SERVICE DES RÉFÉRÉS

26 Juin 2025

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N° RG 24/00344 – N° Portalis DBYD-W-B7I-DR5X

Copie certifiée conforme

le 26/06/2025

à service expertise *3

Copie dématérialisée

le 26/06/2025

aux avocats

Copie exécutoire

le 26/06/2025

à M^e SOUET

à M^e BOIVIN

à M^e MASSIP

EXPERTISE

délai 10 mois

provision 8000€

par le SDC de l’IMMEUBLE NEWQUAY II (D-E-F) VOL 38

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame LUGBULL Marie-Paule, Présidente

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 5 Juin 2025 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE NEWQUAY II (D-E-F) VOL 38 représenté par son syndic, la société [H] IMMOBILIER BRETAGNE, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Sophie SOUET de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES

DÉFENDEURS :

S.A.S. SOCIÉTÉ [Localité 8] NEWQUAY, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Laurent BOIVIN de la SELARL ACTB, avocats au barreau de RENNES

S.A.S. EIFFAGE CONSTRUCTION BRETAGNE, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Laurent BOIVIN de la SELARL ACTB, avocats au barreau de RENNES

S.A.S. EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Laurent BOIVIN de la SELARL ACTB, avocats au barreau de RENNES

Compagnie d’assurance SMABTP, ès qualité d’assureur de la société [Localité 8] NEWQUAY, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 6]

Rep/assistant : Maître Xavier MASSIP de la SCP BG ASSOCIÉS, avocats au barreau de RENNES

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Faits, procédure et prétentions

La société [Localité 8] NEWQUAY a fait construire un ensemble immobilier, comprenant trois bâtiments, D, E, F, situé [Adresse 12] à [Localité 8].

Par courriers recommandés avec avis de réception du 14 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure la société [Localité 8] NEWQUAY, en qualité de maître d’ouvrage des travaux, la société EIFFAGE CONSTRUCTION BRETAGNE et la société EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST de reprendre des désordres et non-conformités, en précisant qu’il n’était pas en mesure d’identifier précisément la mission de ces trois acteurs en l’absence de communication par la société [Localité 8] NEWQUAY des pièces contractuelles et procès-verbaux de réception.

Par actes de commissaire de justice du 19 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble NEWQUAY II (D-E-F) VOL 38, représenté par son syndic la société [H] IMMOBILIER BRETAGNE, a fait assigner les sociétés [Localité 8] NEWQUAY, EIFFAGE CONSTRUCTION BRETAGNE, EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST et SMABTP, ès qualités d’assureur des sociétés [Localité 8] NEWQUAY, EIFFAGE CONSTRUCTION BRETAGNE et EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°24/344) auquel il demande dans ses dernières conclusions du 4 juin 2025, de :

