RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00408 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O56G

MINUTE N° : 159

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 16 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. 1001 VIES HABITAT VENANT AUX DROITS ET OBLIGATIONS HLM TERRE ET FAMILLE ANCIENT DENOMEE LOGEMENT [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Maître HALIMI, avocate au barreau des Hauts de Seine

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [O] [E]

Madame [Q] [D] veuve [E]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 15 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 29 octobre 1996, la SA d’HLM [Localité 3] ET FAMILLE a consenti à Monsieur [O] [E] et à Madame [Q] [D] épouse [E] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 4], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 2 025 [Localité 5] hors charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires par la SA 1001 VIES HABITAT, venue aux droits de la SA d’HLM TERRE ET FAMILLE, le 10 juin 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3 830,36 € en principal, arrêtée au 24 mars 2025.

Par exploit du 9 octobre 2025, la SA 1001 VIES HABITAT a fait assigner Monsieur [O] [E] et Madame [Q] [D] épouse [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, à son audience du 9 décembre 2025, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 4786,06 € due au titre des loyers et charges arriérés ;

— le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 5] à [Localité 4], sous astreinte de 8 € par jour de retard passé un délai de deux mois après délivrance du commandement de quitter les lieux ;

— la condamnation solidaire des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 300 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens.

À l’audience, la SA 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes à l’audience et actualise la dette locative à la somme de 4 184,67 € au 10 décembre 2025, terme de novembre inclus. Elle formule son accord pour des délais de paiement à raison de 116 € par mois en sus du loyer et des charges courantes.

En défense, Madame [Q] [E] comparaît en personne. Elle sollicite des délais de paiement à raison de 116 € par mois en sus du loyer et des charges courantes.

Elle fait valoir que Monsieur [O] [E] est décédé le 2 janvier 2011, qu’elle réside au domicile avec son fils handicapé qui ne peut pas travaillé, que la commission DALO lui a attribué un autre logement mais qu’il est au 10ème étage et qu’elle ne peut pas monter les escaliers avec son fils.

Pour un exposé des motifs de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 16 février 2026.

Les parties ont été autorisées à transmettre en cours de délibéré l’acte de décès de Monsieur [O] [E] (déposé en mains propres au greffe par Madame [Q] [E] et un décompte actualisé (reçu par courriel du 19 janvier 2026, mentionnant une dette de 4 045,47 € arrêtée au 19 janvier 2026).

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX et de la CAF sont intervenues le 14 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 9 octobre 2025.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 9 octobre 2025 a été dénoncée le 10 octobre 2025 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant l’audience du 9 décembre 2025.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur l’extinction de l’instance à l’endroit de Monsieur [O] [E] :

Vu l’article 384 du code de procédure civile et l’acte d’état civil de Monsieur [O] [E], décédé le 2 janvier 2011 à [Localité 6], il sera constaté l’extinction de l’instance à son endroit.

Sur les loyers et charges impayés :

La SA 1001 VIES HABITAT fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, les éléments relatifs à sa qualité à agir en lieu et place de la SA d’HLM [Localité 3] ET FAMILLE, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée, et un décompte arrêté au 19 janvier 2026, terme de décembre inclus.

En conséquence il sera fait droit à la demande de la SA 1001 VIES HABITAT, et Madame [Q] [D] veuve [E] sera condamnée au paiement de la somme de 3 668,19 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 19 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, et déduction faite des frais de procédure qui n’entrent pas dans l’arriéré locatif.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, antérieures au 29 juillet 2023.

Par exploit du 10 juin 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 3 830,36 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 11 août 2025, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Madame [Q] [E] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 11 août 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner en conséquence la locataire à payer à la SA 1001 VIES HABITAT, à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 11 août 2025 au 19 janvier 2026, terme de décembre inclus.

Sur les délais de paiement :

L’article 24, V de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, il est justifié de la reprise du paiement des loyers courants par Madame [Q] [E].

En conséquence il sera fait droit à l’accord des parties et accordé à Madame [Q] [E] des délais de paiement suspensifs de l’expulsion, à raison de mensualités de 116 € en sus du loyer courant et des charges.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Madame [Q] [D] veuve [E] y sera condamnée.

L’équité commande de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la présente action ;

CONSTATE l’extinction de l’instance à l’égard de Monsieur [O] [E], décédé le 2 janvier 2011 à [Localité 6] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 11 août 2025 ;

DIT qu’à défaut par Madame [Q] [D] veuve [E] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 4], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Madame [Q] [D] veuve [E] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT en deniers ou quittances une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 11 août 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

CONDAMNE Madame [Q] [D] veuve [E] à payer en deniers ou quittances à la SA 1001 VIES HABITAT la somme de 3 668,19 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 19 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE le sursis à l’exécution des poursuites ;

AUTORISE Madame [Q] [D] veuve [E] à se libérer de sa dette en 30 mensualités de 116 € chacune, et une 31ème mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais, conformément à l’accord des parties ;

DIT que les mensualités doivent être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

—  1 La clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

—  2 Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

—  3 À défaut par Madame [Q] [D] veuve [E] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 4], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur ;

—  4 Madame [Q] [D] veuve [E] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Madame [Q] [D] veuve [E] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 7] par mise à disposition au greffe, le 16 février 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION