Tribunal Judiciaire de Mulhouse, Tpx thann, 20 octobre 2025, n° 25/00097

TJ Mulhouse 20 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire n'avait pas respecté ses obligations de paiement, rendant la résiliation du bail justifiée.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a jugé que, suite à la résiliation du bail, le locataire ne dispose plus de titre pour occuper les lieux.
Accepté
Occupation sans titre
La cour a estimé que le locataire doit indemniser le bailleur pour l'occupation des lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Impayés de loyers
La cour a constaté que le locataire avait des arriérés de loyers et a ordonné leur paiement.
Accepté
Frais de procédure
La cour a jugé que le locataire devait supporter les frais de la procédure.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a estimé qu'il était équitable de condamner le locataire à payer une somme pour couvrir les frais engagés par le bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Mulhouse, tpx thann, 20 oct. 2025, n° 25/00097
Numéro(s) :	25/00097
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	David ROSELMAC
Parties :	S.A. [ Adresse 9 ] ( RCS Strasbourg, )

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 11]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

N° RG 25/00097 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JIB3

MINUTE n° 25/00183

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 20 OCTOBRE 2025

Laurence ROUILLON, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 20 octobre 2025 après débats à l’audience publique du 22 septembre 2025 à 14h00

assistée de Tess KOEGELE, Greffière, présente lors des débats et de Véronique BIJASSON, Greffière, présente lors de la mise à disposition au greffe

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 9] (RCS Strasbourg 945 651 149), dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [B]

née le 15 Décembre 2003 à [Localité 10] (SAVOIE), demeurant [Adresse 3]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

Copie(s) délivrée(s)

aux parties

Copie exécutoire délivrée

Jugement réputé contradictoire en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par assignation délivrée le 18 mars 2025 entrée au greffe le 27 mars 2025, la SA d’HLM DOMIAL a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de céans d’une action dirigée contre Madame [J] [B], demandant à la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater la résiliation du bail d’habitation, subsidiairement prononcer la résiliation du bail d’habitation et ordonner l’expulsion sans délai de Madame [J] [B] du logement et de ses annexes (garage, cave, …) sis [Adresse 4] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la [Localité 8] Publique ;

— condamner Madame [J] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié à compter du 11 mars 2025 sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce jusqu’à libération complète des lieux et remise effective des clefs, indemnité majorée des intérêts à chaque échéance ;

— condamner Madame [J] [B] à lui payer la somme de 779,27€ arrêtée à la date du 10 mars 2025 au titre des arriérés de loyers outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner Madame [J] [B] au paiement de la somme de 800€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner Madame [J] [B] aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonce faite à la CAF.

A l’appui de ses prétentions, la SA d’HLM DOMIAL expose que, selon contrat de bail en date du 01 août 2022, elle a donné en location à Madame [J] [B] un appartement situé [Adresse 5]; que Madame [J] [B] ne s’est pas régulièrement acquittée du paiement des loyers de sorte qu’elle lui a fait signifier, par acte du 10 octobre 2024, un commandement de payer la somme de 779,04€ visant la clause résolutoire du bail lequel est cependant resté sans effet; que la dette était de 779,27€ suivant décompte arrêté au 10 mars 2025.

A l’audience du 22 septembre 2025, la SA d’HLM DOMIAL, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation en déposant un décompte actualisé.

Bien que régulièrement assignée par acte du 18 mars 2025 déposé à l’étude du commissaire de justice, Madame [J] [B] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter à l’audience du 16 juin 2025 pour laquelle elle était citée, l’affaire ayant été renvoyée en raison des contraintes de la juridiction à l’audience du 08 septembre 2025 puis en dernier lieu à celle du 22 septembre 2025, sans que la défenderesse ne comparaisse.

Ainsi, il y a lieu de statuer, en considération de la nature de l’affaire et de la valeur en litige, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort. L’affaire a été mise en délibéré au 20 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De même, l’article 24 II du même texte prévoit que les bailleurs personnes morales (autres qu’une SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus) ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), cette saisine étant toutefois réputée faite dès lors que persiste une situation d’impayés alors que l’organisme payeur des aides au logement (en l’espèce CAF) a été informé des impayés de loyers.

En l’espèce, la SA d’HLM DOMIAL justifie avoir accompli ces formalités dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée par la voie électronique aux services de la préfecture du Haut-Rhin le 19 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, ainsi que la CAF a été avisée de l’impayé locatif le 21 novembre 2024, ainsi qu’il ressort du courrier de cet organisme en date du 12 décembre 2024 demandant l’établissement d’un plan d’apurement.

