Tribunal Judiciaire de Saint-Malo, Chambre civil 2, 1er juillet 2025, n° 25/00457

TJ Saint-Malo 1 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que M. [P] [S] était bien copropriétaire et qu'il avait l'obligation de participer aux charges, ce qui justifie la demande de paiement.
Rejeté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a estimé que le seul fait de ne pas avoir réglé les sommes dues n'était pas suffisant pour caractériser la mauvaise foi de M. [P] [S].
Accepté
Frais exposés pour la défense en justice
La cour a jugé qu'il était équitable d'allouer une indemnité au syndicat pour les frais non compris dans les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Malo, ch. civil 2, 1er juil. 2025, n° 25/00457
Numéro(s) :	25/00457
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Benoît BOMMELAER
Cabinet(s) :	CORNET VINCENT SEGUREL
Parties :	Syndicat de copropriété, Société FONCIA ARMOR ( Syndic )

Texte intégral

N° 25/00047

JUGEMENT DU

01 JUILLET 2025

— -------------------

N° RG 25/00457 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DUEB

Syndicat de copropriété

LE PRIEURE [Localité 5]

[P] [S]

Copie exécutoire délivrée

Copie certifiée conforme délivrée

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— --------------

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

— --------------

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BRIAND Anne-Katell, Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire de Saint-Malo, assistée de Madame SELLES-BONGARS Nathalie, cadre-greffier, lors des débats et de Monsieur QUISSODÉ Bruno, greffier, lors de la mise à disposition ;

DÉBATS à l’audience publique du 22 Avril 2025

Jugement réputé contradictoire mis à disposition le 01 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

— ---------------------------------------------------------------

DEMANDEUR :

Syndicat de copropriété [Adresse 7]

[Adresse 3]

Société FONCIA ARMOR (Syndic)

Représenté par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocat au barreau de RENNES

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [S]

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Non comparant

*********

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sis [Adresse 4] LANHÉLIN, ci-après désigné le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, le syndic de copropriété la SAS FONCIA ARMOR, a fait assigner M. [P] [S] devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo afin d’obtenir essentiellement sa condamnation au paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

A l’audience du 22 avril 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, s’en réfère à ses conclusions du 11 avril 2025 adressées en lettre recommandée avec demande d’avis de réception à M. [P] [S], par lesquelles il sollicite la condamnation de ce dernier à lui payer les sommes suivantes :

6.526,03 € suivant décompte du 11 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et jusqu’à parfait paiement, ce au titre des charges de copropriété échues impayées, et avec capitalisation des intérêts,

500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du retard de paiement,

1.200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des dépens.

Cité par procès-verbal établi le 21 mars 2025 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, et adressé en copie à M. [P] [S] à son adresse connue à [Localité 5] en lettre recommandée avec demande d’avis de réception dont le pli, avisé le 25 mars 2025, n’a pas été réclamé, ce dernier ne comparaît pas et n’est pas représenté.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10-1 suivant précise que par dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit un certificat de Maître [X], notaire à [Localité 10], établissant la vente à M. [P] [S] le 13 juin 2013, des lots 1, 2, 7 et 12 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6], ainsi que les contrats de syndic régularisés entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] avec la SAS FONCIA ARMOR depuis le 1er septembre 2021, dont le dernier applicable sur la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2025, tous comprenant notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné.

Le syndicat des copropriétaires produit également les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires ayant approuvé les comptes des exercices correspondant aux années civiles 2021 et 2022, et ayant voté les budgets prévisionnels des exercices suivants, ainsi que le décompte détaillé des charges dues arrêté au 11 avril 2025 et les appels de provisions et charges correspondants.

Au vu de ces pièces, la demande principale du syndicat des copropriétaires est fondée sous réserve des déductions suivantes à opérer :

les frais de mise en demeure du 9 mai 2022 doivent être écartés en l’absence de preuve de tout envoi en lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et les frais de 2ème relance du 24 mai 2022 doivent être ramenés à 40 € (au lieu de 42 €) selon le tarif fixé au contrat de syndic applicable pour la période du 1er septembre 2021 au 30 septembre 2022,

les frais de relance du 4 octobre 2022 de 47 € doivent être écartés en l’absence de justificatif de la dite relance,

les frais de mise en demeure du 6 février 2023 doivent être ramenés à 47 € (au lieu de 49,50 €) selon le tarif fixé au contrat de syndic applicable pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023,

les frais de constitution de dossier transmis à l’huissier comptabilisés le 14 février 2024 pour un montant de 460 € doivent être écartés en l’absence de tout justificatif sur ces frais,

les frais de suivi du dossier transmis à l’avocat comptabilisés les 25 février 2025 et 24 mars 2025 pour un montant total de 135 € doivent être écartés, dès lors que le contrat de syndic applicable les prévoit seulement en cas de diligences exceptionnelles dont il n’est pas justifié en l’espèce.

Il s’ensuit que M. [P] [S] doit être condamné à régler la somme totale de 5.832,53 €, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025, date de l’assignation valant mise en demeure, sur la somme de 5.329,00 € et à compter du 15 avril 2025, date de présentation de lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour la notification des conclusions du 11 avril 2025, non réclamée, pour le surplus.

La capitalisation annuelle des intérêts prévue à l’article 1343-2 du code civil, sans caractère obligatoire, n’est pas opportune. Il n’y a pas lieu de l’ordonner.

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’occurrence, le seul fait pour M. [P] [S] de ne pas régler les sommes dues est insuffisant à caractériser sa mauvaise foi. Le syndicat des copropriétaires ne se prévalant d’aucune autre circonstance de nature à caractériser la mauvaise foi de l’intéressé, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [P] [S], partie perdante, doit supporter les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation, il convient de lui allouer une indemnité de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sans qu’il n’y ait lieu d’en disposer autrement, en l’absence d’incompatibilité avec la nature de l’affaire et eu égard à l’ancienneté de la dette.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [P] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Prieuré [Localité 5] sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, le syndic de copropriété SAS FONCIA ARMOR, la somme de 5.832,53 €, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025 sur la somme de 5.329,00 €, et à compter du 15 avril 2025 sur le surplus,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE M. [P] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Prieuré [Localité 5] sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, le syndic de copropriété SAS FONCIA ARMOR, la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [S] aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,

Le Greffier, La ice-présidente,