de propriété. La disposition du bien, et notamment la conclusion d’un bail, relève d’un acte engageant la société.

En outre, il est constant et non contesté que le bail en litige a été consenti en méconnaissance des formalités requises.

Par mail du 24 octobre 2025, à la question de savoir si les formalités prévues par l’article 6 du règlement d’associés ont été respectées, le conseil de la société Atrium a indiqué qu’ " une assignation a été délivrée au cabinet Bertheas [Localité 9] Druenne Sastre et Associés par la société Atrium, dès lors, un conflit d’intérêt évident empêchait de consulter ledit cabinet ". La société Atrium reste silencieuse sur la soumission du projet de bail à l’Etude Notalex.

Il en résulte qu’un bail consenti par un associé, en l’espèce la société Atrium, sans pouvoir et en contradiction avec les formalités rendues obligatoires par le règlement d’associés est inopposable à la SCIA.

Il convient donc de constater la nullité de la convention de bail liant la société Atrium et la société Zyess Petite Enfance pour absence de consentement de la SCIA, et d’ordonner l’expulsion de la SAS Zyess Petite Enfance, occupante sans droit ni titre des locaux et de tous occupants de son chef dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente ordonnance, puis sous peine d’une astreinte de 500 € par jour de retard une fois passé ce délai.

Il n’est pas contestable, et au demeurant pas contesté, que la société Zyess Petite Enfance occupe le local portant le n°99 au sein de l’immeuble appartenant à la SCIA Médipolis.

Par mail du 7 janvier 2025, Monsieur [P] [O], gérant de la SAS Zyess Petite Enfance, a déclaré qu’il consignerait les loyers et charges de copropriété auprès de la Caisse des Dépôts après autorisation d’un juge, mais aucune décision en ce sens n’est produite.

La SAS Zyess Petite Enfance produit une attestation de la société STEP’IMMO – Atrium Transaction et Gestion, gestionnaire du bien, datée du 12 février 2025, indiquant que la locataire est à jour des loyers et sommes dues pour l’occupation du local et qu’il n’a jamais été observé de retard de loyer.

Aucun mandat n’est produit selon lequel la SAS Médipark a confié à la société STEP’IMMO la gestion de son bien. La preuve du paiement de la société Zyess Petite Enfance à la SAS Médipark n’est pas rapportée.

Il convient donc de condamner la société Zyess Petite Enfance à payer la SAS Médipark la somme provisionnelle de 30 177,74 € à titre d’indemnité d’occupation, pour la période de juillet 2024 à août 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il convient également de condamner la société Zyess Petite Enfance à payer à la SAS Médipark la somme provisionnelle de 2 167,68 € TTC par mois à titre d’indemnité d’occupation, à compter de septembre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Compte tenu du litige relatif à la cession des parts de la société Atrium à la SAS Médipark, il y a lieu d’ordonner la consignation de ces sommes sur un compte séquestre de la Caisse des Dépôts et Consignations.

La société Zyess Petite Enfance expose avoir réalisé des améliorations du lot n°99, pour la somme totale de 100 418,16 €, somme dont elle réclame la restitution.

Selon une jurisprudence constante, l’occupant sans droit ni titre supporte en principe les conséquences de son occupation irrégulière. Pour être indemnisé, l’occupant doit prouver son appauvrissement, l’enrichissement corrélatif du propriétaire, un lien direct entre les deux, l’absence de justification légale et l’absence de faute.

En l’absence de principe de remboursement automatique, l’éventuelle remboursement des dépenses engagées par l’occupant sans droit ni titre relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

En application de l’article 491 du code de procédure civile, le juge des référés doit statuer sur les dépens. La SAS Zyess Petite Enfance, qui succombe, est condamnées aux dépens et à payer aux sociétés Médipark et Médipolis la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

ORDONNE l’expulsion de la SAS Zyess Petite Enfance, occupante sans droit ni titre des locaux et de tous occupants de son chef dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente ordonnance, puis sous peine d’une astreinte de 500 € par jour de retard une fois passé ce délai ;

SE RESERVE la liquidation de l’astreinte ;

CONDAMNE la société Zyess Petite Enfance à payer la SAS Médipark la somme provisionnelle de 30 177,74 € à titre d’indemnité d’occupation, pour la période de juillet 2024 à août 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

CONDAMNE la société Zyess Petite Enfance à payer à la SAS Médipark la somme provisionnelle de 2 167,68 € TTC par mois à titre d’indemnité d’occupation, à compter de septembre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

ORDONNE la consignation des sommes dues à la société Zyess Petite Enfance à la SAS Médipark sur un compte séquestre ouvert auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de remboursement des améliorations formulée par la SAS Zyess Petite Enfance ;

CONDAMNE la société Zyess Petite Enfance à payer à la SAS Médipark et à la SCIA Médipolis la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Zyess Petite Enfance aux dépens.

LA GREFFIERE LA VICE PRESIDENTE

Céline TREILLE Alicia VITELLO

Grosse + Copie :

la SELARL BOST-AVRIL ( pour M^e Anne-lise CUNIN)

COPIES

— la SELAS LEX LUX AVOCATS

— DOSSIER

Le 29 Janvier 2026