TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/54656 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CB4

N° : 1

Assignation du :

17 et 24 Juin 2024

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 novembre 2024

par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. GAGLIARDINI

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Laurence GARNIER de la SELARL CAYOL TREMBLAY AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #R0109

DEFENDERESSE

L’Association BETH LOUBAVITCH

C/O Monsieur [D] [H]

[Adresse 3]

[Localité 5]

et ayant élu domicile dans les locaux loués

[Adresse 1]

[Localité 6]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 24 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l’assignation enrôlée sous le numéro de RG 24/54656 à la demande de la SCI GAGLIARDINI et ses observations orales à l’audience du 24 septembre 2024, devant le Président du Tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 26 octobre 2020 à la date du 19 mars 2024 ;

— dire qu’à compter de cette date le bail commercial est résilié et l’Association BETH LOUBAVITCH dénuée de titre et droit d’occupation portant sur les locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble [Adresse 2] ;

— ordonner l’expulsion des lieux de l’association BETH LOUBAVITCH et de tous occupant de son chef, avec l’assistance de tous huissier, serruriers, et le concours de la force publique, à ses frais exclusifs ;

— dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner l’association BETH LOUBAVITCH à payer par provision à la SCI GAGLIARDINI la somme de 21.441,86 euros TTC soit :

12.729,86 euros TTC au titre des loyers impayés à compter du mois de juin 2023 jusqu’au 19 mars 2024 d’un montant de 11.572,64 euros majorée de la clause pénale contractuelle de 10% ; 8.712,00 euros TTC au titre des loyers de la franchise d’un montant de 6.600,00 euros HT, soit 7.920,00 euros TTC, majorée de la clause pénale contractuelle de 10% ;-dire que ces sommes sont majorées de 10% conformément à l’article 16.2 du bail

— condamner l’Association BETH LOUBAVITCH à payer à la SCI GAGLIARDINI une indemnité d’occupation mensuelle de 1884,30 euros par mois à compter du 20 mars 2024, outre le paiement des provisions pour charges prévues par le bail, laquelle sera majorée de 10% en cas de retard de paiement, et due jusqu’à la libération effective des lieux , libres de tous biens et occupants, matérialisée par un état des lieux contradictoire et la remise des clés, aux frais exclusifs de l’association BETH LOUBAVITCH, incluant ceux du recours à un huissier de justice ;

— dire que le dépôt de garantie d’un montant de 3.535,29 euros reste acquis à la SCI GAGLIARDINI à titre de dommages et intérêts, Subsidiairement, ordonner la compensation entre les sommes dues par l’Association BETH LOUBAVITCH et le montant du dépôt de garantie à concurrence du montant le plus faible conformément à l’article 1347 du code civil ;

— condamner, en outre, l’Association BETH LOUBAVITCH :

à payer la somme de 3.500 euros à la SCI GAGLIARDINI en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL CAYOL [Localité 8] AVOCATS ; conformément à l’article 699 du code de procédure civile, incluant le coût du commandement et les frais de tous constats, d’huissiers, de déménagement et garde-meuble liés à l’exécution de l’ordonnance à intervenir.

La défenderesse, bien que régulièrement citée n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes d’audience.

Sur ce,

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte des dispositions conjuguées des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que le juge des référés peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et que, même en présence d’une contestation sérieuse, il peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, elle peut donc être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En outre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut, en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. Enfin, il est rappelé que le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

Au cas présent, il résulte des pièces versées aux débats qu’aux termes d’un acte sous seing privé signé le 20 octobre 2020, la SCI GAGLIARDINI, a donné à bail à l’Association BETH LOUBAVITCH des locaux à usage commercial situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 13.200,00 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement d’avance.

Le bail stipule à son article 3.2 que l’Association BETH LOUBAVITCH s’engage à réaliser divers travaux d’aménagement dans les locaux en contrepartie d’une franchise de loyer de 6.600 euros hors taxes sur la période courant du 26 octobre 2020 au 25 mars 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par exploit du 19 février 2024, un commandement de payer la somme en principal de 9.324,46 euros, échue à cette date au titre des loyers, charges et taxes impayés, de la clause pénale et du coût d’un commandement de payer, et ce, en sus du commandement du 19 février 2024.

