Affaire : N° RG 24/01572 – N° Portalis DB2C-W-B7I-MG65

N° Minute :

Grosse à

copie à

le 08 Janvier 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE de PERPIGNAN

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE DU 08 JANVIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Josyane BERTIN, Magistrat à titre temporaire

Greffier : Myriam TIOUIRI

Après en avoir délibéré, le Juge des Contentieux de la Protection a rendu la décision dont la teneur suit entre :

DEMANDEUR(S)

SNC [Localité 4] VALORISATION

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Maître Clémence BELLOT avocate au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

DEFENDEUR(S) :

Mme [W] [M]

[Adresse 8]

[Adresse 5]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

PROCEDURE

Date de saisine : 28 Août 2024

Audience des plaidoiries : 13 Novembre 2024

Mise en délibéré au 08 Janvier 2025

ORDONNANCE : Prononcée par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat, signé le 23 octobre 2015, la SA RESIDENCE DES ALBERES, devenue par la suite SA G-INVESTS, a donné à bail à Madame [W] [M] un appartement de type T4 à usage d’habitation situé [Adresse 6].

La SNC [Localité 4] VALORISATION a acquis l’ensemble immobilier le 27 avril 2018, et est ainsi devenue titulaire du bail.

Le loyer initial était de 430 euros par mois auquel s’ajoute une provision sur charges , mensuelle de 70 euros.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SNC PERPIGNAN VALORISATION a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 juin 2024 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PERPIGNAN par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2024 pour l’audience du 13 novembre 2024, en référé pour:

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire;

— être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [M] [W] ;

— obtenir sa condamnation à titre provisionnel au paiement:

— de l’arriéré locatif d’un montant de 2103.40 euros, selon décompte arrêté au 24 août 2024 ;

— d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au loyer et charges, avec indexation, soit 541.16 euros, à compter du 24 août 2024

— d’une somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— des dépens.

A l’audience du 13 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, la SNC [Localité 4] VALORISATION a maintenu l’intégralité de ses demandes.

Cités à étude, Madame [W] [M] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la loi applicable

En l’espèce, le contrat de bail litigieux a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Conformément à une jurisprudence constante, il y a lieu de considérer que la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant sa promulgation si elles n’ont pas encore été définitivement réalisées de sorte que la loi du 27 juillet 2023 est immédiatement applicable au présent litige à l’exception des dispositions réduisant le délai pour s’acquitter de la dette locative à 6 semaines suivant la délivrance du commandement de payer, la loi du 6 juillet 1989 relevant d’un ordre public de protection du locataire.

En effet, la loi d’ordre public ne peut s’appliquer immédiatement aux contrats en cours pour autant qu’elle protège les intérêts de la partie protégée. Or, le nouveau délai de 6 semaines imparti au locataire, au lieu et place du délai de 2 mois n’apparaît pas avoir pour objet ou effet de protéger ses intérêts. C’est donc le délai de 2 mois, issu de la rédaction antérieure de la loi du 6 juillet 1989 qu’il convient de retenir.

Sur les demandes

Selon l’article 24 de la loi de 1989, " I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VI. – […]

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

I. SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION

Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le délai de notification à la Préfecture passe de deux mois à six semaines, entre la date de notification à la Préfecture de la délivrance d’une assignation, à la date d’audience (art 24 III).

S’agissant d’une modification des délais de procédure, ces dispositions sont entrées en vigueur depuis le 29 juillet 2023 et s’appliquent à toutes les assignations délivrées depuis le 29 juillet 2023.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée antérieurement à la loi du 28 août 2024, c’est donc l’article 24 III de la loi du 27 juillet 2023 qui s’applique.

Le bailleur produit une copie de l’assignation notifiée à la Préfecture des PYRENEES ORIENTALES par voie électronique le 29 aout 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 novembre 2024.

Il a informé la CCAPEX de la situation d’impayés par notification du 4 avril 2023.

L’action est donc recevable.

II. SUR LA RESILIATION DU BAIL ET L’ARRIERE LOCATIF

Aux termes de l’article 834 du Code de Procédure Civile, « le Juge des contentieux de la protection peut, dans tous les cas d’urgence dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » Toutefois, le juge des référés n’a pas à relever l’urgence lorsqu’il statue en application des stipulations du bail lui attribuant compétence pour constater la résiliation de la convention.

L’article 835 du Code de Procédure Civile dispose aussi que « le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ».

Le paiement du loyer constitue une des obligations principales du locataire en vertu du contrat de bail et en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Les conditions fixées par l’article 835 du Code de Procédure Civile doivent être considérées comme acquises.

Le bail conclu le 23 octobre 2015 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 juin 2024, pour la somme en principal de 1097.31 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 août 2024.

En l’espèce, la SNC [Localité 4] VALORISATION verse aux débats le décompte détaillé arrêté au 8 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 comprise, des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à hauteur de 3435.86 €, qui démontre la réalité de la créance de loyers alléguée.

Madame [M] [W] n’a produit au dossier aucune contestation.

Madame [M] [W] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3435.86 € selon décompte arrêté au 8 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 juin 2024 sur la somme de 1097.31 € et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus de la somme.

L’expulsion de Madame [M] [W] sera ordonnée selon les modalités ci-après.

Une indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer augmenté des charges, sans indexation, soit la somme de 557.76 euros.

Madame [M] [W] sera condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à titre provisionnel jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clés.

Selon l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [M] [W] , partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la sous-préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

L’équité exige d’allouer la somme de 500 euros à la SNC [Localité 4] VALORISATION en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 octobre 2015 entre la SNC [Localité 4] VALORISATION et Madame [M] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7], sont réunies à la date du 24 août 2024 ;

ORDONNONS à Madame [M] [W] de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance;

DISONS qu’à défaut pour Madame [M] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SNC [Localité 4] VALORISATION pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

DISONS que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-5 et R 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [M] [W] à verser à la SNC [Localité 4] VALORISATION à titre provisionnel la somme de 3435.86 € selon décompte arrêté au 8 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 juin 2024 sur la somme de 1097.31 € et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus de la somme;

CONDAMNONS Madame [M] [W] à payer à la SNC [Localité 4] VALORISATION à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 24 août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

FIXONS le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 557.76 euros soit le dernier loyer augmenté des charges, sans indexation ;

CONDAMNONS Madame [M] [W] aux dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la sous-préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé ;

CONDAMNONS Madame [M] [W] à payer à la SNC [Localité 4] VALORISATION la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection