Tribunal Judiciaire de Saint-Gaudens, Referes civils, 23 mai 2025, n° 25/00028

TJ Saint-Gaudens 23 mai 2025

Arguments

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Accepté
Clause résolutoire stipulée dans le bail
La cour a constaté que le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet, la clause résolutoire est acquise un mois après la signification dudit commandement.
Accepté
Inexécution des obligations contractuelles par la locataire
La cour a jugé que l'absence de paiement des loyers par la locataire justifie la résiliation du bail commercial.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que la locataire est occupante sans droit ni titre des locaux commerciaux, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Impayés de loyers
La cour a jugé que la locataire est redevable des loyers impayés jusqu'à la résiliation du bail.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a estimé que la locataire doit une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé équitable de condamner la locataire à rembourser les frais de justice engagés par la demanderesse.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Gaudens, réf. civils, 23 mai 2025, n° 25/00028
Numéro(s) :	25/00028
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pierrick BOURNETPerrine BOMBONY
Cabinet(s) :	MESSAUD & PONS-TOMASELLO

Texte intégral

MINUTE 25/

DOSSIER N° RG 25/00028 – N° Portalis 46CZ-W-B7J-SMA

NATURE DE L’AFFAIRE : 30B

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT- GAUDENS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Mai 2025

DEMANDERESSE

Mme [B] [W], demeurant Chez Mr [D] [W] [Adresse 4]

représentée par Maître Pierrick BOURNET de la SELARL MESSAUD & PONS-TOMASELLO, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, susbitué sur l’audience par M^e Perrine BOMBONY, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Mme [K] [U], demeurant [Adresse 1]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 30 Avril 2025

PRÉSIDENT : Luc DIER, Président

GREFFIER : Julien SCHMIDT,

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Luc DIER, Président

GREFFIER : Julien SCHMIDT,

Notifié RPVA le

Grosse à Me

CCC à l’Expert, à la Régie et au Service Expertise

AFM à Me

Prononcée par mise à disposition au greffe,

EXPOSÉ DU LITIGE

[B] [W] est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 3]. Par acte en date du 18 juillet 2018, elle a donné à bail le local commercial à [J] [V] exerçant sous l’enseigne « Institut Séduction » jusqu’au 30 septembre 2027, moyennant un loyer annuel de 3.600 € par an soit un montant mensuel de 300 € à régler le premier de chaque mois.

Par acte notarié établi par Maître [N] [L] le 28 juillet 2022, [J] [V] a cédé le fonds de commerce au profit d'[K] [U] épouse [T] (ci-après [K] [U]), exerçant sous l’enseigne commerciale « Les Sens de Callia ».

Arguant d’un défaut de paiement du loyer à compter du mois d’octobre 2023, [B] [W] a mandaté un commissaire de justice aux fins de délivrance à la locataire d’un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le 28 novembre 2024, un commandement de payer la somme de 3.282,94 € et visant la clause résolutoire, a été délivré à [K] [U]. Toutefois aucune résolution amiable du litige n’a pu aboutir entre les parties.

PROCÉDURE

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2025, [B] [W] a fait assigner [K] [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Gaudens afin d’obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le bail commercial ainsi que sa condamnation au paiement de diverses sommes d’argent.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de son assignation du 31 mars 2025, soutenue à l’audience du 30 avril 2025 et à laquelle il est renvoyé pour de plus amples informations conformément à l’article 455 du code de procédure civile, [B] [W] a demandé au juge de :

— constater qu’à la suite du commandement de payer du 28 novembre 2024, la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail est acquise depuis le 29 décembre 2024 ;

— prononcer la résiliation du bail conclu le 18 juillet 2018 et déclarer [K] [U] occupante sans droit ni titre des locaux commerciaux sis [Adresse 2] ;

— ordonner l’expulsion immédiate d'[K] [U] et celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner [K] [U] à lui payer à titre provisionnel la somme de 4.145,17 €, correspondant aux loyers et charges restant impayés au 1er février 2025, cette somme restant à parfaire au jour de l’ordonnance à venir ;

— condamner [K] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle contractuellement établie sur la base du montant du loyer mensuel, soit 344,28 € outre le montant de la provision sur taxes et charges, jusqu’à libération effective des lieux loués et remise des clés et état des lieux ;

— condamner [K] [U] à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 28 novembre 2024.

À l’appui de ses demandes, elle a soutenu que :

— une clause de résolution a été stipulée au sein du bail commercial ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 novembre 2024 n’a produit aucun effet ;

— l’endettement du preneur continue de s’aggraver et le preneur est toujours dans les lieux ;

— le preneur ne s’est jamais rapproché d’elle afin de trouver une résolution amiable du litige.

— ------------------------

À l’audience du 30 avril 2025, bien qu’elle ait été régulièrement assignée en justice, [K] [U] n’était ni présente, ni représentée.

— ------------------------

À l’issue de l’audience, le président a fait savoir que la décision était mise en délibéré au 23 mai 2024.

