MINUTE 25/

DOSSIER N° RG 25/00066 – N° Portalis 46CZ-W-B7J-TCL

NATURE DE L’AFFAIRE : 54Z

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT- GAUDENS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 Septembre 2025

DEMANDERESSE

Mme [Z] [Y], [N] [I], demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Catherine MOUNIELOU de la SCP MOUNIELOU, avocats au barreau de SAINT-GAUDENS, avocats postulant, et M^e Romain GIRAL, avocat au barreau de TARBES, avocat plaidant

DÉFENDERESSES

Mme [O] [B], demeurant [Adresse 5]

et

Mme [T] [B], demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Valérie AMIEL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant substitué sur l’audience par M^e Jean Sébastien BILLAUD, avocat au barreau de ST GAUDENS ;

S.A.S.U. SUD IMMO DIAG (ALLIANCE SUD EXPERTISE), dont le siège social est sis [Adresse 3]

et

S.A. COMPAGNIE AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentées par M^e Manuel FURET, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, absent sur l’audience du 17 septembre 2025 mais présent à celle du 10 septembre 2025 et ayant été préalablement, exceptionnellement et expréssément autorisé à déposer son dossier le 16 septembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 17 Septembre 2025

PRÉSIDENT : […] […], Président

Notifié RPVA le

Le

Grosse à Me

CCC à l’Expert, à la Régie et au Service Expertise

AFM à Me

GREFFIER : […] […],

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : […] […], Président

GREFFIER : […] […],

Prononcée par mise à disposition au greffe,

*

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte notarié en date du 30 août 2023, [T] [B] et [O] [B] ont vendu à [Z] [I] une maison de ville située à [Localité 8] (31). Ce bien a été donné à bail à [G] [U] qui y exploite un commerce de restauration rapide.

[Z] [I] a assuré avoir été informée par son locataire de la découverte au cours de l’année 2024, de dégradations sur les planchers, sur les seuils de fenêtres, sur les plinthes.

Elle s’est également plainte du fait que l’immeuble est infesté de termites alors que l’acte de vente mentionne dans le chapitre « termites » qu’aucune présence de ces insectes n’a été constatée et que le diagnostic réalisé par la société Sud Immo Diag assurée auprès de la SA Axa France Iard a été annexé à l’acte notarié.

PROCÉDURE

Par exploits de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025 et du 1er août 2025, [Z] [I] a fait assigner [T] [B], [O] [B], la société Sud Immo Diag et la SA Axa France Iard devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Gaudens, afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire au visa de l’article 145 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 17 septembre 2025 et dans son assignation à laquelle il convient de se reporter pour un exposé plus complet en vertu de l’article 455 du code de procédure civile, [Z] [I] a demandé de :

— ordonner une expertise judiciaire avec une mission détaillée ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle a fait valoir à l’appui de ses prétentions qu’elle subit actuellement un préjudice très important, d’autant plus que le locataire envisage de quitter les lieux. Elle a ajouté, que l’expertise aura lieu au contradictoire des défenderesses à l’instance et notamment de la société Sud Immo Diag qui a établi un diagnostic incomplet ou inexact.

— -------------

A l’audience du 17 septembre 2025 et dans leurs dernières conclusions auxquelles il convient de se référer, [T] [B] et [O] [B] ont formulé des protestations et réserves d’usage.

Elles ont souligné qu’il est mentionné dans l’acte de vente du 30 août 2023 que l’immeuble se trouve dans une zone délimitée par arrêté préfectoral et contaminée par les termites ou susceptible de l’être.

— -------------

A l’audience du 17 septembre, la SARL Sud Immo Diag et la SA Axa France Iard n’ont pas comparu. Toutefois, lors de la précédente audience du 10 septembre 2025, elles avaient comparu par le biais de leur avocat et le président d’audience avait autorisé l’avocat à déposer ses conclusions ainsi que son dossier de plaidoirie et à ne pas se présenter à l’audience de rappel de l’affaire. Elles ont ainsi demandé de :

— compléter de manière détaillée la mission confiée à l’expert judiciaire ;

— juger qu’elles ne s’opposent pas à la demande d’expertise sous les plus expresses protestations et réserves ;

— réserver les dépens.

— -------------

A l’issue de l’audience, le président a fait savoir que la décision était mise en délibéré au 03 octobre 2025. En cours de délibéré, le greffe a informé les avocats des parties par le biais du RPVA que le délibéré était finalement anticipé au 30 septembre 2025.

MOTIVATION

1) sur la demande d’expertise judiciaire

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, [Z] [I] a produit dans le cadre de la présente instance des justificatifs suffisants (l’acte de vente du bien immobilier daté du 30 août 2023 ; le dossier de diagnostics techniques dressé le 29 mars 2023 par la société Sud Immo Diag ; un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice le 24 avril 2025 et mettant en exergue plusieurs dégradations au niveau de plusieurs pièces de l’immeuble) établissant les éléments de fait et de droit d’un litige possible et de la nécessité de l’expertise demandée qui, en tout état de cause, rejoint l’intérêt de chacune des parties dans la perspective d’une défense loyale de leurs droits respectifs, sans préjudicier au fond.