Constater son désistement d’instance à l’encontre de la société EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST ;Le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes ;Ordonner une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire de la SAS [Localité 8] NEWQUAY, de la SAS EIFFAGE CONSTRUCTION BRETAGNE et de la SMABTP ;Désigner à cet effet un expert avec la mission suivante : Examiner l’ensemble immobilier dénommé « NEWQUAY II (D-E-F) VOL.38 » sis [Adresse 7] à [Localité 9] et, plus particulièrement, les ouvrages décrits aux termes des présentes et des pièces qui y sont annexées ; Se faire communiquer par les parties toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ; Entendre les parties en leurs explications et le cas échéant, tous sachants ; Identifier les intervenants sur le chantier de l’ensemble immobilier dénommé « NEWQUAY II (D-E-F) VOL.38 » sis [Adresse 7] à [Localité 9] et décrire les travaux exécutés et facturés par eux ; Dire si ces travaux ont été exécutés conformément aux documents contractuels, aux règles de l’art et D.T.U. applicables ; Relever et décrire les désordres, malfaçons, inachèvements et autres non-façons dénoncés et recensés dans l’assignation et les pièces qui y sont visées et affectant les ouvrages décrits aux termes des présentes ; Dire s’ils étaient apparents ou non lors de la réception ou de la prise de possession et au cas où ils auraient été cachés, en rechercher la date d’apparition ; Dire si les désordres, malfaçons, inachèvements et autres non-façons apparents au jour de la réception ou de la prise de possession ont fait l’objet de réserves, s’il y a eu des travaux de reprise, et préciser si et quand les éventuelles réserves ont été levées ; Détailler l’origine, les causes et l’étendue des désordres, malfaçons, inachèvements et autres non-façons, et fournir tous les éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ils sont imputables et dans quelles proportions, en spécifiant tous les éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ; Préciser pour chacun des désordres, malfaçons, inachèvements et autres non-façons s’il y a eu vice du matériau, non-respect des règles de l’art, défaut dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction, le contrôle et la surveillance, défaut d’entretien, ou toute autre cause ; Indiquer les conséquences des désordres, malfaçons, inachèvements et autres non-façons quant à la solidité, l’habitabilité et l’esthétique de l’ensemble immobilier dénommé « NEWQUAY II (D-E-F) VOL.38 » sis [Adresse 7] à [Localité 9] et, plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ; Dans l’hypothèse où les désordres sont avec certitude évolutifs, dire s’ils compromettront la solidité de l’ouvrage ou le rendront impropre à sa destination, ou s’ils affecteront la solidité des éléments d’équipement formant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ; Donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, et sur leur évaluation ; Donner son avis sur les solutions réparatoires à envisager et chiffrer précisément leur coût ; Fournir tous les éléments techniques et de fait permettant de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis, et indiquer, plus généralement, toutes suites dommageables ; Procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du différend ; Autoriser les travaux de reprise qui seraient justifiés par l’urgence ; Etablir un pré-rapport, recevoir les dires et observations des parties et y répondre; Déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal dans le délai de rigueur de douze mois à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée) et communiquer ces deux documents aux parties. Condamner la société [Localité 8] NEWQUAY à lui communiquer, dans les 15 jours de la décision à intervenir, sous astreinte, passé ce délai, de 200 € par jour de retard :Les CCTG et CCTP,Les marchés passés avec les bureaux d’études, maîtres d’œuvre, coordonnateur SPS, ainsi que les attestations d’assurance de chacun de ces intervenants, Les annexes des procès-verbaux de réception contenant les réserves à réception, Les informations renseignées dans la base du contrôle d’accès de la résidence [10],Le marché concernant les aménagements extérieurs et espaces verts établis pour les besoins des opérations de construction de l’ensemble immobilier « NEWQUAY II (D-E-F) VOL.38 » sis [Adresse 7] à [Localité 9] ;Débouter les sociétés défenderesses de leur demande tendant à écarter l’examen du local ménage du périmètre de l’expertise judiciaire, l’expertise devant porter sur les désordres et les non-conformités contractuelles.

Dans ses conclusions du 4 février 2025, la SMABTP, assignée en qualité d’assureur des sociétés EIFFAGE CONSTRUCTION BRETAGNE, EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST et [Localité 8] NEWQUAY demande au juge des référés de :

La mettre hors de cause en sa qualité d’assureur de la société EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST ; Constater que, sans reconnaissance de responsabilité ni de garantie, la société SMABTP, en qualité d’assureur des sociétés EIFFAGE CONSTRUCTION BRETAGNE et [Localité 8] NEWQUAY, n’a pas de moyen opposant au principe de l’expertise judiciaire sollicitée.

Dans leurs dernières conclusions du 4 juin 2025, les sociétés EIFFAGE CONSTRUCTION BRETAGNE, EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST et [Localité 8] NEWQUAY demandent au juge des référés de :

Constater le désistement du syndicat de copropriété à l’égard de la société EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST ; Constater que les sociétés [Localité 8] NEWQUAY et EIFFAGE CONSTRUCTION BRETAGNE s’en rapportent à justice sur le mérite de la demande d’expertise ;Juger n’y avoir lieu à expertise s’agissant du local ménage et débouter le syndicat des copropriétaires de ce chef ; Constater que la société [Localité 8] NEWQUAY et la société EIFFAGE CONSTRUCTION BRETAGNE s’engagent à produire, avant l’organisation de la première réunion d’expertise, les pièces complémentaires suivantes : CCTG et CCTP, les marchés passés avec les entreprises, les bureaux d’études ,maîtres d’œuvre, coordinateurs SPS, ainsi que les attestations d’assurance de chacun de ces intervenants. Juger n’y avoir lieu à astreinte ;Dire n’y avoir lieu à l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisser les dépenses à la charge des requérants.

A l’audience des référés du 5 juin 2025, les parties ont déposé leur dossier de plaidoirie. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions sus mentionnées, pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties.

