TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N°

AFFAIRE N° RG 22/00021 – N° Portalis DB3Z-W-B7G-GGSQ

NAC : 30C

LOYERS COMMERCIAUX

— ---------------------------

JUGEMENT RENDU LE 21 Avril 2026

— ----------------------------

DEMANDEUR

M. [M] [K] [A] [U]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par Maître Chendra KICHENIN de la SELARL CHENDRA KICHENIN AVOCAT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION, substituée par Maître Margaux LABORDE, avocate au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.A.R.L. OH MY BREAD

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Maître Amandine JAN, avocate au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION, substituée par Maître Agnès GAILLARD, avocate au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

****************

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DEBATS :

Président : Madame Anne BAUDIER, Juge désigné conformément aux dispositions de l’article R. 312-3 du Code de l’Organisation Judiciaire

Greffier : M^me Dévi POUNIANDY, Greffière

Audience Publique du : 17 Février 2026

LORS DU DELIBERE

Jugement Contradictoire rendu le 21 Avril 2026, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition par Anne BAUDIER, Vice-présidente assistée de Dévi POUNIANDY, Greffière

****************

Copie exécutoire délivrée le 21 Avril 2026 à Maître Chendra KICHENIN, M^e Amandine JAN

EXPOSE DU LITIGE :

Le 30 mars 2012, M. [M] [U] a donné à bail pour neuf ans, à la SARL Oh My Bread un local commercial à usage de boulangerie-pâtisserie situé [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 3.500 euros.

Suivant acte de commissaire de justice du 14 septembre 2020, M. [M] [U] a notifié à la SARL Oh My Bread un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer mensuel de 5.300 euros.

La SARL Oh My Bread a acquiescé au renouvellement du bail, mais s’est opposée à l’augmentation du loyer.

Suivant acte de commissaire de justice du 30 novembre 2022, M. [M] [U] a fait assigner la SARL Oh My Bread devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer à la somme de 51.960 euros par an soit 4.330 euros par mois le montant du loyer dû à raison de la location d’un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 2], juger que les autres conditions du bail seront maintenues et la condamner à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 19 septembre 2023, le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Saint Denis a ordonné une expertise et désigné M. [G] [E] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport au greffe le 13 mars 2024.

Après plusieurs renvois sollicités par les parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 17 février 2026, lors de laquelle la SARL Oh My Bread et M. [M] [U], représentés par leurs conseils respectifs, s’en sont rapportés à leurs écritures.

Dans le cadre de son mémoire déposé au greffe 9 février 2026, M. [M] [U] demande au juge des loyers commerciaux de fixer le montant du loyer à la somme de 4.290 euros par mois, de dire que le montant du bail est applicable rétroactivement à la demande de renouvellement du bail soit le 31 mars 2021 et de condamner la SARL Oh My Bread à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, M. [M] [U] rappelle que la règle du plafonnement du montant du loyer peut être écartée en cas de modifications notables des éléments mentionnés à l’article L145-33 du code du commerce et invoque tant les conclusions de M. [Q] [Y], l’expert qu’il avait mandaté – augmentation notable des facteurs de commercialité – que celle de l’expert judiciaire – local situé dans une zone caractérisée par une densité moyenne, sur l’axe routier principal de [Localité 2] où la population a augmenté, le tissu urbain à proximité étant marqué par de nombreuses habitations individuelles.

Il ajoute que, depuis les opérations d’expertise, des travaux d’envergure sont en cours sur l'[Adresse 4] à [Localité 2] visant à moderniser l’artère principale de la ville (création de trottoirs, de pistes cyclables, de 70 places de stationnement et renforcement de l’accès pour les personnes à mobilité réduite) qui auront pour effet d’améliorer significativement l’accessibilité, la visibilité et l‘attractivité du commerce. Il précise que la mairie de [Localité 2] a annoncé la transformation du terrain situé à moins de 10 mètres de la boulangerie en parc de stationnement, facilitant ainsi de manière importante l’accès et la venue de la clientèle.

Il en conclut que les facteurs locaux de commercialité ont connu des modifications substantielles au cours des dernières années.

Il se réfère au montant du loyer proposé par l’expert pour la fixation du nouveau loyer.

Il invoque les dispositions des articles L.145-33 et L.145-34 du code du commerce et la jurisprudence de la cour de cassation pour s’opposer à la demande de la SARL Oh My Bread tendant à ne voir appliquer le nouveau loyer qu’à compter de la signification de la décision.

En défense, par mémoire déposé au greffe le 29 septembre 2025, la SARL Oh My Bread demande au juge des loyers commerciaux de fixer le montant du loyer mensuel du bail renouvelé à la somme de 3.813 euros, de dire que le montant du loyer renouvelé sera applicable à compter de la signification du jugement à intervenir et de condamner M. [M] [U] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle considère que la règle du plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé s’applique dès lors que l’expertise non contradictoire invoquée par M. [M] [U] est contredite par l’expertise judiciaire, qui exclut explicitement toute augmentation notable des facteurs locaux de commercialité pouvant autoriser un déplafonnement du montant du loyer du bail renouvelé.

Elle considère qu’il n’y a pas eu de modification particulière de l’avenue de l’île de France, qui a toujours été un des axes principaux de la ville, ni de la zone de chalandise. À cet égard, elle affirme que les travaux en cours s’apparentent davantage à des travaux de remise en état d‘une chaussée et de trottoirs vieillissants qu’à des travaux de nature à modifier durablement les facteurs locaux de commercialité. Elle précise que la boulangerie dispose déjà de ses propres emplacements de parking et considère que la construction de places de parking au niveau du Temple du [Etablissement 1], situé à plusieurs centaines de mètres de la boulangerie, sera indifférente pour son activité. Elle rappelle par ailleurs que la boulangerie est déjà accessible aux personnes à mobilité réduite depuis la voie publique et que les travaux ne sont toujours pas achevés. Elle ajoute que 100 % du terrain se situe en zone de fort aléa inondation (zone rouge inconstructible).