Se prévalant de l’absence de régularisation intégrale des causes du commandement dans le délai imparti, le bailleur a, par exploits délivrés le 17 juin 2024 dans les lieux loués, et le 24 juin 2024 au siège social de l’Association BETH LOUBAVITCH, fait citer cette dernière devant la juridiction de céans.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que :

*le bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

*la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

*les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

En l’espèce, l’article 16.1 du bail stipule qu’à défaut pour le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du bail ou encore de payer à son échéance un seul terme de loyer partiellement ou en totalité, ou encore à défaut de payer les accessoires du loyer, les impôts et taxes, les charges, le montant de la clause pénale, le montant de l’indemnité d’occupation le coût des commandements, sommations et mises en demeure, tous arriérés (loyers, indemnités d’occupation, complément de dépôt de garantie…) résultant de la fixation judiciaire, notamment en révision ou en renouvellement , ce qui inclut les intérêts de droit fixés judiciairement sur ces compléments d’arriérés ; et d’une façon générale, à défaut de paiement de toutes sommes dues en application du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit et sans aucun formalité judiciaire, un mois après une mise en demeure d’exécuter ou après un commandement et/ou une sommation de payer demeurée sans effet pendant ce délai et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéficie de la présente clause

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer du 19 février 2024 mentionne bien le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire qui y est reproduite. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce et comprend également un décompte permettant au preneur d’en contester éventuellement les termes.

La défenderesse, non constituée, ne justifie pas avoir régularisé l’intégralité des causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 20 mars 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur la conservation du dépôt de garantie et la clause pénale

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, le contrat de bail stipule à son article 16.2 que toute somme due par le preneur au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges, clauses et conditions du présent bail sera automatiquement augmentée de 10% si le paiement n’intervient pas à chaque échéance, et ce, sans qu’il soit besoin d’une quelconque mise en demeure.

L’article 8.5 stipule également qu’en cas de résiliation du présent bail par suite d’inexécution par le preneur de ses engagements ou pour une cause quelconque imputable au preneur, ledit dépôt restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres.

Cependant, ces stipulations s’analysent comme des clauses pénales, susceptible d’être modérées ou supprimées par le juge du fond dans le cas où elles pourraient revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil. En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur ces chefs de demande.

Sur la demande de provision au titre de la franchise de loyer

Lorsque le bailleur fait délivrer au preneur un commandement de payer ou une sommation d’exécuter une obligation contractuelle, s’il appartient au preneur de prouver qu’il a apurer les causes du commandement de payer, la charge de la preuve de la violation de toute autre obligation contractuelle incombe au bailleur.MBFormation ENM 2023

En l’espèce, le bailleur sollicite le paiement de la franchise de loyer, qui a été accordée au preneur sur la période courant du 26 octobre 2020 au 25 mars 2021 en contrepartie de l’engagement de l’Association BETH LOUBAVITCH de réaliser divers travaux d’aménagement dans les locaux en vertu de l’article 3.2 du bail.

Le commandement de payer du 19 février 2024 ayant fait sommation au preneur de remettre au bailleur tout justificatif relatif à la bonne exécution des travaux, la SCI GAGLIARDINI se prévaut de l’absence de remise de ces justificatifs pour établir que les travaux n’ont pas été réalisés et solliciter le paiement de la franchise de loyer accordée au preneur.

Cependant, en se prévalant uniquement de l’absence de communication de justificatif relatif à la bonne exécution des travaux par le preneur, le bailleur n’établit pas, avec l’évidence requise devant le juge des référés que les travaux n’ont pas été réalisés, ce qui constitue une contestation sérieuse faisant obstacle à la demande de paiement à titre provisionnel de la franchise de loyer, il n’y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges et taxes impayés

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges qui sera réparé, jusqu’au départ définitif du preneur, par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelleMBMensuelle

équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer indexé, augmenté des charges et des taxes applicables, et ce, à compter du 20 mars 2024.

Le bailleur sollicite l’octroi d’une provision de 12.729,86 euros, au titre des loyers, charges et taxes impayés, ainsi que de la clause pénale et du coût des commandements de payer pour la période allant du 1er juin 2023 au 19 mars 2024.