Afin d’éviter toute contestation concernant le caractère contradictoire de l’expertise dont pourrait se prévaloir la demanderesse à l’instance, il apparaît donc justifié de faire droit à la demande d’expertise judiciaire sollicitée et la mission de l’expert sera définie dans le dispositif de la présente ordonnance.

2) sur les dépens

Enfin, il convient de dire que les dépens seront provisoirement mis à la charge des demandeurs à l’instance afin d’assurer l’efficacité de la mesure, étant rappelé que le fondement de l’action s’analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l’initiative, justifiant qu’elle en assume la charge dans un premier temps.

PAR CES MOTIFS

Nous, président du tribunal judiciaire, statuant en référé par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et exécutoire par provision ;

Ordonnons une mesure d’expertise et désignons pour y procéder :

[C] [A], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Toulouse demeurant [Adresse 4] courriel : [Courriel 9] ;

et à défaut :

[F] [J], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Toulouse demeurant [Adresse 1], [Courriel 10] ;

Disons que les opérations d’expertise se feront au contradictoire de [T] [B], de [O] [B], de la société Sud Immo Diag et de la SA Axa France Iard ;

Disons que l’expert aura pour mission de :

▸prendre connaissance de tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, des conventions et des factures intervenues entre les parties,

▸ se rendre au lieu où est situé le bien immobilier appartenant à [Z] [I], les parties dûment convoquées et leurs avocats avisés ;

▸ examiner le bien immobilier et se prononcer sur l’existence ou non d’une problématique de structure et sur la présence ou non de termites et ou d’autres insectes xylophages ;

▸ dans l’affirmative, dire si à l’occasion des opérations de diagnostic réalisées en vue de la vente du bien immobilier, la société Sud Immo Diag a réalisé ou non toutes les diligences lui incombant au regard des obligations légales à sa charge dans le cadre de telles opérations ;

▸ dire si à la date des opérations d’expertise, il existe une infestation active de termites ou d’autres insectes xylophages dans l’immeuble appartenant à [Z] [I] ;

▸ dire à la date de l’établissement du diagnostic réalisé par la société Sud Immo Diag, il existait ou non une infestation de termites ou d’insectes xylophages dans l’immeuble appartenant à [Z] [I] et si oui dans quelle mesure ;

▸ dire si à la date de l’établissement du diagnostic réalisé par la société Sud Immo Diag, il existait des indices d’infestation de termites ou d’insectes xylophages si ceux-ci étaient détectables par application des normes en vigueur à l’époque de l’établissement du diagnostic ;

▸ dire si les dégradations imputables à la présence de termites ou d’insectes xylophages ou l’infestation elle-même étaient connue des venderesses ;

▸ si les venderesses pouvaient elles-mêmes avoir connaissance de l’état d’infestation et si elles étaient en mesure d’en aviser l’acquéreur avant la vente ou au moment de la vente ;

▸rechercher tous les éléments techniques qui permettront à telle juridiction de déterminer les responsabilités respectives éventuellement encourues ;

▸indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons ou non conformités, en apprécier le coût et la durée d’exécution au vu de devis circonstanciés ;

▸préciser si après exécution des travaux de remise en état, l’ouvrage sera affecté d’une moins-value et la quantifier dans l’affirmative ;

▸donner tout élément de fait ou technique sur l’évaluation des préjudices allégués par la demanderesse à l’instance du fait des désordres constatés ;

▸répondre conformément aux dispositions de l’article 176 du code de procédure civile, à tout dire ou observations des parties auxquelles sera communiqué, avant d’émettre l’avis définitif, soit une note de synthèse, soit un pré-rapport comportant toutes les informations sur l’état des investigations menées par l’expert et tous les documents relatifs notamment aux devis et propositions chiffrées ;

▸rapporter au tribunal l’accord éventuel qui pourrait intervenir entre les parties ;

▸plus généralement, donner toute information utile de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige ;

Disons que :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine,

— en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances,

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission,

— l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,

— l’expert pourra, en cas de besoin, remettre un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission,

— l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de SIX MOIS à compter de la date à laquelle il aura été informé par le greffe du versement effectif de la consignation (sauf prorogation dûment autorisée) et communiquer ces deux documents aux parties,

Indiquons que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires à fin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final ;

Rappelons que l’expert doit notifier aux seules parties sa demande d’observations en précisant le délai de 15 jours pour les éventuelles observations ;

Disons que sous réserve du bénéfice de l’aide juridictionnelle, [Z] [I] devra consigner une somme d’un montant total de 3000 € à valoir sur la rémunération de l’expert et ce, avant le 30 novembre 2025 ;

Disons que le paiement de la consignation doit être effectué par virement bancaire sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Saint-Gaudens en précisant le numéro RG, le nom de l’affaire ainsi que le nom et prénom de la partie consignataire : TRESOR PUBLIC TOULOUSE – IBAN [XXXXXXXXXX07] BIC TRPUFRP1

Rappelons qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque selon les modalités fixées par l’article 271 du code de procédure civile ;

Invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil Opalexe ;

Laissons les dépens à la charge de [Z] [I].

Le greffier Le président