SERVICE DES RÉFÉRÉS

29 Juillet 2025

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N° RG 25/00094 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DTS2

Copie certifiée conforme

le 29/07/2025

à service expertise *3

Copie dématérialisée

le 29/07/2025

aux avocats

Copie exécutoire

le 29/07/2025

à M^e LAYNAUD

à Me [Localité 9]

à Me [Localité 13]

EXPERTISE

délai 10 mois

provision 5 000 €

par M. [K] [O]

et Mme [A] [Y]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame LUGBULL Marie-Paule, Présidente

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 3 Juillet 2025 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2025, la date du 22 Juillet 2025 indiquée à l’issue des débats ayant été prorogée à ce jour ;

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DEMANDEURS :

Monsieur [K] [O], né le 13 Juin 1979 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Patrick-alain LAYNAUD de la SELARL AVOCATS PARTENAIRES, avocats au barreau de SAINT-MALO

Madame [A] [Y], née le 15 Juillet 1979 à [Localité 15], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Patrick-alain LAYNAUD de la SELARL AVOCATS PARTENAIRES, avocats au barreau de SAINT-MALO

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [H], né le 25 Mars 1969 à [Localité 17], demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Simon AUBIN de la SELARL SIMON AUBIN, avocats au barreau de RENNES

Madame [P] [R], née le 26 Juin 1970 à [Localité 12], demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Simon AUBIN de la SELARL SIMON AUBIN, avocats au barreau de RENNES

Maître [I] [U], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES

S.A.R.L. IMM-OUEST BRETAGNE, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 6]

Non représentée

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Faits procédure et prétentions

Suivant acte reçu le 4 août 2023 en l’étude de Me [I] [U], notaire à [Localité 10], M. [X] [H] et Mme [P] [R] ont acquis auprès de M. [K] [O] et de Mme [A] [Y] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant le prix de 510.000 euros. La vente était effectuée avec la participation à distance de Me [M] [V], notaire à [Localité 15], assistant les acquéreurs.

La vente était précédée d’un compromis de vente rédigé par la société IMM-OUEST BRETAGNE.

Suite à leur acquisition, M. [K] [O] et Mme [A] [Y] ont fait état de plusieurs difficultés, notamment de ce que leur appartement était affecté de désordres.

L’assureur de protection juridique de M. [K] [O] et Mme [A] [Y] a mandaté le cabinet ELEX afin de faire constater les désordres.

Par acte de commissaire de justice des 26 et 27 février 2025, M. [K] [O] et Mme [A] [Y] ont fait assigner M. [X] [H], Mme [P] [R], Me [I] [U] et la SARL IMM-OUEST BRETAGNE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°25/94) auquel ils demandent, dans leurs dernières conclusions du 23 juin 2025, de :

— Ordonner que soit procédé à une mesure d’expertise judiciaire de l’appartement des demandeurs sis [Adresse 4] à [Localité 10] et désigner pour y procéder un expert avec la mission suivante :

o Se rendre sur place ;

o Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

o Visiter intégralement l’appartement des consorts [O] ;

o Examiner l’intégralité des désordres mentionnés dans le corps de l’assignation à savoir :

«  Les infiltrations et les joins d’étanchéités au niveau de la toiture,

«  Les infiltrations et les joins d’étanchéité au niveau de toutes les huisseries,

«  Les taux d’humidité, les infiltrations et les dégâts dans les différentes pièces de la maison,

«  La structure et l’état de la terrasse,

«  Le fonctionnement du système de VMC,

«  Le fonctionnement et l’état de la chaudière ainsi que de l’intégralité du système de chauffage,

«  L’étanchéité et l’isolation des différentes portes, y compris celles de la grande porte,

«  Les problèmes d’infiltration et d’étanchéité dans la salle de bain, au niveau des faïences et des joints d’étanchéité,

«  Tout autres désordres se révélant à ses yeux au cours des opérations d’expertise ainsi que tout autre désordre pouvant en être la cause ou la conséquence et décrire les désordres constatés.

