TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/02363 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2DG7

Minute : 25/00039

EM

S.A. IMMOBILIERE 3 F

Représentant : M^e Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

C/

Madame [P] [F]

Monsieur [D] [T]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Patricia ROTKOPF

Copie délivrée à :

Madame [P] [F]

Monsieur [D] [T]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

Par M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection statuant en référé

Assistée de M^me Mylène PARFAITE MARNY, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 Décembre 2024

tenue sous la présidence de M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection,

assistée de M^me MARTIN Esther, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. IMMOBILIERE 3 F, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [P] [F], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Monsieur [D] [T], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 3 juin 2010, la SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Mme [F] [P] et M. [D] [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel actuel de 823.19 euros, hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA IMMOBILIERE 3F a fait signifier le 13 février 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 4 654.07 euros.

Également, par acte de commissaire de justice en date du 13 aout 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a ensuite fait assigner Mme [F] [P] et M. [D] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation solidaire au paiement.

A l’audience du 17 décembre 2024, la SA IMMOBILIERE 3F – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander :

— de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies ;

— d’ordonner l’expulsion de Mme [F] [P] et M. [D] [T] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier;

— et de condamner ces derniers solidairement au paiement

* de la somme actualisée de 6 223.91 correspondant à l’arriéré des loyers,

* d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel outre les charges y afférant,

— une somme de 360 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens;

— rappeler que l’exécution provisoire est attachée de droit à la présente décision.

La SA IMMOBILIERE 3F a donné son accord de délai de paiement à hauteur de 170 euros par mois et à la suspension de la clause résolutoire.

Mme [F] [P] et M. [D] [T], comparant en personne, ont sollicité des délais de paiement à hauteur de 170 euros par mois. Ils expliquent que Monsieur perçoit des indemnités chômage à hauteur de 570 euros et que Madame perçoit un salaire de 1 000 euros et avoir la charge de leur 7 enfants. Ils ajoutent que l’un de leur fils va les aider à régler leur dette locative.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 10 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige en cours.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA IMMOBILIERE 3F, le 13 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 et applicable au litige en cours prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En effet, le contrat de bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi KASBARIAN du 27 juillet 2023 modifiant la loi du 6 juillet 1989 et un délai de deux mois est mentionné dans ledit contrat.

Le bail conclu le 3 juin 2010 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 février 2023, pour la somme en principal de 4 654.07€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 avril 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que Mme [F] [P] et M. [D] [T] restent devoir, au titre de l’arriéré locatif la somme de 6 223.91€ à la date du 9 décembre 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 14 avril 2024, Mme [F] [P] et M. [D] [T] restent redevables du paiement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

Mme [F] [P] et M. [D] [T] seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 6 223.91€, comprenant les loyers, charges et indemnité d’occupation impayées (décompte arrêté au 9 décembre 2024).

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et d’application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu de la situation personnelle et financière de Mme [F] [P] et M. [D] [T] et de l’accord du bailleur, Mme [F] [P] et M. [D] [T] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :

— que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;

— que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 14 avril 2024 ;

— que Mme [F] [P] et M. [D] [T] deviennent occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;

— que faute pour Mme [F] [P] et M. [D] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que la SA IMMOBILIERE 3F soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [F] [P] et M. [D] [T] ;

— qu’en cas de maintien dans les lieux, la SA IMMOBILIERE 3F soit en droit d’exiger le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [F] [P] et M. [D] [T], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

L’équité commande que la demande formulée par la SA IMMOBILIERE 3F au titre de l’article 700 du code de procédure civile soit rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SA IMMOBILIERE 3F, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 juin 2010 entre la SA IMMOBILIERE 3F et Mme [F] [P] et M. [D] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 14 avril 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Mme [F] [P] et M. [D] [T] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F, à titre provisionnel la somme de 6 223.91€ (décompte arrêté au 9 décembre 2024), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés avec intérêt au taux légal à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Mme [F] [P] et M. [D] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 170€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 du mois de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [F] [P] et M. [D] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA IMMOBILIERE 3F, puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et que la SA IMMOBILIERE 3F, soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [F] [P] et M. [D] [T] ;

* que Mme [F] [P] et M. [D] [T] soient condamnés à verser à la SA IMMOBILIERE 3F, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

REJETONS la demande formulée par la SA IMMOBILIERE 3F, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Mme [F] [P] et M. [D] [T] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé le 27 janvier 2025,

Ont signé,

LA GREFFIERE LA JUGE