N° 25/00197

JUGEMENT du

30 SEPTEMBRE 2025

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N° RG 25/00153 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DVAM

[M]

C/

[W] [E]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de [Localité 7], assistée de BÉNARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 02 Septembre 2025 ;

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 30 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’ILLE ET VILAINE [M]

[Adresse 2]

Représenté par [X] [V] muni d’un pouvoir spécial

Comparant

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [E]

né le 26 Mai 1983 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Comparant

*********

Par contrat du 16 novembre 2021, l’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine [M] a donné à bail à M. [W] [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 403,62 €.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine [M] a par acte de commissaire de justice du 6 mai 2025, fait assigner M. [W] [E], en constat de la résiliation du bail les liant, et en expulsion des lieux précités avec au besoin assistance de la force publique.

L’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine [M] sollicite également, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à titre principal, leur condamnation à lui verser :

— la somme de 2747,31 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,

— le montant des loyers échus entre le 5 mai 2025 et la date de déclaration selon laquelle la clause résolutoire est acquise,

— une indemnité d’occupation égale au montant du prix du loyer révisable conformément à la législation en vigueur et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux de tout occupant.

A titre subsidiaire, l’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine [M] demande que soit prononcée en cas d’octroi de délais de paiement, l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut du règlement d’une échéance.

En tout état de cause, l’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine [M] sollicite la condamnation de M. [W] [E] à lui verser la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 2 septembre 2025, l’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine [M] représenté par [X] [V] régulièrement muni d’un pouvoir, actualise sa créance à la somme de 605,66 euros et indique ne pas être opposé à la mise en place d’un échéancier.

M. [W] [E] comparait en personne. Il ne conteste pas la dette mais demande à se maintenir dans les lieux faisant valoir qu’il a retrouvé une activité professionnelle stable et lui permettant de disposer d’une capacité de remboursement. Il propose un échéancier sur la base de mensualités de 200 euros.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Ille-et-Vilaine par la voie électronique le 9 mai 2025, soit plus de six semainess avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine [M] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 16 novembre 2021 contient une clause résolutoire (article 3-alinéa 4-1 Contrat de location – Conditions générales) comportant une stipulation faisant expressément état d’un délai de deux mois pour régulariser l’impayé. Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il en sera fait application.

Ainsi, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 janvier 2024 pour la somme en principal de 2295,86 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 24 mars 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine [M] produit un décompte démontrant que M. [W] [E] reste lui devoir la somme de 605,66 € à la date du 29 août 2025, échéance de juillet 2025 comprise et étant précisé que les sommes dues depuis la résiliation au 24 mars 2024 correspondent à des indemnités d’occupation.

M. [W] [E] ne conteste la dette ni en son principe ni en son montant.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

À l’audience, le bailleur a indiqué ne pas s’opposer à la mise en place d’un échéancier. M. [W] [E] sollicite de pouvoir se maintenir dans les lieux et explique qu’il a retrouvé une activité professionnelle lui permettant d’apurer sa dette. Il souhaite conserver son logement notamment pour l’accueil de son enfant.

Au regard de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ainsi qu’à la demande de délais de paiement. M. [W] [E] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la présente décision. Il lui appartiendra de respecter l’engagement pris.

Il convient donc de dire que la résiliation du bail et par conséquent les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant les délais de paiement accordés.

Si M. [W] [E] règle outre le loyer courant, l’arriéré et l’indemnité d’occupation dans le délai accordé, la clause sera réputée ne pas avoir joué et l’exécution du bail se poursuivra.

En revanche, en cas de non-respect des modalités de paiement accordées, la clause résolutoire produira tous ses effets : le bail sera résilié et l’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine [M] pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique. L’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, continuera d’être due du jour de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [W] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité et la situation économique de M. [W] [E] justifient de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 novembre 2021 entre l’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine [M] et M. [W] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 24 mars 2024 ;

CONDAMNE M. [W] [E] à verser à l’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine [M] la somme de 605,66 € (dette locative arrêtée au 29 août 2025, échéance de juillet 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE M. [W] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 3 mensualités de 200 € chacune et une 4ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [W] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine [M] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [W] [E] soit condamné à verser à l’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine [M] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE la demande formée par l’Office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que le présent jugement sera communiqué par les soins du greffe à Monsieur le sous-préfet de [Localité 7] en vue de la prise en compte de la demande de relogement du défendeur dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,