o Rechercher l’origine, l’étendue et les causes de ces désordres ;

o Fournir tous éléments techniques ou de fait, de nature à permettre à la juridiction du fond, éventuellement saisie, de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

o Indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection des lieux et des installations visités ;

o Dire si les réparations de ces désordres relèvent du menu entretien ou du gros œuvre ;

o Dire si en l’état, l’immeuble répond aux normes d’hygiène liées à l’habitation d’un immeuble ;

o Dire si ces désordres pouvaient être connues par les différentes parties au moment de la vente, notamment les vendeurs, l’agence rédactrice du compromis, le notaire des vendeurs ;

o Dire si ces désordres ont fait l’objet de dissimulation volontaire ;

o Dire si ces désordres impactent la solidité, la structure et la destination de l’immeuble ;

o Dire si l’ensemble de ces désordres auraient pu impacter le prix de vente de l’immeuble et dans quelle proportion ;

o Déposer un pré-rapport pour permettre au demandeur de solliciter une provision ou procéder aux travaux urgents ou indispensables pour la préservation de l’immeuble.

— Ordonner que, compte tenu de la situation, les frais de consignation seront supportés à parts égales entre les parties.

Dans ses conclusions du 19 mai 2025, Me [I] [U] demande au juge des référés de :

— Le mettre hors de cause ;

— Débouter M. [K] [O] et Mme [A] [Y] de leurs demandes à son encontre;

— Condamner M. [K] [O] et Mme [A] [Y] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions du 28 mai 2025, M. [X] [H] et Mme [P] [R] demandent au juge des référés de :

— A titre principal, débouter M. [K] [O] et Mme [A] [Y] de leur demande d’expertise judiciaire ;

— Condamner solidairement M. [K] [O] et Mme [A] [Y] à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

— A titre subsidiaire, leur donner acte qu’ils émettent toute protestation et réserve sur l’opportunité et le bienfondé de la mesure d’expertise judiciaire sollicitée par M. [K] [O] et Mme [A] [Y].

A l’audience des référés du 3 juillet 2025, M. [K] [O] et Mme [A] [Y] indiquent que des vices sont apparus après leur achat. Ils s’opposent à la mise hors de cause du notaire, indiquant que la copropriété avait déjà fait l’objet d’une expertise judiciaire. M. [X] [H] et Mme [P] [R] s’opposent à la demande d’expertise, faisant valoir que l’acte de vente comporte une clause de garantie des vices cachés. Me [I] [U] soutient qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir informé de l’existence d’une expertise portant sur un lot différent dès lors qu’il est tenu au secret professionnel.

La société IMM-OUEST BRETAGNE n’a pas constitué avocat.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions sus mentionnées et soutenues à l’audience des référés pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties.

Motifs de la décision

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ». Il n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

La légitimité du motif résulte de la démonstration du caractère plausible et crédible du litige, bien qu’éventuel et futur. Il appartient au juge de vérifier qu’un tel procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés. Il ne peut s’opposer à l’expertise que si la demande est destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est évident et manifestement vouée à l’échec ou si la mesure d’instruction est dénuée d’utilité.

L’intérêt légitime suppose donc que l’action au fond soit susceptible d’être engagée à l’encontre des défendeurs.

1) Sur l’existence d’un motif légitime à l’égard de M. [X] [H] et Mme [P] [R]

Selon l’article 1642 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 ajoute qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

M. [X] [H] et Mme [P] [R] concluent à l’absence de motif légitime dès lors que l’action à leur encontre est manifestement vouée à l’échec au regard de la présence, dans l’acte de vente, d’une clause de non-garantie des vices cachés.

Pour combattre une clause de non garantie des vices cachés insérée à un acte de vente, il incombe à l’acheteur de démontrer, s’agissant d’un vendeur non professionnel, que ce dernier était de mauvaise foi et connaissait l’existence d’un vice qu’il avait dissimulé.

