Minute N° 25/00131

10 Juin 2025

2ème chambre civile

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N° RG 25/00073 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DTXT

Copie exécutoire

le

à

Copie certifiée conforme

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : BURON Annabelle, Juge, juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Saint-Malo

Greffier : BENARD Sandra

Débats à l’audience publique du 13 Mai 2025 ;

Décision réputée contradictoire par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

Monsieur [E] [J]

né le 06 Mai 1965 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par Maître BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES

DÉFENDEUR(S) :

Madame [C] [X]

[Adresse 2]

[Adresse 8] [Adresse 7]

[Localité 1]

non comparante

****

Par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2022, M. [E] [J] représenté par son mandataire la S.A.R.L. SACIB a donné à bail à Mme [C] [X] un logement à usage d’habitation principale situé au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 525 euros outre 40 euros à titre de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [E] [J] a fait signifier le 18 octobre 2024 un commandement de payer la somme en principal de 2165,14 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2025, M. [E] [J] a fait assigner en référé Mme [C] [X] en résiliation du bail les liant (à titre principal, son constat, à titre subsidiaire, son prononcé), et ce, pour défaut de paiement des loyers et charges y afférents, expulsion des lieux précités avec au besoin assistance de la force publique et d’un serrurier.

M. [E] [J] sollicite également sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la somme provisionnelle de 3335,68 euros au titre de la dette locative arrêtée à fin décembre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

— une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens.

L’affaire a fait l’objet d’un premier renvoi à la demande du demandeur compte tenu des pièces transmises par Mme [X].

À l’audience du 13 mai 2025, M. [E] [J] représenté par son conseil a maintenu ses demandes initiales, y ajoutant le rejet des prétentions adverses et une demande d’astreinte assortissant l’expulsion. Le bailleur a actualisé sa créance à la somme de 3194,94 € et indiqué s’opposer à la mise en place d’un échéancier compte tenu de l’échec du plan amiablement convenu.

Mme [C] [X] n’est ni présente ni représentée. M. [G] [U] s’est présenté et a déclaré représenter sa compagne. Avec l’accord de la partie adverse, il a été entendu sous réserve de régulariser après l’audience sa capacité à représenter Mme [X] par la transmission d’un pouvoir (signé et accompagné d’une copie des pièces d’identité).

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe. Aucun pouvoir n’a été transmis, un simple courriel non signé ne pouvant être suffisant.

Il sera donc statué par ordonnance réputée contradictoire et aucune demande ne pourra être considérée comme ayant été valablement soutenue par la défenderesse.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Ille-et-Vilaine par la voie électronique le 10 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 18 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 23 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) comportant une stipulation faisant expressément état d’un délai de deux mois pour régulariser l’impayé. Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il en sera fait application.

Ainsi, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 octobre 2024 pour la somme en principal de 2165,14 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 18 décembre 2024.

Il ressort des éléments du dossier que :

— Mme [C] [X] n’étant pas valablement représentée, aucune demande de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit ne peut être considérée comme valablement soutenue,

— le paiement du loyer courant n’a pas été repris avant l’audience (étant rappelé les modalités du contrat : paiement à terme à échoir – par mois d’avance le premier jour du terme au domicile du mandataire) (3 échéances sur 4 réglées),

— aucune contestation sérieuse ne ressort des éléments du dossier, étant rappelé que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties. Le locataire n’est ainsi pas en droit de suspendre le paiement du loyer même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, à moins que le logement ne soit inhabitable,

et qu’en conséquence, les conditions de la clause précitée s’imposent au juge des contentieux de la protection qui ne peut que faire droit aux prétentions qui lui sont soumises en ce qui concerne le principe de la résiliation du bail à la date du 18 décembre 2024, l’indemnité d’occupation et l’expulsion, sans qu’il soit besoin de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant un moyen suffisant et le demandeur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

II. SUR LA DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

M. [E] [J] verse aux débats un relevé de compte arrêté à la date du 5 mai 2025 démontrant que Mme [C] [X] reste lui devoir la somme de 3178,14 euros (déduction faite de la somme de 16,80 euros correspondant à des “frais impayé bancaire” non justifiés) à cette date, échéance de mai 2025 comprise.

La défenderesse, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester la dette ni en son principe ni en son montant et il ressort du diagnostic social et financier qu’elle ne contestait pas la dette qu’elle expliquait à la fois en raison d’un dégât des eaux survenu dans le logement qui l’avait conduit à suspendre les versements mais également par des difficultés financières.

Il convient donc de condamner Mme [C] [X] au paiement de la somme de 3178,14 euros (au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, échéance de mai 2025 comprise) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il convient également de condamner Mme [C] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance de juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [C] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Mme [C] [X] sera également condamnée à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 décembre 2022 entre M. [E] [J] et Mme [C] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 18 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [C] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [C] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [E] [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Mme [C] [X] à verser à titre provisionnel à M. [E] [J] la somme de 3178,14 euros (dette locative, échéance de mai 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNONS Mme [C] [X] à verser à titre provisionnel à M. [E] [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi et révisable dans les mêmes termes, et ce à compter de l’échéance de juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Mme [C] [X] à payer à M. [E] [J] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [C] [X] aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes en ce compris la demande d’astreinte ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera communiqué par les soins du greffe à Monsieur le sous-préfet de [Localité 10] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de la défenderesse dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,