SERVICE DES RÉFÉRÉS

16 Avril 2026

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N° RG 25/00199 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DVCW

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Monsieur PLOUX Gwénolé, Président

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 19 Mars 2026 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2026, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

S.A.R.L. LP INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Xavier-pierre NADREAU de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, avocats au barreau de SAINT-MALO

DÉFENDEURS :

Association DELPHE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Lauranne GARNIER, avocat au barreau de SAINT-MALO

S.A.R.L. [D] [R], prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Non représentée

S.E.L.A.R.L. TCA, es-qualités de mandataire judiciaire de la société [D] [R], dont le siège social est sis [Adresse 4]

Non représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 19 juin 2017, la SCI DU TERTRE a donné à bail à l’association DELPHE un bâtiment à usage de hangar et de bureau, situé [Adresse 5] à Plancoët, moyennant un loyer annuel de 21.600 euros payable le 5 de chaque mois.

Le bail, soumis aux dispositions des articles 1714 et suivants du code civil, étant consenti pour une durée de trois ans, prenant effet le 19 juin 2017 pour se terminer le 19 juin 2020, renouvelable par tacite reconduction.

Suivant acte reçu le 17 mars 2025 en l’étude de Maître [V], la SCI DU TERTRE a vendu à la société LP INVEST le bâtiment situé [Adresse 5] à Plancoët.

Suivant acte de commissaire de justice du 21 mars 2025, la société LP INVEST a informé l’association DELPHE de la cession intervenue et de ce qu’elle devait lui verser les loyers.

Le 22 avril 2025, la société LP INVEST a fait signifier à l’association DELPHE un commandement, visant la clause résolutoire du bail, d’avoir à payer la somme de 2.759,10 au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice du 2 juin 2025, la SARL LP INVEST a fait assigner l’association DELPHE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°25/199) en résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et paiement de diverses sommes provisionnelles.

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2025, la société LP INVEST a fait assigner la société [D] [R] devant le juge des référés (RG n°25/319) auquel elle demande notamment de :

Joindre la présente avec l’affaire pendante devant la présente juridiction sous le RG n°25/199, Juger inopposable à son égard l’avenant au bail de droit commun, Ordonner l’expulsion de la société [D] [R], et de tous occupants de son chef, du bien situé sur les parcelles cadastrée ZD n°[Cadastre 1] et ZD n°[Cadastre 2], [Adresse 6] à [Localité 1], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu.

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 28 novembre 2025, l’association DELPHE demande au juge des référés de :

Débouter la SARL LP INVEST de l’ensemble de ses demandes, Condamner la SARL LP INVEST à lui verser à l’association DELPHE la somme de 1.500 euros correspondant au remboursement de son dépôt de garantie, Condamner la SARL LP INVEST à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

La jonction entre les deux instances était ordonnée le 6 novembre 2025 sous le seul RG n°25/199.

Le dossier était évoqué à l’audience des référés du 18 décembre 2025.

Par décision du 22 janvier 2025, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats afin de permettre aux parties de clarifier la situation de la société [D] [R] et éventuellement d’appeler à la cause le mandataire judiciaire désigné dans le cadre de la procédure collective ouverte à son encontre.

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Par acte de commissaire de justice du 10 février 2026, la société LP INVEST a fait assigner la SELARL TCA, prise en la personne de Maître [M] [W], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société [D] [R] (RG n°26/47) aux fins de :

Ordonner la jonction de la présente procédure avec celle enregistrée sous le RG n°25/199, Ordonner l’expulsion de la société [D] [R] et de tous occupants de son chef.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 mars 2026 dans l’instance enrôlée sous le RG n°25/199, la société LP INVEST demande au juge des référés de :

À titre liminaire, ordonner la jonction de l’instance principale enregistrée sous le numéro RG 25/199 avec l’instance en intervention forcée du mandataire judiciaire de la société [D] [R],À titre principal, la juger recevable et bien fondée en ses demandes, Débouter l’association DELPHE de l’ensemble de ses demandes, Juger inopposable à la société LP INVEST l’avenant au bail de droit commun, Constater l’acquisition à la date du 23 mai 2025 de la clause résolutoire du bail du bien situé sur les parcelles cadastrée ZD [Cadastre 1] ET ZD [Cadastre 2], [Adresse 6] à [Localité 2], Ordonner l’expulsion de l’association DELPHE et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, Ordonner l’expulsion de la société [D] [R], et de tous occupants de son chef, du bien situé sur les parcelles cadastrée ZD [Cadastre 1] ET ZD [Cadastre 2], [Adresse 6] à [Localité 2], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, Condamner l’association DELPHE à : Une somme provisionnelle de 13.470,96 euros au titre de sa dette de loyers arrêtée au 3 octobre 2025, augmentée de l’intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 2 juin 2025 sur la somme de 3.960 euros et des présentes sur le surplus, Une indemnité d’occupation provisionnelle égale à la dernière échéance mensuelle globale, comprenant les charges, taxes et accessoires, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs, Condamner l’association DELPHE à une somme provisionnelle de 396 euros au titre de la clause pénale, Dire que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur. À titre subsidiaire, si l’avenant au bail lui était jugé opposable, constater l’acquisition à la date du 9 mars 2026 de la clause résolutoire du bail du bien situé sur les parcelles cadastrée ZD [Cadastre 1] ET ZD [Cadastre 2], [Adresse 6] à [Localité 2], Ordonner l’expulsion de la société [D] [R], et de tous occupants de son chef, du bien situé sur les parcelles cadastrée ZD [Cadastre 1] ET ZD [Cadastre 2], [Adresse 6] à [Localité 2], avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, En toutes hypothèses, condamner l’association DELPHE aux dépens, qui comprendront notamment le coût de signification du commandement et des assignations, Condamner l’association DELPHE à lui verser une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La jonction entre les deux instances RG n°25/199 et 26/47 était ordonnée le 19 mars 2026.

