N° 25/00254

JUGEMENT du

02 DECEMBRE 2025

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N° RG 24/00717 – N° Portalis DBYD-W-B7I-DOXL

[F] [P]

C/

[O] [L]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de [Localité 9], assistée de BÉNARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 30 Septembre 2025 ;

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 02 Décembre 2025, après prorogation de la date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

Monsieur [F] [P]

né le 04 Septembre 1959 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par Maître Simon AUBIN de la SELARL SIMON AUBIN, avocats au barreau de RENNES

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [L]

né le 08 Février 1968 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître Jean-louis TELLIER de la SELARL ALPHA LEGIS, avocats au barreau de SAINT-MALO

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Suivant acte au rapport de Maître [K], notaire associé à [Localité 9], en date du 11 juin 2012, M. [E] [X] a donné à bail à M. [O] [L] un appartement et une cave composant les lots 216 et 204 dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 9].

L’étude notariale était chargée de la gestion locative.

M. [F] [P] est venu aux droits de M. [E] [X], décédé en 2015.

Le 31 décembre 2020, un congé pour vendre a été signifié à M. [O] [L] portant offre de vente à 270000 euros. Le locataire s’est porté acquéreur dudit bien.

M. [F] [P] a contesté la formation de la vente estimant que le congé délivré l’avait été à l’initiative du notaire sans qu’il ait pu donner son accord sur les conditions de ce congé et notamment sur le prix.

Une procédure était alors engagée devant le Tribunal judiciaire de Saint-Malo. La décision a été rendue le 3 octobre 2022 et appel a été interjeté par M. [F] [P].

Parallèlement, estimant que des loyers étaient demeurés impayés, M. [F] [P] a fait signifier par acte de commissaire de justice du 7 février 2024 un commandement de payer les loyers et a ensuite assigné M. [O] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] par voie d’assignation en date du 9 avril 2024 et ce, afin notamment de voir prononcer la résolution ou à défaut la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de M. [O] [L] et le voir condamner au paiement de l’arriéré locatif ainsi que d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties dans l’attente de la décision de la cour d’appel de [Localité 8].

Par arrêt du 18 juin 2024, la cour d’appel de [Localité 8] a notamment considéré que la vente découlant de l’acceptation par M. [O] [L] de l’offre de vente figurant au sein du congé signifié par commissaire de justice le 21 décembre 2020 était parfaite à la date d’expiration du bail soit au 30 juin 2021.

La vente a été régularisée par acte authentique du 14 novembre 2024.

Prenant acte de cette décision, le demandeur a modifié ses demandes devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] et l’affaire a pu être évoquée à l’audience du 30 septembre 2025, les parties ne parvenant pas à une issue amiable.

A cette audience, M. [F] [P] représenté par son conseil et s’en référant à ses dernières écritures sollicite outre le rejet de l’ensemble des prétentions adverses et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

que le juge des contentieux de la protection se déclare compétent pour statuer sur sa demande en paiement de la somme de 15 482,01 euros au titre de l’enrichissement sans cause,

que M. [O] [L] soit condamné à lui verser la somme de 10 445,65 euros correspondant aux loyers impayés entre le mois de novembre 2019 et le 30 juin 2021, somme diminuée de celle de 879,80 € réglée en cours d’instance, et ce, avec intérêt au taux légal à compter du 1er novembre 2019,

que le même soit condamné aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts outre celle de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, il rappelle que M. [O] [L] avait au regard de l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 8] du 18 juin 2024 la qualité de locataire jusqu’au 30 juin 2021. Or, il ne justifie pas avoir réglé les loyers à compter de l’échéance de novembre 2019. En réponse au moyen soulevé par le défendeur, il fait valoir au visa de l’article 2240 du code civil, l’existence d’un courriel daté du 9 avril 2021 portant reconnaissance de dette par le locataire et venant ainsi interrompre la prescription. Par ailleurs, il fait valoir au visa des articles 1303 et suivants du code civil que le défendeur s’est enrichi de manière injustifiée à son détriment, puisqu’il a continué de régler postérieurement à la date du 1er juillet 2021 la taxe foncière et les charges de copropriété. Il estime que sa demande relève de la compétence du juge des contentieux de la protection puisqu’elle trouve son origine dans l’existence initialement d’un contrat de bail entre les parties.