Motifs de la décision

Sur le désistement à l’égard de la société EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST

L’article 394 du code de procédure civile dispose que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

L’article 395 du même code, ajoute que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur, que toutefois l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

Dans ses dernières conclusions du 4 juin 2025, le syndicat des copropriétaires sollicite son désistement à l’égard de la société EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST. Dans ses dernières conclusions du 4 juin 2025, cette dernière demande au juge des référés de constater ce désistement.

Par conséquent, il y a lieu de constater le désistement du demandeur à l’égard de la société EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST.

La SMABTP, en sa qualité d’assureur de la société EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST, sera donc mise hors de cause.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ». Il n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

La légitimité du motif résulte de la démonstration du caractère plausible et crédible du litige, bien qu’éventuel et futur. Il appartient au juge de vérifier qu’un tel procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés. Il ne peut s’opposer à l’expertise que si la demande est destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est évident et manifestement vouée à l’échec ou si la mesure d’instruction est dénuée d’utilité.

L’intérêt légitime suppose donc que l’action au fond soit susceptible d’être engagée à l’encontre des défendeurs.

Au regard des pièces versées aux débats, notamment le rapport A-VEFA en date du 16 octobre 2024 produit en pièce n°9 par le syndicat des copropriétaires, ce dernier justifie d’un motif légitime au soutien de sa demande d’expertise qu’il convient d’ordonner.

Sur le périmètre de l’expertise

Les sociétés EIFFAGE CONSTRUCTION BRETAGNE et [Localité 8] NEWQUAY demandent au juge des référés de rejeter la demande d’expertise s’agissant du local ménage, faisant valoir qu’il ne s’agit pas d’une réclamation relative à un désordre.

Le syndicat des copropriétaires expose qu’il résulte de la notice descriptive annexée à l’acte de vente que le carrelage du local ménage doit être antidérapant, ce qu’il n’est pas.

En l’espèce, il appartiendra à l’expert désigné de se prononcer sur la conformité du carrelage du local ménage à la notice descriptive annexée à l’acte de vente.

La demande des sociétés EIFFAGE CONSTRUCTION BRETAGNE et [Localité 8] NEWQUAY tendant à l’exclusion de ce désordre allégué sera rejetée.

Sur la communication de pièces

Le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de condamner sous astreinte la société [Localité 8] NEWQUAY à lui communiquer, dans les 15 jours de la décision à intervenir :

Les CCTG et CCTP,Les marchés passés avec les bureaux d’études, maîtres d’œuvre, coordonnateur SPS, ainsi que les attestations d’assurance de chacun de ces intervenants, Les annexes des procès-verbaux de réception contenant les réserves à réception, Les informations renseignées dans la base du contrôle d’accès de la résidence [10],Le marché concernant les aménagements extérieurs et espaces verts établis pour les besoins des opérations de construction de l’ensemble immobilier « NEWQUAY II (D-E-F) VOL.38 » sis [Adresse 7] à [Localité 9].

Les sociétés [Localité 8] NEWQUAY et EIFFAGE CONSTRUCTION BRETAGNE indiquent qu’elles s’engagent à produire avant l’organisation de la première réunion d’expertise :

Les CCTG et CCTP,Les marchés passés avec les bureaux d’études, maîtres d’œuvre, coordonnateur SPS, ainsi que les attestations d’assurance de chacun de ces intervenants.

En l’espèce, il apparaît que les sociétés [Localité 8] NEWQUAY et EIFFAGE CONSTRUCTION BRETAGNE ont communiqué plusieurs pièces sollicitées par le syndicat des copropriétaires.

La demande d’astreinte est donc inutile.

Il sera enjoint aux sociétés [Localité 8] NEWQUAY et EIFFAGE CONSTRUCTION BRETAGNE de communiquer les pièces sollicitées par le demandeur dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision.

Sur les autres demandes

Les dépens resteront à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble NEWQUAY II, D, E, F, VOLUME 38, sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Constatons le désistement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble NEWQUAY II, D, E, F, VOLUME 38 à l’égard de la société EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST ;

Mettons hors de cause la SMABTP en qualité d’assureur de la sociétés EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST ;

Ordonnons une expertise,

Commettons pour y procéder M. [H] [S], [Adresse 3], [Courriel 13] ; tél : [XXXXXXXX01], ou, en cas d’empêchement ou de refus, avec la mission suivante :

