TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

MINUTE N° 2025/863

AFFAIRE : N° RG 25/00354 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3XH5

Copie à :

M^e Christelle MARINI

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 Octobre 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [H] [T]

né le 21 Décembre 1989 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Madame [M] [R]

née le 10 Mai 1992 à [Localité 13] ([Localité 11]) ([Localité 7]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentés par Maître Christelle MARINI de la SELARL BCA – AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

S.C.I. BEDALES

inscrite au RCS de [Localité 12] sous le n° 948 066 683

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 4]

[Localité 5]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors de débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection, siègeant en qualité de juge rapporteur,

Emeline DUNAS, greffière

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

Armelle ADAM, vice présidente

Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 05 septembre 2025

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort,

prononcée par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 20 mai 2024, à effet au 15 juin 2024, la SCI BEDALES a consenti un bail d’habitation à Madame [M] [R] et monsieur [C] [T] sur un local d’habitation sis [Adresse 1] à BEDARIEUX (34600), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 360 euros, outre 25 euros de provision sur charges.

Les locataires ont donné congé par courrier recommandé du 08 octobre 2024.

Soutenant l’existence de désordres dans le logement, par acte d’huissier du 1er juillet 2025, Madame [M] [R] et monsieur [C] [T] ont assigné la SCI BEDALES devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers aux fins de :

— se déclarer compétent concernant le présent contentieux entre Monsieur [C] [T] et Madame [M] [R] et la SCI BEDALES,

— déclarer recevable et bien fondé les demandes de Monsieur [C] [T] et Madame [M] [R].

En conséquence :

— Condamner la SCI BEDALES et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard de la signification de la décision à intervenir au paiement des sommes de :

au bénéfice de Monsieur [T]:

—  720 euros à titre de dommages-intérêts au titre de l’absence de jouissance paisible des lieux loués,

—  267 euros au titre du DFT pour 123 jours,

—  1375 euros au titre des souffrances endurées 1,5/7,

—  1000 euros à titre de dommages-intérêts pour la réparation du préjudice moral subi,

au bénéfice de Madame [R]:

—  720 euros à titre de dommages-intérêts au titre de l’absence de jouissance paisible des lieux loués,

—  267 euros au titre du DFT pour 123 jours,

—  1375 euros au titre des souffrances endurées 1,5/7,

—  1000 euros à titre de dommages-intérêts pour la réparation du préjudice moral subi,

— Condamner la SCI BEDALES au paiement d’une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI BEDALES aux entiers dépens de l’instance,

— Débouter la SCI BEDALES de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, contraires et reconventionnelles.

Au soutien de leurs demandes indemnitaires, ils estiment avoir subi des désagréments importants du fait de l’état du logement. Ils invoquent un préjudice de jouissance, corporel et moral.

A l’audience du 5 septembre 2025, Madame [M] [R] et monsieur [C] [T], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

La SCI BEDALES n’a pas comparu, ni personne pour elle.

Il sera, en application de l’article 473 du code de procédure civile, statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 17 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur la compétence du juge des contentieux de la protection

Suivant l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge du contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

Aux termes de l’article R213-9-7 du même code, dans les cas prévus aux articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4, le juge des contentieux de la protection territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens.

En l’espèce, le litige qui oppose les parties concernées concerne l’exécution du contrat de bail conclu le 29 mai 2024 au titre de l’appartement à usage d’habitation [Adresse 2].

Par conséquent, il convient de se déclarer compétent concernant le présent contentieux entre Monsieur [C] [T] et Madame [M] [R] et la SCI BEDALES et de déclarer recevables les demandes de Monsieur [C] [T] et Madame [M] [R].

Sur les demandes indemnitaires

Selon l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et réciproquement à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait ayant éteint son obligation.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations."

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

En application de cet article, le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, notamment à la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation, à l’évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire. En cas de méconnaissance de cette obligation par le bailleur, le locataire dispose de l’action d’exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

Pendant la durée du bail, le bailleur doit donc faire exécuter à ses frais toutes les réparations nécessaires, à la seule exception des réparations locatives.

En application de l’article 1353 du code civil, c’est au locataire qui met en œuvre la responsabilité de son bailleur de prouver la faute et le lien de causalité entre cette faute et les préjudices qu’il invoque.

En l’espèce, Madame [M] [R] et monsieur [C] [T] demandent la condamnation de la bailleresse à leur payer à chacun les sommes de 720 euros à titre de dommages-intérêts au titre de l’absence de jouissance paisible des lieux loués, 267 euros au titre du DFT pour 123 jours, 1375 euros au titre des souffrances endurées 1,5/7, 1000 euros à titre de dommages-intérêts pour la réparation du préjudice moral subi, au motif que quelques jours après avoir intégré le logement de la SCI BEDALES, ils ont présenté des symptômes de pathologies différentes (gale, conjonctivites, problèmes respiratoires) uniquement en raison de l’état du logement.