En l’espèce, les demandeurs ont dénoncé plusieurs désordres par courriel adressé à leur notaire en date du 27 août 2023, alors que la vente a été réitérée par acte authentique du 4 août 2023. Les désordres ont été dénoncés très peu de temps après la vente, de sorte que l’application de la clause de non-garantie des vices cachés n’est pas acquise avec l’évidence requise en référé. En outre, le rapport d’expertise du cabinet ELEX établi le 8 août 2024 confirme la réalité des désordres allégués.

Au regard de ces éléments, les demandeurs justifient d’un motif légitime au soutien de leur demande d’expertise à l’encontre de leurs vendeurs.

2) Sur l’existence d’un motif légitime à l’égard de Me [I] [U]

M. [K] [O] et Mme [A] [Y] reprochent au notaire de ne pas les avoir informés de l’existence de vices affectant le bien immobilier, ainsi que de l’existence d’une expertise judiciaire dont a fait l’objet la copropriété.

Me [I] [U] conclut à l’absence de motif légitime, faisant valoir qu’il n’a pas commis de faute, dès lors que même s’il avait eu connaissance de l’expertise judiciaire portant sur un autre lot de copropriété, le secret professionnel auquel il est tenu l’empêchait de délivrer aux demandeurs cette information.

Le notaire est tenu d’une obligation d’information et de conseil à l’égard de ses clients. Celle-ci découle de la mission d’authentificateur du notaire. Le notaire est tenu d’informer et de conseiller les parties et d’assurer la validité et l’efficacité des actes auxquels il apporte son concours. Le devoir d’information et de conseil est renforcé lorsqu’en matière immobilière, le notaire négocie la vente.

La méconnaissance de ce devoir entraîne l’application de sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, Me [I] [U] n’a pas négocié la vente, ni rédigé le compromis de vente, mais qu’il était seulement chargé d’instrumenter la vente, de sorte qu’il n’a pas pu se convaincre lui-même des désordres allégués par les acheteurs, étant rappelé qu’en tout état de cause, le notaire est un professionnel de la vente et de la négociation immobilière et non du bâtiment ou de la construction.

De plus, si les demandeurs reprochent au notaire de ne pas les avoir informés de l’existence d’une expertise judiciaire réalisée antérieurement à la vente, il convient de relever que l’expertise judiciaire en question ne concerne pas le lot acquis par les demandeurs, et que, dans tous les cas, la responsabilité éventuelle du notaire quant à un manquement à un devoir d’information relève nullement de l’appréciation d’un expert judiciaire, mais de l’analyse des actes et de leur portée juridique, ce qui relève de l’appréciation du juge du fond.

De ce fait, M. [K] [O] et Mme [A] [Y] ne justifient pas de l’utilité de la mesure d’expertise judiciaire à l’égard de Me [I] [U].

3) Sur l’existence d’un motif légitime à l’égard de la société IMM-OUEST BRETAGNE

En l’espèce, la société IMM-OUEST BRETAGNE est l’agence immobilière qui a négocié la vente et qui a rédigé le compromis de vente. Elle est tenue, à ce titre, d’un devoir de conseil lui imposant d’informer le futur acquéreur du bien immobilier vendu par son entremise de l’existence des désordres apparents affectant celui-ci, qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier elle ne pouvait ignorer.

A ce stade, il ne peut être exclu que les désordres dénoncés par les acquéreurs étaient apparents au moment de la vente.

M. [K] [O] et Mme [A] [Y] justifient d’un motif légitime au soutien de leur demande d’expertise à l’égard de la société IMM-OUEST BRETAGNE.

