TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

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Saisies immobilières

N° RG 24/00298 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57VG

N° MINUTE :

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT rendu le 04 septembre 2025

DEMANDERESSE

LA FIRST BANK ABU DHABI BANK, société de droit étrangère

RCS DE [Localité 7] 314 939 547

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Messaline LESOBRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2537

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 6]

RCS DE [Localité 7] 811 820 190

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e David FERTOUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1770

JUGE : Bénédicte DJIKPA, 1ère vice-présidente adjointe, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Louisa NIUOLA

DÉBATS : à l’audience du 26 juin 2025 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe

contradictoire

susceptible d’appel

Copie exécutoire et copie hypothécaire délivrée à :

M^e LESOBRE

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e FERTOUT

Le :

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Décision du 04 Septembre 2025

Saisies immobilières

N° RG 24/00298 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57VG

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 2 juillet 2024, publié le 22 juillet 2024 au Service de la Publicité Foncière de Paris 1, la société First Abu Dhabi bank a poursuivi la vente de biens et droits immobiliers appartenant à la SCI Des Grands Boulevards, situés [Adresse 5] et plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2024, le créancier poursuivant a assigné la partie saisie devant le juge de l’exécution de céans à l’audience d’orientation aux fins qu’il ordonne la vente forcée des biens immobiliers saisis, mentionne le montant de sa créance à la somme de 611 069,11 euros, ordonne l’aménagement judiciaire de la publicité sur Internet, à titre subsidiaire, si la vente amiable était autorisée, fixe le montant minimum du prix de vente, taxe les frais de poursuites et dise que les émoluments de vente amiable seront perçus par l’avocat poursuivant conformément aux articles A. 444-191 et A. 444-91 du code de commerce. Elle sollicite, en outre, la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024, la SCI Des Grands Boulevards a assigné la société First Abu Dhabi bank devant le juge de l’exécution aux fins qu’il prononce la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière du 2 juillet 2024 faute pour le créancier poursuivant de justifier d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, ordonne la radiation de sa publication, prononce la déchéance du droit aux intérêts contractuels des prêts des 29 juin 2016 et 19 octobre 2018, subsidiairement, qu’il ordonne la suspension de ses obligations de paiement pendant 24 mois et déclare que les sommes ne produiront pas intérêt durant cette suspension, en toute hypothèse, condamne la société First Abu Dhabi bank à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Après plusieurs renvois à leur demande, les parties étaient représentées par leurs conseils à l’audience du 26 juin 2025, lors de laquelle l’affaire a été plaidée.

Suivant conclusions notifiées par RPVA le 26 juin 2025 et soutenues à cette audience, le créancier poursuivant a demandé la jonction des deux affaires et le rejet des demandes de la SCI Des Grands Boulevards, a réitéré ses demandes initiales et a porté à la somme de 10 000 euros sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées par RPVA le 26 mars 2025 et soutenues à l’audience la SCI Des Grands Boulevards a demandé au juge de céans de rejeter les demandes du créancier poursuivant, a réitéré ses demandes initiales et, à titre infiniment subsidiaire, a demandé l’autorisation de vendre amiablement le lot de copropriété n° 2 au prix plancher de 750 000 euros.

Il est renvoyé, pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose que, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Sur la jonction

Aux termes de l’article 367, alinéa 1er, du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Il apparaît de l’intérêt d’une bonne administration de la justice d’ordonner, en application de ce texte, la jonction des affaires enrôlées sous les numéros 24/298 et 24/318.

Sur la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière

Aux termes de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Dans la présente espèce, il convient de rappeler que les parties ont conclu les actes suivants :

— un acte de prêt notarié en date du 29 juin 2016, aux termes duquel la First Abu Dhabi bank a prêté à la SCI Des Grands Boulevards la somme de 980 000 euros, remboursable par échéances trimestrielles entre le 29 septembre 2016 et le 29 juin 2021, au taux d’intérêt révisable de 2,50% l’an et au taux effectif global de 2,70%,

— un avenant n°1 à la convention du 29 juin 2016, aux termes de laquelle elles sont convenues d’augmenter le montant du crédit et ont décidé de modifier l’article 2 de la convention initiale en indiquant que « le prêteur met à disposition de l’emprunteur un crédit complémentaire d’un montant maximal de 448 000 euros » et d’adjoindre un article 5.6 à la convention initiale, intitulé « taux effectif global du crédit complémentaire » indiquant que les parties constatent que « le taux effectif global du crédit complémentaire ne peut pas être calculé à la date de la présente convention » en raison des caractéristiques du crédit, et en particulier de la variabilité du taux d’intérêt,

— un acte de prêt complémentaire notarié du 19 octobre 2018, aux termes duquel elles déclarent avoir formalisé l’avenant n°1, qui est annexé à ce contrat, afin de formaliser les modifications qu’elles souhaitent apporter à la convention de crédit du 29 juin 2016.

L’acte notarié du 19 octobre 2018 mentionne les « conditions particulières du prêt complémentaires », au nombre desquelles le taux effectif global est indiqué de manière manuscrite (« 2,5740 % l’an hors assurance sur la base de l’Euribor 3 mois du 18 octobre 2018 »).