La demande formée à l’encontre de Madame [J] [B] aux fins de constater voire prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, d’une part, et ainsi qu’il est expressément prévu au contrat de bail conclu entre les parties, d’autre part, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En outre, en application des dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans la présente espèce, il est à noter que le contrat de bail ayant été conclu antérieurement à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, il y est stipulé un délai de deux mois pour l’acquisition de la clause résolutoire en cas d’impayés de loyers et charges, ce qui correspondait à l’état de la législation au jour de la conclusion du contrat de bail.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA d’HLM DOMIAL produit notamment :

— le contrat de bail signé par Madame [J] [B] le 01 août 2025 à effet du 12 août 2025 portant sur la location d’un appartement n°1142 – 2è étage – sis [Adresse 4],

— le commandement de payer visant la clause résolutoire expressément stipulée au contrat de bail, signifié à la partie défenderesse par acte du 10 octobre 2024 et portant sur un arriéré locatif d’un montant de 779,04€, outre 81,87€ au titre du coût de l’acte,

— un décompte locatif faisant apparaître un solde débiteur de 479,82€ à la date du 10 décembre 2024, soit deux mois après la date de délivrance du commandement de payer.

Madame [J] [B], qui ne comparaît pas lors de l’audience du 16 juin 2025, ni aux audiences de renvoi des 08 et 22 septembre 2025 et n’adresse aucun écrit envers la juridiction, ne démontre ni n’allègue l’existence d’un paiement libératoire, y compris récent, qui n’aurait pas été pris en compte par la demanderesse.

Il y a dès lors lieu de constater que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ont été acquis à la date du 10 décembre 2024.

En outre, les débats et le décompte produit permettent d’établir qu’à la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire, Madame [J] [B] restait devoir un montant de 479,82€.

En conséquence, elle doit être condamnée à payer à la SA d’HLM DOMIAL ce montant de 479,82€ au titre de l’arriéré locatif dû au jour de l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 1231-6 du Code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025, date de l’assignation.

La résiliation du bail étant acquise, Madame [J] [B] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux et doit ainsi être condamnée à les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, et ce dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, aucun élément ne justifiant de supprimer ledit délai.

De plus, il doit être souligné que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion.

Ainsi, en application des dispositions précitées, il y a lieu de rappeler que “les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire” (soit deux mois à compter de la signification de l’acte – article R.433-2 CPCE).

Par ailleurs, la SA d’HLM DOMIAL est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant est fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.

En l’espèce, il convient de faire droit à la demande et de condamner Madame [J] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (à ce jour 531,54€, exclusion faite des aides au logement), ceci à compter du 11 décembre 2024, et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant, indemnité d’occupation majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

Sur les demandes accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [J] [B] doit être condamnée aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et la dénonciation à la CAF.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM DOMIAL l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer à l’occasion de la présente instance. Il convient dès lors de condamner Madame [J] [B] à lui payer la somme de 250€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement, en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE régulière et recevable la demande formée par la SA d’HLM DOMIAL à l’encontre de Madame [J] [B] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 01 août 2022;

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 10 décembre 2024;

CONDAMNE Madame [J] [B] à payer à la SA d’HLM DOMIAL la somme de 479,82€ (quatre cent soixante dix neuf euros et quatre vingt deux cts) au titre de l’arriéré locatif au 10 décembre 2024;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025;

CONSTATE que Madame [J] [B] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis le 11 décembre 2024;

CONDAMNE Madame [J] [B] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués à savoir un appartement n°1142 – 2è étage – sis [Adresse 4], dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai,

ORDONNE l’expulsion de Madame [J] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente ;

RAPPELLE que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion ;

CONDAMNE Madame [J] [B] à payer à la SA d’HLM DOMIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (à ce jour 531,54€ exclusion faite des aides au logement), à compter du 11 décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant, majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

RAPPELLE que le dépôt de garantie est restitué selon les modalités fixées à l’article 22 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ;

En tout état de cause,

CONDAMNE Madame [J] [B] aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CAF ;

CONDAMNE Madame [J] [B] à payer à la SA d’HLM DOMIAL la somme de 250€ (deux cent cinquante euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt octobre deux mille vingt-cinq, par Laurence ROUILLON, Vice-présidente placée auprès de la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, assistée de Véronique BIJASSON, Greffier

Le Greffier Le Juge