Enfin, il fait valoir l’existence d’un préjudice moral compte tenu du manquement du locataire de manière répétée à son obligation de régler les loyers et charges.

M. [O] [L] représenté par son conseil et s’en référant également à ses dernières écritures sollicite :

— que le juge des contentieux de la protection se déclare incompétent pour statuer sur la demande au titre de l’enrichissement sans cause, à défaut que cette demande soit déclarée irrecevable ou mal fondée,

— qu’il soit décerné acte à M. [F] [P] de ce qu’il ne demande plus la constatation ou le prononcé de la résolution judiciaire du contrat de bail, ni le paiement de loyers ou d’indemnité d’occupation postérieurement à la date du 30 juin 2021,

— que l’action tendant au paiement des loyers et charges antérieurement au 9 avril 2021 soit déclarée prescrite,

— que la dette locative postérieurement à cette date soit fixée à la somme de 879,80 euros et qu’il soit constaté que cette créance est éteinte eu égard à son règlement en cours d’instance,

— que les dépens en ce compris le commandement de payer soient mis à la charge du demandeur qui conservera par ailleurs la charge de ses frais irrépétibles.

M. [O] [L] fait valoir que la demande relative aux charges de copropriété et de la taxe foncière relève de la compétence du tribunal judiciaire et de la procédure écrite au regard du montant sollicité. Par ailleurs, il estime que M. [P] est irrecevable à solliciter un complément d’indemnisation qui résulte par ailleurs de sa propre turpitude (inexécution de son obligation de signer l’acte authentique de vente).

Concernant la demande au titre de la dette locative, il rappelle que la prescription de l’action en paiement est de 3 ans et que compte tenu de la date d’assignation, seuls les loyers courant du 9 avril 2021 au 30 juin 2021 peuvent lui être réclamés. Il a d’ailleurs réglé la somme correspondante déduction faite du dépôt de garantie. Concernant le courriel du 9 avril 2021, il souligne son caractère imprécis (absence de montant et de période) et le fait qu’il s’agissait davantage de pourparlers. A titre subsidiaire, il produit des relevés de compte démontrant le paiement de certains des loyers réclamés et rappelle que le demandeur ne justifie pas du montant des charges locatives réclamées.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe puis prorogée à la date du 2 décembre 2025 en raison d’une situation de sous-effectif au greffe.

MOTIFS

I. SUR LA DEMANDE AU TITRE DE LA DETTE LOCATIVE

Aux termes de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 le locataire a pour obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 7-1 de ladite loi toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Aux termes de l’article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

En l’espèce, M. [F] [P] sollicite la somme de 10 445,65 euros correspondant selon lui, aux loyers impayés entre le mois de novembre 2019 et le 30 juin 2021, somme devant être diminuée de celle de 879,80 € réglée en cours d’instance, et ce, avec intérêt au taux légal à compter du 1er novembre 2019. M. [L] en réplique fait valoir qu’une partie de cette créance est prescrite.

Concernant la prescription, le demandeur verse aux débats un échange de courriels. Il en résulte que le 9 avril 2021, M. [L] sollicite l'« effacement total » de sa dette de loyer en réponse au courriel de M. [P] faisant état d’une dette de plusieurs mois. M. [L] ne conteste pas être l’auteur dudit courriel.