Elle rappelle que, pour l’évaluation du montant du loyer, il faut rapporter la variation indiciaire au prix originaire du bail (3.500 euros) et qu’il faut appliquer l’indice des loyers commerciaux, compte tenu de l’activité qu’elle exerce, étant précisé que le renouvellement du bail est ici intervenu à l’échéance contractuelle.

MOTIVATION :

Sur le déplafonnement du montant du loyer

En vertu de l’article L.145-33 du code du commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1. Les caractéristiques du local considéré ;

2. La destination des lieux ;

3. Les obligations respectives des parties ;

4. Les facteurs locaux de commercialité ;

5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Selon l’article suivant du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

L’article R.145-6 du même code prévoit que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Au cas d’espèce, M. [M] [U] considère qu’il doit être dérogé à la règle du plafonnement du loyer, dès lors qu’il existerait une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

S’il s’appuie essentiellement sur le rapport non contradictoire de M. [Q] [Y] – dont il ne saurait être tenu compte – il se réfère également à celui de l’expert judiciaire, affirmant que ce dernier « n’aurait pas conclu à l’absence d’évolution des facteurs locaux de commercialité ».

Or, il résulte clairement de l’expertise de M. [E], et plus précisément de l’item 8 intitulé « facteurs locaux de commercialité » que :

— n’ont pas été relevées d’infrastructure urbaines récentes

— le taux d’augmentation de la population sur les quartiers de chalandise suit sensiblement celui de la ville (7,4 % sur 11 ans soit 0,67 % par an)

— il existe des entreprises un peu éparpillées (zone hétérogène) opérant des activités diverses dans la zone à étudier (400 km de rayon) et qui reçoivent souvent leur clientèle sur rendez-vous

— le tissu urbain à proximité du local est marqué par de nombreuses habitations individuelles et des entreprises éparpillées

L’expert en déduit que le local possède une commercialité de niveau moyen. Il ajoute qu’il n’a pas constaté matériellement une évolution de facteurs générant un intérêt pour le local considéré ou apportant une augmentation notable du nombre de chalands.

Pour tenter de convaincre le tribunal, M. [M] [U] invoque enfin les « travaux d’envergure en cours sur l’avenue île de France à Saint André », ayant pour objet la modernisation de l’artère principale de la ville avec la création de trottoirs, de pistes cyclables.

Il convient cependant de relever que les pièces produites aux débats, relatives auxdits travaux, datent du mois de mai 2025 et qu’aucun élément récent sur l’avancée des travaux n’est fourni. Il est effectivement évoqué un projet de modernisation de l’avenue, sans que l’on puisse en connaître, d’ores-et-déjà, l’impact sur la commercialité du quartier et, plus précisément, de la boulangerie.

Faute pour M. [M] [U] d’avoir démontré une évolution des facteurs locaux de commercialité, il ne saurait être fait droit à sa demande de déplafonnement.

Sur la détermination du montant du loyer du bail renouvelé

Le loyer plafonné se calcule – lorsque le renouvellement du bail est intervenu à l’expiration de la durée contractuelle – en appliquant la variation indiciaire sur le loyer qui a été fixé par les parties lors de la prise d’effet du bail expiré, selon la formule suivante :

loyer en cours X dernier indice publié au moment de la révision / indice de référence lors de la fixation initiale

Le loyer à prendre en considération, et auquel il convient d’appliquer les indices pour chiffrer la demande est celui en vigueur, et qui a pris effet depuis 3 ans au moins à compter de la date de la demande.

Au cas d’espèce, le loyer mensuel était fixé à la somme de 3.500 euros, soit 42.000 euros par an.

Les indices à prendre en considération pour le calcul du loyer plafond sont d’une part, l’indice du trimestre au cours duquel le précédent prix a été fixé et, d’autre part, l’indice du trimestre au cours duquel la demande de révision a été formée.

Ainsi, le montant du nouveau loyer s’élève à la somme de 42.000 euros X 115,79/106,28 = 45.758,18 euros soit 3.813,18 euros.

Sur la date d’application du nouveau montant du loyer

En vertu de l’article R.145-20 du code du commerce, la demande de révision des loyers prévue à l’article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. À défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60. Le nouveau prix est dû à date du jour de la demande.

Il convient donc de dire que le nouveau montant du loyer est exigible à compter du 30 novembre 2022.

Sur les frais du procès

Les dépens, en ceux compris les frais d’expertise, nécessaires aux deux parties pour permettre de trancher le litige, seront partagés par moitié entre le bailleur et le preneur.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme mensuelle de trois mille huit cente treize euros et dix-huit cents (3.813,18 euros) HT le loyer en principal dû par la SARL Oh My Bread à M. [M] [U] à compter du 30 novembre 2022 pour le renouvellement pour neuf années du bail commercial consenti pour le local commercial à usage de boulangerie-pâtisserie situé [Adresse 3] à [Localité 2] (974),

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne la SARL Oh My Bread et M. [M] [U] pour moitié chacun aux dépens qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire diligentée dans le cadre de la procédure,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé le 21 avril 2026.

La greffière Le juge des loyers commerciaux

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et

Aux Procureur Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée comme dessus.