Au soutien de cette prétention, ils produisent :

— un certificat médical du 1er juillet 2024 du docteur [F] [S] qui indique un diagnostic de gale pour Monsieur [C] [T],

— un certificat médical du 18 juillet 2024 du docteur [K] qui mentionne une récidive de gale pour Monsieur [C] [T],

— un certificat médical du 5 septembre 2024 du docteur [K] qui indique la gale pour Monsieur [C] [T],

— un certificat médical du 18 octobre 2024 du docteur [K] qui indique avoir examiné Monsieur [C] [T] et qu’il doit partir de son domicile de toute urgence car il a eu la gale, qu’il lui a montré des photos de moisissure qui le pique le soir et la gorge qui le gratte,

— un certificat médical du 18 octobre 2024 du docteur [K] qui indique que Madame [M] [R] a des conjonctivites et des problèmes respiratoires à cause de la moisissure de la maison,

— un courrier du 8 octobre 2024 de Madame [R] et Monsieur [T] à Monsieur et Madame [L] indiquant avoir contracté la gale dans l’appartement quatre mois auparavant, être toujours sous traitement, que l’isolation de l’appartement est “vraiment de zéro”et qu’ils quitteront le logement,

— un avis du 14 novembre 2024 du docteur [X] sur l’état de santé de Monsieur [T] et Madame [R] qui mentionne que “l’humidité la moisissure favorise la prolifération des acariens porteurs de la gale. Si il est démontré que le logement présentait ces caractéristiques, que l’affection s’est déclarée après l’exposition au risque et que la guérison est survenue après la fin de l’exposition, il existe une présomption d’imputabilité pour attacher l’affection au caractère insalubre de l’habitation”. Il indique concernant l’évaluation des préjudices en rapport avec l’affection de Monsieur [T] une gêne temporaire partielle “GTP classe 1 pendant 4 mois et consolidation à l’issue, SE à 1,5 sur 7, pa d’AIPP terme” . Il précise que le dossier médical de Madame [R] n’est pas documenté, qu’il ne sait pas exactement quelles ont été les manifestations cliniques présentées et la prise en charge; qu’il ne peut donner d’avis formel. Il a néanmoins ajouté que “l’humidité la moisissure peuvent entraîner des manifestations respiratoires réactionnelles qui si elles sont imputables disparaîtront la fin de l’exposition au risque. Les préjudices devraient donc être du même ordre”,

— un courrier du 18 novembre 2024 de réclamation de Pacifica à la SCI BEDALES,

— un courrier du 10 décembre 2024 de rappel de Pacifica à la SCI BEDALES,

— des photos en noir et blanc montrant l’appartement,

— des photos en noir et blanc du dos, des jambes, du coup, du torse et des mains de Monsieur [T].

Pour autant, il sera observé que si les demandeurs font valoir qu’ils ont présenté des symptômes de pathologies différentes uniquement en raison de l’état du logement empreint d’humidité et de moisissure, ils ne décrivent pas précisément le désordre l’affectant et son étendu de sorte qu’il est impossible d’en imputer la responsabilité à la bailleresse.

Il sera relevé qu’avant la signature du bail, le bien a fait l’objet de travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence puisqu’il est noté dans le contrat de location meublée produit aux débats, à la rubrique “montant et nature des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement”, les mentions suivantes “12 000 euros isolation, électricité, plomberie, changement de fenêtres, meubles salle d’eau, chauffe eau, cuisine équipée” et à la rubrique “montant et nature des travaux d’amélioration effectuée au cours des six derniers mois” “chauffage tout a été fait dans les six derniers mois”.

Par ailleurs quand bien même le désordre et son étendue seraient établis, aucun lien causal n’est démontré avec les préjudices subis. Comme l’écrit dans son avis, Docteur [X], il peut exister une présomption d’imputabilité pour attacher l’affection de Monsieur [T] au caractère insalubre de l’habitation s’il est démontré que le logement présentait ces caractéristiques, que l’affection s’est déclarée après l’exposition au risque et que la guérison est survenue après la fin de l’exposition. Quant à Madame [R], Docteur [X] avance là encore une appréciation qui n’est pas établie avec certitude en l’absence des caractéristiques du logement et du dossier médical de Madame [R].

En conséquence, en l’absence d’éléments probants, Madame [M] [R] et monsieur [C] [T] seront déboutés de leur demande indemnitaire.

En l’absence de la défenderesse, Madame [M] [R] et monsieur [C] [T] seront déboutés de leur demande de débouter la SCI BEDALES de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, contraires et reconventionnelles.

Sur les dépens

Madame [M] [R] et monsieur [C] [T], qui succombent, supporteront les dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Madame [M] [R] et monsieur [C] [T] seront déboutés de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

SE DECLARE compétent,

DECLARE les demandes de Madame [M] [R] et monsieur [C] [T] recevables,

DEBOUTE Madame [M] [R] et monsieur [C] [T] de leurs demandes de condamnation de la SCI BEDALES et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard de la signification de la décision à intervenir au paiement des sommes de :

au bénéfice de Monsieur [T]:

—  720 euros à titre de dommages-intérêts au titre de l’absence de jouissance paisible des lieux loués,

—  267 euros au titre du DFT pour 123 jours,

—  1375 euros au titre des souffrances endurées 1,5/7,

—  1000 euros à titre de dommages-intérêts pour la réparation du préjudice moral subi,

au bénéfice de Madame [R]:

—  720 euros à titre de dommages-intérêts au titre de l’absence de jouissance paisible des lieux loués,

—  267 euros au titre du DFT pour 123 jours,

—  1375 euros au titre des souffrances endurées 1,5/7,

—  1000 euros à titre de dommages-intérêts pour la réparation du préjudice moral subi,

DEBOUTE Madame [M] [R] et monsieur [C] [T] de leur demande de condamner la SCI BEDALES au paiement d’une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [M] [R] et monsieur [C] [T] de leur demande de débouter la SCI BEDALES de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, contraires et reconventionnelles,

CONDAMNE Madame [M] [R] et monsieur [C] [T] aux dépens.

La greffière, La juge des contentieux de la protection