La SCI Des Grands Boulevards soutient que cette mention manuscrite, faute d’être paraphée par le notaire et les parties, serait nulle et que, faute d’indication du TEG, la banque serait déchue du droit aux intérêts.

Aux termes de l’article 13 décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires, « il n’y a ni surcharge ni interligne ni addition dans le corps de l’acte et les mots et les chiffres surchargés, interlignés ou ajoutés sont nuls. Les blancs nécessités par l’utilisation des procédés de reproduction sont barrés. Le nombre de blancs barrés, celui des mots et des nombres rayés sont mentionnés à la fin de l’acte. Cette mention est paraphée par le notaire et les autres signataires de l’acte ».

L’article 14 du décret ajoute que « les renvois sont portés soit en marge, soit au bas de la page, soit à la fin de l’acte.

Les renvois portés en marge ou au bas de la page sont, à peine de nullité, paraphés par le notaire et les autres signataires de l’acte.

Les renvois portés à la fin de l’acte sont numérotés. S’ils précèdent les signatures il n’y a pas lieu de les parapher.

Chaque feuille est paraphée par le notaire et les signataires de l’acte sous peine de nullité des feuilles non paraphées.

Toutefois, si les feuilles de l’acte et, le cas échéant, de ses annexes sont, lors de la signature par les parties, réunies par un procédé empêchant toute substitution ou addition, il n’y a pas lieu de les parapher ; il n’y a pas lieu non plus d’apposer sur les annexes la mention prévue au premier alinéa de l’article 22 ».

Il convient de relever que la mention manuscrite relative au TEG ne constitue pas un renvoi – puisqu’elle n’est pas portée en marge, au bas de la page, ni en fin d’acte.

En outre, toute mention manuscrite, insérée dans la minute d’un acte notarié dont le texte est dactylographié, ne constitue pas nécessairement une addition prohibée par l’article 13 susvisé, la pratique consistant à laisser dans un texte préétabli des blancs destinés à être comblés – de façon manuscrite ou dactylographiée – lors de la signature de l’acte étant admise.

Dans la présente affaire, la mention du TEG manuscrite a été ajoutée après les mots dactylographiés « Taux annuel effectif global (TAEG) : » suivis d’un blanc, qui laissent supposer que le texte préétabli appelait ce complément d’information, renseigné par les parties lors de la signature et qui a logiquement sa place à cet emplacement.

Dans ces conditions, la nullité de la mention du TEG n’est pas encourue.

L’argumentation selon laquelle le prêteur serait déchu du droit aux intérêts ne peut donc prospérer, pas plus que celle relative à l’impossibilité de calculer le montant de la créance après déduction des intérêts indus.

S’agissant des sommes réclamées par le créancier poursuivant, il résulte des conventions conclues entre les parties que leur commune intention était que le montant du prêt initial soit augmenté, et qu’il n’existe donc qu’un unique prêt, dont les échéances trimestrielle d’un montant de 9 000 euros selon le contrat de prêt du 29 juin 2016 ont été portées à 13 000 euros par l’avenant n°1 (article 5) annexé au prêt complémentaire.

En revanche, aucun tableau d’amortissement établi par le prêteur après le prêt complémentaire du 18 octobre 2018 n’est communiqué.

Si la banque indique que le capital restant dû après la dernière échéance du 29 juin 2021 s’élevait à la somme de 889 595,77 euros, elle n’explique jamais comment a été calculé ce montant, qui n’est pas vérifiable – pas plus que le montant réclamé au titre des intérêts de retard (103 041,75 euros) dont il n’est précisé ni la période sur laquelle ils ont été calculés ni le(s) taux précis appliqués.

Les éléments produits par le créancier poursuivant, particulièrement lacunaires en dépit des contestations élevées par la débitrice, ne permettent donc pas de connaître le montant de la créance exigible.

Dans ces conditions, au vu des pièces communiquées, il ne peut être considéré que la créance est liquide et que le commandement de payer valant saisie immobilière a valablement été délivré.

Il est observé, au surplus, que l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution exige que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant, ce que ne permettraient pas les pièces produites.

Le commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 2 juillet 2024 sera donc annulé.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’issue du litige commande de mettre les dépens à la charge de la société First Abu Dhabi bank, qui succombe.

Elle sera condamnée, en outre, à payer la somme de 2 000 euros à la SCI Des Grands Boulevards en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Ordonne la jonction des affaires enrôlées sous les numéros 24/298 et 24/318,

Rejette la demande de déchéance de droit aux intérêts de la société First Abu Dhabi bank formée par la SCI Des Grands Boulevards,

Annule le commandement de payer valant saisie immobilière en date du 2 juillet 2024, publié le 22 juillet 2024 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 7] 1, par la société First Abu Dhabi bank,

Rejette les demandes de la société First Abu Dhabi bank,

Rejette la demande formée par la société First Abu Dhabi bank sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société First Abu Dhabi bank à payer la somme de 2 000 euros à la SCI Des Grands Boulevards sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société First Abu Dhabi bank aux dépens,

La Greffière La Juge de l’Exécution