MOTIVATION

1) sur la demande d’expulsion du locataire et ses conséquences

Selon l’article 834 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code précité, dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il ressort de l’article L 145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, un bail commercial a initialement été conclu entre [B] [W] et [J] [V] puis, cette dernière a par acte notarié du 28 juillet 2022, cédé son fonds de commerce à titre onéreux à [K] [U]. À cet égard, [B] [W] est devenue la bailleresse d'[K] [U].

L’article n° 18 du bail, comporte une clause résolutoire (page 9), laquelle stipule « qu’à défaut de paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer (y compris les charges et autres sommes accessoires), ou d‘exécution de l’une des clauses ou conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer le loyer resté sans effet, ou après une sommation d’exécuter demeurée infructueuses, d’avoir à exécuter la présente clause, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, ni de remplir aucune autre formalité. Une simple notification recommandée avec demande d’avis de réception vaudra commandements et sommation de payer ou d’exécuter ».

En ce sens, il s’avère que le 28 novembre 2024 [B] [W] a fait délivrer à [K] [U] un commandement de payer des loyers visant la clause résolutoire en raison d’impayés d’un montant global de 3112,33 € ainsi que la somme de 17,03 € de droit proportionnel et de 153,58 € afférent au coût de l’acte.

Ce commandement de payer n’a donné lieu à aucune démarche de la part du preneur et est donc resté sans réponse. Dans ces conditions, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise au profit du bailleur, un mois après la signification dudit commandement, soit le 29 décembre 2024 (lendemain de la date butoir) et de dire que le bail a pris fin à cette même date.

Par ailleurs, il convient de rappeler que l’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

À ce titre, [B] [W] demande de condamner [K] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle contractuellement établie sur la base du montant du loyer mensuel, soit 344,28 € outre le montant de la provision sur taxes et charges, jusqu’à libération effective des lieux loués et remise des clés et état des lieux.

En effet, à compter du 29 décembre 2024, en l’absence de contrat liant les parties, les sommes dues par la défenderesse à l’instance correspondent à des indemnités d’occupation et non à des loyers. Il apparaît également utile de relever qu'[K] [U] n’a pas comparu et n’a donc formulé aucune observation concernant le montant des sommes réclamées par [B] [W].

A cet égard, il convient d’observer que la demanderesse à l’instance a produit deux extraits de compte, établis le 14 février 2025 et le 29 avril 2025 dont le contenu n’est pas aisé à comprendre. Elle a ainsi imputé à son adversaire des frais de rejet de prélèvement pour chaque impayé de loyer, sans indiquer sur quel fondement contractuel ou légal, elle a pu réaliser de telles imputations.

Il n’est pas non plus allégué ni justifié que la demanderesse à l’instance a été obligée de payer à sa propre banque de tels frais de rejet de prélèvement. Dans ces conditions, les sommes réclamées au titre de ce poste, ne peuvent pas être admises.

Ainsi, après calcul et avec le jeu de la clause d’indexation insérée dans le bail initial, il apparaît que [K] [U] est redevable à l’égard de [B] [M] au 29 avril 2025, de la somme d’au moins 5171,20 € se décomposant comme suit :

—  3 380,92 € au titre des loyers impayés arrêtés au 29 décembre 2024 ;

—  1 377,12 € au titre de l’indemnité d’occupation entre les mois de janvier 2025 et d’avril 2025 ;

—  413,16 € au titre des charges locatives du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024.

Par conséquent, au regard des pièces produites tout comme du fait que le bail a pris fin à compter du 29 avril 2024, il y a lieu de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial liant [B] [W] à [K] [U] à compter du 29 décembre 2024 ;

— dire qu'[K] [U] est occupante sans droit ni titre des locaux commerciaux sis [Adresse 2] ;

— ordonner l’expulsion immédiate d'[K] [U] et celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner [K] [U] à payer à [B] [W] une provision de 3 380,92 € au titre des loyers impayés arrêtés au 29 décembre 2024 ;

— condamner [K] [U] à payer à [B] [W] une provision de 413,16 € au titre des charges locatives du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024 ;

— condamner [K] [U] à payer à [B] [W] à compter du 1er janvier 2025 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer indexé charges comprises et ce, jusqu’à complète libération des lieux.

2) sur les demandes accessoires

L’équité commande de condamner [K] [U] à payer à [B] [W] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient également de condamner [K] [U] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer de 153,58 €.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial liant [B] [W] à [K] [U] épouse [T] à compter du 29 décembre 2024 ;

Disons qu'[K] [U] épouse [T] est occupante sans droit ni titre des locaux commerciaux sis [Adresse 2] ;

Ordonnons l’expulsion immédiate d'[K] [U] épouse [T] et celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

Condamnons [K] [U] épouse [T] à payer à [B] [W] une provision de 3380,92 € au titre des loyers impayés arrêtés au 29 décembre 2024 ;

Condamnons [K] [U] épouse [T] à payer à [B] [W] une provision de 413,16 € au titre des charges locatives du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;

Condamnons [K] [U] épouse [T] à payer à [B] [W] à compter du 1er janvier 2025 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer indexé charges comprises et ce, jusqu’à complète libération des lieux ;

Condamnons [K] [U] épouse [T] à payer à [B] [W] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamnons [K] [U] épouse [T] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer de 153,58 €.

Le greffier Le président