Examiner l’ensemble immobilier dénommé « NEWQUAY II (D-E-F) VOL.38 » sis [Adresse 7] à [Localité 9] et, plus particulièrement, les ouvrages qui y sont annexées ; Se faire communiquer par les parties toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ; Entendre les parties en leurs explications et le cas échéant, tous sachants ; Identifier les intervenants sur le chantier de l’ensemble immobilier dénommé « NEWQUAY II (D-E-F) VOL.38 » sis [Adresse 7] à [Localité 9] et décrire les travaux exécutés et facturés par eux ; Dire si ces travaux ont été exécutés conformément aux documents contractuels, aux règles de l’art et D.T.U. applicables ; Relever et décrire les désordres, malfaçons, inachèvements et autres non-façons dénoncés affectant les ouvrages décrits ; Dire s’ils étaient apparents ou non lors de la réception ou de la prise de possession et au cas où ils auraient été cachés, en rechercher la date d’apparition ; Dire si les désordres, malfaçons, inachèvements et autres non-façons apparents au jour de la réception ou de la prise de possession ont fait l’objet de réserves, s’il y a eu des travaux de reprise, et préciser si et quand les éventuelles réserves ont été levées ; Détailler l’origine, les causes et l’étendue des désordres, malfaçons, inachèvements et autres non-façons, et fournir tous les éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ils sont imputables et dans quelles proportions, en spécifiant tous les éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ; Préciser pour chacun des désordres, malfaçons, inachèvements et autres non-façons s’il y a eu vice du matériau, non-respect des règles de l’art, défaut dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction, le contrôle et la surveillance, défaut d’entretien, ou toute autre cause ; Indiquer les conséquences des désordres, malfaçons, inachèvements et autres non-façons quant à la solidité, l’habitabilité et l’esthétique de l’ensemble immobilier dénommé « NEWQUAY II (D-E-F) VOL.38 » sis [Adresse 7] à [Localité 9] et, plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ; Dans l’hypothèse où les désordres sont avec certitude évolutifs, dire s’ils compromettront la solidité de l’ouvrage ou le rendront impropre à sa destination, ou s’ils affecteront la solidité des éléments d’équipement formant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ; Donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, et sur leur évaluation ; Donner son avis sur les solutions réparatoires à envisager et chiffrer précisément leur coût ; Fournir tous les éléments techniques et de fait permettant de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis, et indiquer, plus généralement, toutes suites dommageables ; Procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du différend ; Etablir un pré-rapport, recevoir les dires et observations des parties et y répondre; Déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal.

Disons que l’expertise portera également sur les non-conformités dénoncées affectant le local ménage ;

Ordonnons aux parties et à tous tiers détenteurs de remettre sans délai à l’expert tout document qu’ils estimeront utile à l’accomplissement de sa mission ;

Disons que :

l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise et devra commencer ses opérations dès sa saisine,en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 263 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission,l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,l’expert pourra, en cas de besoin, remettre un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission,l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de DIX mois à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée) et communiquer ces deux documents aux parties ;

Disons que les frais d’expertise seront avancés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble NEWQUAY II, D, E, F, VOLUME 38 qui devra consigner la somme de HUIT MILLE EUROS (8.000 euros) dans les deux mois de la présente décision, à valoir sur la rémunération de l’expert, par virement (RIB à demander à la régie : [Courriel 11]) adressé au régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Saint-Malo, étant précisé que :

à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner, chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus,la personne ci-dessus désignée sera dispensée de consignation au cas où elle serait bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, sous réserve du dépôt de la décision d’aide juridictionnelle au greffe avant la même date que celle indiquée ci-dessus ;

Commettons le président du tribunal et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

Enjoignons aux sociétés [Localité 8] NEWQUAY et EIFFAGE CONSTRUCTION à communiquer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble NEWQUAY II, D, E, F, VOLUME 38, dans le mois de la signification de la présente décision :

Les CCTG et CCTP,Les marchés passés avec les bureaux d’études, maîtres d’œuvre, coordonnateur SPS, ainsi que les attestations d’assurance de chacun de ces intervenants, Les annexes des procès-verbaux de réception contenant les réserves à réception, Les informations renseignées dans la base du contrôle d’accès de la résidence [10],Le marché concernant les aménagements extérieurs et espaces verts établis pour les besoins des opérations de construction de l’ensemble immobilier « NEWQUAY II (D-E-F) VOL.38 » sis [Adresse 7] à [Localité 9].

Rejetons la demande d’astreinte ;

Disons que les dépens seront mis à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble NEWQUAY II, D, E, F, VOLUME 38, sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

Le greffier Le juge des référés