Si M. [L] fait valoir que ce courriel est imprécis faute de préciser le montant et la période considérée des échéances non réglées, il convient de rappeler qu’une reconnaissance, même partielle, que le débiteur fait du droit de celui contre lequel il prescrivait entraîne pour la totalité de la créance un effet interruptif de prescription. De la même manière, si M. [L] fait référence à une jurisprudence de la cour de cassation aux termes de laquelle des pourparlers transactionnels ne seraient pas interruptifs de prescription, il convient de préciser que cette jurisprudence affirme en réalité le principe que des pourparlers transactionnels ne sont pas constitutifs d’une reconnaissance de responsabilité interruptive du délai de prescription et qu’elle ne s’applique donc pas en l’espèce.

L’action de M. [F] [P] tendant à voir réclamer le paiement des loyers depuis novembre 2019 n’est donc pas prescrite.

En revanche, M. [O] [L] verse aux débats les relevés de compte démontrant qu’il a versé la somme totale de 14 300,80 euros depuis novembre 2019 et ce, dans les mains du mandataire Maître [K] pour les virements effectués jusqu’en mai 2021. Le notaire n’a pas répondu à M. [P] concernant sa demande de reversement de ces loyers.

Dans ces conditions, au vu des paiements démontrés par le locataire, le montant réclamé ne s’élève plus qu’à la somme de 1 298,02 euros.

Or, c’est à juste titre que M. [O] [L] fait valoir que M. [F] [P] ne justifie pas du détail des charges locatives ayant donné sur la période litigieuse à l’appel de la provision sur charges mensuelle de 60 euros.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande de M. [F] [P] sera rejetée faute de démontrer le montant dû au titre des charges sur la période considérée.

II. SUR LA DEMANDE AU TITRE DE L’ENRICHISSEMENT SANS CAUSE

Aux termes de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Les juges du fond apprécient souverainement si la demande additionnelle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, M. [F] [P] sollicite sur le fondement de l’enrichissement sans cause la condamnation de M. [O] [L] à lui payer la somme de 15 482,01 euros correspondant aux charges de copropriétés et taxes foncières dont il s’est acquitté postérieurement au 30 juin 2021. M. [O] [L] conteste l’existence d’un lien suffisant avec les prétentions originaires alors que M. [F] [P] estime que la demande est née à l’occasion du contrat de location.

Force est de constater cependant que la demande ainsi formée n’a pas un lien suffisant avec les prétentions originaires qui concernaient la résiliation du bail liant les parties. Le litige relatif aux charges de copropriété est davantage en lien avec celui de la vente forcée qui a fait l’objet d’une procédure devant le Tribunal judiciaire.

En l’espèce, il n’existe aucun lien entre la demande additionnelle relative aux charges de copropriétés et taxe foncière et les demandes initiales de résiliation d’un bail d’habitation et de condamnation au paiement de l’arriéré locatif. L’invocation d’un contrat de bail entre les parties n’est pas suffisante pour caractériser un lien entre ces demandes dont la finalité et l’objet sont distincts et qui par ailleurs ne portent pas sur des périodes identiques, l’une relative à la période antérieure au 1er juillet 2021 durant laquelle le contrat de bail était en vigueur, l’autre relative à la période postérieure lorsque le contrat de location avait cessé.

Dès lors, le lien suffisant entre la demande principale et la demande additionnelle n’apparait pas caractérisé en l’espèce et la demande de M. [F] [P] sera déclarée irrecevable.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

Eu égard à la solution du litige, M. [F] [P] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, il supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare non prescrite l’action de M. [F] [P] tendant au paiement des loyers et charges impayés sur la période de novembre 2019 à juin 2021,

REJETTE la demande formée par M. [F] [P] au titre de l’arriéré locatif,

DECLARE M. [F] [P] irrecevable, en sa demande additionnelle à l’encontre M. [O] [L] au titre de l’enrichissement sans cause, en raison de l’absence de lien suffisant avec la demande principale,

REJETTE toutes demandes contraires ou plus amples,

CONDAMNE M. [F] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 2 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,