Sur les autres demandes

Les considérations d’équité justifient de rejeter les demandes de Me [I] [U] ainsi que de M. [X] [H] et Mme [P] [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [K] [O] et Mme [A] [Y] supporteront les dépens de l’instance, sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

M. [K] [O] et Mme [A] [Y], demandeurs à l’expertise, supporteront les frais de consignation à valoir sur la rémunération de l’expert.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Mettons hors de cause Me [I] [U], notaire instrumentaire ;

Rejetons la demande de mise hors de cause de M. [X] [H] et Mme [P] [R];

Ordonnons une expertise au contradictoire de M. [X] [H], Mme [P] [R] et de la société IMM-OUEST BRETAGNE ;

Commettons pour y procéder, [C] [F], [Adresse 16], tél. [XXXXXXXX01], [XXXXXXXX02] – [Courriel 8] et, en cas d’empêchement ou de refus, [E] [T], architecte DPLG, [Adresse 7], [Courriel 18] , tél; 06.33.45.12.07, avec la mission suivante :

— Se rendre sur place ;

— Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— Visiter intégralement l’appartement des consorts [O] ;

— Examiner l’intégralité des désordres mentionnés dans le corps de l’assignation à savoir :

o Les infiltrations et les joins d’étanchéités au niveau de la toiture,

o Les infiltrations et les joins d’étanchéité au niveau de toutes les huisseries,

o Les taux d’humidité, les infiltrations et les dégâts dans les différentes pièces de la maison,

o La structure et l’état de la terrasse,

o Le fonctionnement du système de VMC,

o Le fonctionnement et l’état de la chaudière ainsi que de l’intégralité du système de chauffage,

o L’étanchéité et l’isolation des différentes portes, y compris celles de la grande porte,

o Les problèmes d’infiltration et d’étanchéité dans la salle de bain, au niveau des faïences et des joints d’étanchéité,

o Tout autre désordre pouvant en être la cause ou la conséquence et décrire les désordres constatés.

— Rechercher l’origine, l’étendue et les causes de ces désordres ;

— Fournir tous éléments techniques ou de fait, de nature à permettre à la juridiction du fond, éventuellement saisie, de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

— Indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection des lieux et des installations visités ;

— Dire si les réparations de ces désordres relèvent du menu entretien ou du gros œuvre ;

— Dire si en l’état, l’immeuble répond aux normes d’hygiène liées à l’habitation d’un immeuble ;

— Dire si ces désordres pouvaient être connues par les différentes parties au moment de la vente, notamment les vendeurs, l’agence rédactrice du compromis, le notaire des vendeurs ;

— Dire si ces désordres ont fait l’objet de dissimulation volontaire ;

— Dire si ces désordres impactent la solidité, la structure et la destination de l’immeuble ;

— Dire si l’ensemble de ces désordres auraient pu impacter le prix de vente de l’immeuble et dans quelle proportion ;

— Déposer un pré-rapport pour permettre au demandeur de solliciter une provision ou procéder aux travaux urgents ou indispensables pour la préservation de l’immeuble.

Ordonnons aux parties et à tous tiers détenteurs de remettre sans délai à l’expert tout document qu’ils estimeront utile à l’accomplissement de sa mission ;

Disons que :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise et devra commencer ses opérations dès sa saisine,

— en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 263 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission,

— l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,

— l’expert pourra, en cas de besoin, remettre un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission,

— l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de DIX mois à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée) et communiquer ces deux documents aux parties ;

Disons que les frais d’expertise seront avancés par M. [K] [O] et Mme [A] [Y] qui devront consigner la somme de CINQ MILLE EUROS (5.000 euros) dans les deux mois de la présente décision, à valoir sur la rémunération de l’expert, par virement (RIB à demander à la régie: [Courriel 14]) adressé au régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Saint-Malo, étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner,

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus,

— la personne ci-dessus désignée sera dispensée de consignation au cas où elle serait bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, sous réserve du dépôt de la décision d’aide juridictionnelle au greffe avant la même date que celle indiquée ci-dessus ;

Commettons le président du tribunal et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

Disons que les dépens seront mis à la charge de M. [K] [O] et Mme [A] [Y], sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

Le greffier Le juge des référés