COUR D’APPEL DE POITIERS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT

Juge des contentieux de la protection

N° Minute :

N° RG 25/00040 – N° Portalis DB24-W-B7J-EMOP

Copies certifiées conformes délivrées le :

— à Société DEUX SEVRES HABITAT par LRAR

— au dossier

Copie exécutoire délivrée le :

— à sté Deux SEVRES HABITAT par LRAR

JUGEMENT DU 23 JANVIER 2026

A l’audience publique du 01 Octobre 2025 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par Madame Anne-Claire BABIARCZYK, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame GEFFARD Stéphanie, Greffier lors de l’audience,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDERESSE :

Société DEUX SEVRES HABITAT

7 rue Claude Debussy

79101 THOUARS

comparant en personne

D’UNE PART,

et

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [N]

34, rue H Sellier

Appt 020

79000 NIORT

non comparant

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 3 décembre 2025 prorogé au 23 Janvier 2026, sous la signature de Madame Anne-Claire BABIARCZYK, Juge des contentieux de la protection, et de Madame Bernadette BELLA ABEGA, Greffier, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile.

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 21 septembre 2018, l’OPH DEUX SEVRES HABITAT a donné à bail à Monsieur [N] [E] un immeuble à usage d’habitation situé au 34 rue H. Sellier – Apt.020- 79000 NIOR , pour un loyer mensuel fixé à 478.86 euros et comprenant 123.07 euros au titre des charges locatives.

Le locataire a cessé d’honorer les loyers à compter du 31 décembre 2023 et les démarches amiables entamées par le bailleur pour inviter le locataire à régulariser sa situation, sont restées vaines.

L’OPH DEUX SEVRES HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice signifié le 26 novembre 2024 à la personne du locataire et pour une créance en principale de 2949.55 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2025, DEUX SEVRES HABITAT a fait assigner Monsieur [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Niort aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;Ordonner l’expulsion du locataire et de tout bien ou occupant de son chef, des lieux loués ;Condamner Monsieur [N] [E] au règlement de la somme de 3920.03 euros au titre des loyers échus et non réglés au 24 février 2025.Condamner Monsieur [N] [E] au règlement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges soit 478.86 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux.Condamner Monsieur [N] [E] au règlement d’une indemnité de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance

Appelée initialement à l’audience du 7 mai 2025, l’affaire a fait l’objet d’une demande de renvoi par l’OPH DEUX-SEVRES HABITAT. En effet, Monsieur [N], présent à l’audience avait fait un versement de 2457 euros le 10 avril 2025 et il s’engage à solder la dette au mois de mai.

A l’audience du 1er octobre 2025, L’OPH DEUX SEVRES HABITAT, valablement représenté, indique maintenir ses demandes telles que contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 2916.01 euros selon décompte arrêté au 1er octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

Bien que régulièrement convoqué et présent à la première audience, Monsieur [V] [E] n’est ni présent ni représenté et n’a pas fait valoir de motif pour excuser son absence.

Le diagnostic social et financier n’a pas pu être établi en raison de la carence du débiteur qui n’a pas souhaité répondre aux convocations de l’enquêteur social sauf à indiquer qu’il entendait régler sa dette locative avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 décembre 2025 prorogé au 09 janvier 2026 puis au 23 janvier 2026 pour nécessité du service.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Deux Sèvres par la voie électronique le 18 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH DEUX SEVRES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Le commandement de payer ayant été signifié après le 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige prévoit que "tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garanti. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Cependant dans un avis du 13 juillet 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a rappelé la primauté des clauses contractuelles des baux sur la loi et par suite celle des délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi

En l’espèce le bail signé entre les parties le 08 aout 2018 contient (paragraphe 8) une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de non-paiement à terme du loyer ou des charges et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été régulièrement signifié au locataire le 26 novembre 2024, pour la somme en principal de 2949.55 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies au 26 janvier 2025.

Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sera fixée à compter de cette date.

L’expulsion de Monsieur [V] [E] sera en conséquence ordonnée dans les conditions décrites au dispositif de la présente décision, étant rappelé qu’au besoin l’expulsion peut avoir lieu avec le concours d’un serrurier et de la force publique en application des articles L. 142-3, L. 153-1 et R. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du même code.

II Sur les demandes de condamnation au paiement.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, l’OPH DEUX SEVRES HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte, arrêté au 30 septembre 2025, évalue la dette locative à la somme de 2916,01 euros, et correspond aux échéances échues et non réglées depuis l’échéance du 31 décembre 2023.

Il ressort de ce décompte que s’il a versé une somme importante le 10 avril 2025, ce règlement n’a pas suffit à apurer la dette locative. En outre, alors qu’il s’était engagé à solder cette dette au mois de mai, force est de constater qu’il ne l’a pas fait et n’a pas réglé les échéances de mai, juin, juillet, août et septembre 2025. S’il a bénéficié d’un rappel de la CAF d’un montant de 1 761,97 euros ainsi que de régularisation de charge en sa faveur, une dette locative d’un montant de 2916,01 euros demeure.

Monsieur [N] [E], non comparant, ne conteste pas, par définition, le montant de cette dette.

Par suite il convient de condamner Monsieur [N] [E], au paiement de la somme de 2916,01 euros.

Il sera également condamné au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation fixée ci-dessus pour la période courant du 27 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] [E] partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches amiables et judiciaires accomplies par le bailleur pour faire valoir ses droits, Monsieur [N] [E] sera condamné à lui verser la somme 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 septembre 2018 entre DEUX SEVRES HABITAT et Monsieur [N] [E] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé 34 rue H. Sellier – appt 20- 79000 Niort sont réunies à la date du 26 janvier 2025.

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, DEUX SEVRES HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux étant organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [N] [E] à verser à l’OPH DEUX SEVRES HABITAT au titre des arriérés locatifs, indemnités d’occupation et charges, la somme de dette locative à la somme de 2916.01 euros (décompte arrêté au 30 septembre 2025, incluant l’échéance du mois de septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

CONDAMNE Monsieur [N] [E] à verser à l’OPH DEUX SEVRES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 27 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [N] [E] à verser à l’OPH DEUX SEVRES HABITAT une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [E] aux dépens;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Le Greffier

Le Juge des contentieux de la protection