N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00227 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GKUI

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ODHAC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT 87

C/

[H] [K]

[C] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 02 Juillet 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 04 Juin 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Delphine BIRMELÉ

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 02 Juillet 2025 :

Entre :

ODHAC 87 – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Stéphane CHAGNAUD, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [H] [K]

née le 30 Octobre 1981 à [Localité 2] (74)

demeurant [Adresse 5]

Monsieur [C] [B]

né le 14 Septembre 1980 à [Localité 2] (74)

demeurant [Adresse 5]

NON COMPARANTS, ni représentés ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 04 Juin 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 02 Juillet 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 mars 2023, à effet du même jour, l’ODHAC 87 – OPH, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – ci-après dénommé l’ODHAC 87 – a donné à bail à Monsieur [C] [B] et Madame [H] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 388,28€, révisable annuellement, outre une provision pour charges mensuelle de 57,85 € et un dépôt de garantie de 388 €.

Monsieur [C] [B] et Madame [H] [K] ne se sont pas régulièrement acquittés du paiement des loyers, de sorte qu’un commandement de payer et sommation d’avoir à justifier de l’occupation visant la clause résolutoire leur a été signifié le 24 octobre 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 06 mars 2025, l’ODHAC 87 a fait assigner Monsieur [C] [B] et Madame [H] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé en lui demandant de :

Constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,Ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [B] et Madame [H] [K] et de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec l’assistance de la force publique, Autoriser le bailleur à faire séquestrer les meubles et objets mobiliers des locataires dans un garde meuble aux frais des défendeurs,Condamner solidairement Monsieur [C] [B] et Madame [H] [K] au paiement de la somme de 616,66€ au titre des loyers et charges impayés à la date de l’assignation,Condamner solidairement Monsieur [C] [B] et Madame [H] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du dernier terme du loyer, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié jusqu’à la totale libération des lieux loués,Condamner solidairement Monsieur [C] [B] et Madame [H] [K] au paiement de la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement Monsieur [C] [B] et Madame [H] [K] aux entiers dépens, notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.L’affaire a été appelée à l’audience du 04 juin 2025.

L’ODHAC 87, représenté par son conseil, M^e CHAGNAUD avocat au barreau de LIMOGES, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de la dette à la somme de 2 626€.

L’ODHAC 87 a indiqué que les locataires ont quitté le logement mais qu’ils n’ont pas rendu les clés.

Monsieur [C] [B] et Madame [H] [K], respectivement assignés à personne et selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas comparu à l’audience et n’ont pas été représentés.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 473 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est réputée contradictoire du fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité de l’actionEn application des dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation motivée par une dette locative doit être notifiée par voie électronique au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, l’ODHAC 87 justifie avoir notifié par la voie électronique une copie de l’assignation à la préfecture de la Haute-[Localité 7] le 10 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 04 juin 2025.

En outre, en application l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX).

En l’espèce, l’ODHAC 87 justifie avoir saisi, par la voie électronique, la CCAPEX de la situation d’impayés de loyers le 25 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 mars 2025.

En conséquence, la demande en constat de résiliation du bail de l’ODHAC 87 est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Le bail conclu le 10 mars 2023 contient une clause résolutoire (article XII des conditions générales) pour défaut de paiement du loyer, laquelle clause prévoit un délai de deux mois à compter du commandement de payer pour régulariser la situation d’impayé locatif.

Le bailleur a fait signifier le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire le 24 octobre 2024, pour la somme de 879,26€ (montant arrêté au 21 octobre 2024).

Or, il ressort de la lecture du décompte produit par le bailleur que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que ce défaut de régularisation fonde l’ODHAC 87 à se prévaloir de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 24 décembre 2024.

Sur la demande de provision au titre de la dette locative :Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire a pour obligation de payer le loyer aux termes convenus au bail.

En l’espèce, l’ODHAC 87 produit un décompte actualisé mentionnant que Monsieur [C] [B] et Madame [H] [K] seraient redevables de la somme de 2 626€ au 31 mai 2025. Toutefois, il convient de soustraire de cette somme, d’une part, les frais de procédure du 27 novembre 2024 d’un montant de 95,14€ et, d’autre part, les frais de procédure du 03 avril 2025 d’un montant de 98,08€, de sorte que la dette s’élève à la somme de 2 432,78 €.

Monsieur [C] [B] et Madame [H] [K] n’ayant pas comparu, ils n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe et le montant de la dette.

En conséquence, Monsieur [C] [B] et Madame [H] [K] seront solidairement condamnés à verser à l’ODHAC 87 cette somme de 2 432,78€ à titre provisionnel arrêtée à la date du 28 mai 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 879,26 € à compter du 4 octobre 2024, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil

Compte tenu du montant élevé de la dette, aucun délai de paiement ne sera accordé.

Sur l’expulsionLe bailleur indique à l’audience que les locataires ont quitté les lieux sans rendre les clés. Dès lors, les locataires n’ayant pas donné régulièrement congé du bail, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [B] et Madame [H] [K] et de tous occupants de leurs chefs des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’indemnité d’occupation :Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation peut être allouée au bailleur afin de le dédommager du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien.

En l’espèce, les effets de la clause résolutoire étant acquis au 24 décembre 2024 et Monsieur [C] [B] et Madame [H] [K] s’étant maintenus dans les lieux postérieurement à cette date, ils ont occupé le bien sans titre.

Ainsi, Monsieur [C] [B] et Madame [H] [K] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 24 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 451,48€ en l’état des pièces produites.

Sur les demandes accessoires : Sur les dépens :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [C] [B] et Madame [H] [K], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer d’un montant de 85,90€ et de l’assignation d’un montant de 60,95€.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’ODHAC 87, Monsieur [C] [B] et Madame [H] [K] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 mars 2023 entre l’ODHAC 87 – OPH, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT et Monsieur [C] [B] et Madame [H] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation [Adresse 6] à [Localité 3] sont réunies à la date du 24 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [B] et Madame [H] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [B] et Madame [H] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’ODHAC 87 – OPH, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [B] et Madame [H] [K] à payer à l’ODHAC 87 – OPH, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT la somme de 2 432,78€ (deux mille quatre cent trente-deux euros et soixante-dix-huit centimes) arrêtée à la date du 28 mai 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 879,26 € (huit cent soixante-dix-neuf euros et vingt-six centimes) à compter du 4 octobre 2024, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit au montant de 451,48€ (quatre cent cinquante et un euros et quarante-huit centimes) ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [B] et Madame [H] [K] à payer à l’ODHAC 87 – OPH, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT à titre provisionnel la somme de 451,48 € (quatre cent cinquante-et-un euros et quarante-huit centimes) compter du 29 mai 2025 (les indemnités d’occupation dues entre le 24 décembre 2024 et le 28 mai 2025 étant inclus dans la dette de 2.432,78 €) et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [B] et et Madame [H] [K] à payer à l’ODHAC 87 – OPH, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT la somme de 300 € (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [B] et Madame [H] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer d’un montant de 85,90€ et de l’assignation d’un montant de 60,95€ ;

RAPPELE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Delphine BIRMELÉ