Or, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de condamnation à titre provisionnel au titre de la clause pénale, le coût du commandement de payer n’ayant pas servi à la présente instance demeurent à la charge du bailleur, et celui du commandement de payer du 19 février 2024 constitue un dépens et ne peut donc être inclus dans la provision.

Ces sommes doivent donc être retranchées de la demande la demande de condamnation à titre provisionnel du bailleur soit (16,06 +142,93+142,93+1.157,26)

Il convient d’ores et déjà de condamner la défenderesse au paiement de la somme non sérieusement contestable de 11.270,72 euros (11.572,64-16,06-142,93-142,93), pour la période courant du 1er juin 2023 au 19 mars 2024, selon décompte arrêté le 14 mars 2024, au titre des loyers, charges et taxes impayés.

Sur la demande de compensation des sommes dues par le preneur et du montant du dépôt de garantie

L’article 1347-1 du code civil dispose que sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

De surcroit, aux termes de l’article 1347-2 du code civil, les créances insaisissables et les obligations de restitution d’un dépôt, d’un prêt à usage ou d’une chose dont le propriétaire a été injustement privé ne sont compensables que si le créancier y consent.

En l’espèce, l’article 8.6 du contrat de bail stipule que la somme versée au bailleur par le preneur à titre de dépôt de garantie sera rendue au preneur en fin de location après remise des clefs, paiement de tous les loyers, charges, causes du bail et toute somme dont il pourrait être débiteur envers le bailleur ou dont celui-ci pourrait être rendu responsable par le fait du preneur à quelque titre que ce soit.

Lors du départ du preneur, pour quelque cause que ce soit, le dépôt de garantie s’imputera par priorité sur le montant des réparations dues par le preneur.

Or, lors que les locaux n’ont pas encore été restitués, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de compensation des sommes dues avec le dépôt de garantie, l’obligation à restitution n’étant pas encore exigible du fait de la non restitution des lieux. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

À titre surabondant, dans la mesure où le preneur, créancier de l’obligation de restitution du dépôt de garantie, n’a pas consenti à la compensation, il n’y a pas lieu d’ordonner la compensation des sommes dues par le preneur et du montant du dépôt de garantie, cette demande se heurte à une contestation sérieuse. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur le surplus des demandes

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer. Il y a lieu d’accueillir la demande de distraction au profit de la SELARL CAYOL [Localité 8] AVOCATS, conformément à l’article 699 du code de procédure civile. MB

Demande initiale :

Aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL CAYOL [Localité 8] AVOCATS ; conformément à l’article 699 du code de procédure civile, incluant le coût du commandement et les frais de tous constats, d’huissiers, de déménagement et garde-meuble liés à l’exécution de l’ordonnance à intervenir.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 20 mars 2024 ;

Disons que l’Association BETH LOUBAVITCH devra libérer les locaux situés au [Adresse 2] et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons l’Association BETH LOUBAVITCH à payer à la SCI GAGLIARDINI, à titre provisionnel ; la somme de 11.270,72 euros pour la période allant du 1er juin 2023 au 19 mars 2024, selon décompte arrêté le 14 mars 2024, au titre des loyers, charges et taxes impayés ;

Condamnons l’Association BETH LOUBAVITCH à payer à la SCI GAGLIARDINI, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du dernier loyer contractuel, majoré des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l’exécution, à compter du 20 mars 2024, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation, à titre provisionnel, au titre de la clause pénale ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation, à titre provisionnel, au titre de la franchise de loyer ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de compensation des sommes dues par le preneur et du montant du dépôt de garantie ;

Rejetons la demande du chef de l’article 700 du code d e procédure civile.

Condamnons l’Association BETH LOUBAVITCH au paiement des entiers dépens dont le coût du commandement de payer et ordonnons leur distraction au profit de la SELARL CAYOL [Localité 8] AVOCATS ;MBDemande initiale :

Aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL CAYOL [Localité 8] AVOCATS ; conformément à l’article 699 du code de procédure civile, incluant le coût du commandement et les frais de tous constats, d’huissiers, de déménagement et garde-meuble liés à l’exécution de l’ordonnance à intervenir.

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 7] le 05 novembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Fabrice VERT