Le dossier était évoqué à l’audience du 19 mars 2026 et mis en délibéré au 16 avril 2026.

Motifs

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’opposabilité du prétendu acte de cession de bail

La société LP INVEST, qui sollicite la résiliation du bail et conclut que l’avenant régularisé entre la SCI DU TERTRE et l’association DELPHE le 1er mars 2022 ne lui est pas opposable.

Au terme des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte de l’article 1743 du code civil que l’acquéreur de l’immeuble n’est tenu de respecter le bail que si celui-ci est authentique ou à date certaine antérieure à la vente.

Selon l’article 1377 du code civil, l’acte sous seing privé n’ont de date contre les tiers que du jour où ils ont été enregistrés, du jour de d’un signataire ou du jour où sa substance est constatée dans un acte authentique.

Il est constant que les tiers sont les personnes qui n’ont pas figuré dans l’acte et qui ont acquis des droits de l’un des contracteurs, de sorte que la société LP INVEST – qui a acquis le local donné à bail auprès de la SCI DU TERTRE – a la qualité de tiers tant au regard du contrat de bail du 19 juin 2017 que de l’avenant contesté.

Au regard des pièces produites par les parties, il n’est pas rapporté la preuve de ce que la société LP INVEST était informée de la prétendue cession du bail au profit de la société [D] [R]. En effet, par acte de commissaire de justice du 21 mars 2025, la société LP INVEST a informé l’association DELPHE de ce qu’elle était propriétaire des locaux donnés à bail depuis le 17 mars 2025 et que celle-ci devait désormais lui verser les loyers.

En outre, il sera relevé que l’avenant litigieux en date du 1er mars 2022 ne permet pas, avec l’évidence requise en référé, de considérer qu’il y a eu un transfert du droit au bail entre l’association DELPHE et la société [D] [R]. En effet, il résulte de cet avenant que, « à compter du 1er mars 2022, le bailleur autorise la modification de raison sociale du locataire qui est désormais la SARL [D] [R] », cet avenant étant signé par la SCI DU TERTRE mais également par la société [D] [R] et non par l’association DELPHE. Il sera relevé qu’il ne s’agit nullement d’une modification de la raison sociale du locataire, mais d’une véritable substitution de locataire avec deux personnes morales différentes.

Enfin, dans un courrier officiel de son conseil en date du 4 avril 2025 adressé à la SCI DU TERTRE, l’association DELPHE se présente comme « locataire de vos locaux situés au [Adresse 5] à Plancoët ».

En conséquence, il n’est pas sérieusement contestable que l’association DELPHE soit le locataire des locaux dont est désormais propriétaire la société LP INVEST et le prétendu avenant au profit de la SARL [D] [R], qui n’a pas date certaine par ailleurs, ne peut lui être opposé.

La société LP INVEST est donc recevable en sa demande de résiliation du bail formée à l’encontre de l’association DELPHE.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application des dispositions de ces textes, le juge des référés dispose des pouvoirs de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En l’espèce, le bail du 19 juin 2017 comporte une clause résolutoire applicable en cas de défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer, des charges, des taxes ou du dépôt de garantie un mois après un commandement de payer infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 22 avril 2025, la société LP INVEST a régulièrement fait délivrer un commandement de payer à l’association DELPHE, qui vise la clause résolutoire du bail.

Il n’est pas contesté que l’association DELPHE ne s’est pas acquittée des causes du commandement de payer dans le mois de la délivrance du commandement, de sorte que la clause résolutoire est acquise à la date du 23 mai 2025.

A défaut de départ volontaire, l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera en conséquence ordonnée, si besoin avec l’assistance de la force publique, ainsi que celle d’un serrurier, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte.

Sur les demandes provisionnelles

En l’espèce, la société LP INVEST produit un décompte démontrant que l’association DELPHE reste lui devoir la somme de 13.470,96 euros à la date du 1er octobre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise et étant précisé que les sommes dues depuis le 23 mai 2025 sont des indemnités d’occupation.

L’association DELPHE sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme par provision avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

En outre, l’association DELPHE sera condamnée à verser à la société LP INVEST une indemnité d’occupation provisionnelle égale à la dernière échéance de loyers, charges et accessoires jusqu’à la libération des lieux.

Sur le dépôt de garantie et la clause pénale

Sur le dépôt de garantie

Le bailleur demande au juge des référés de conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts.

En l’espèce, le bail comporte une clause selon laquelle en cas de résiliation de plein droit, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnisation forfaitaire du dommage causé par cette résiliation.

Cette clause s’analyse comme une clause pénale et donc susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif.

Le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d’une clause pénale, mais il n’entre pas dans ses pouvoirs de diminuer ce montant à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle de l’obligation a procuré au créancier.

En l’espèce, cette clause n’apparaît pas manifestement excessive. L’obligation du preneur n’est donc pas sérieusement contestable de sorte que la société LP INVEST sera autorisée à conserver le dépôt de garantie.

Sur la clause pénale

La société LP INVEST sollicite le paiement de la somme provisionnelle de 3.960 euros en application de la clause stipulant que, à défaut de paiement à son échéance exacte d’un terme de loyer et de ses accessoires, les sommes dues seront majorées de plein droit de 10 %.

En l’espèce, cette clause pénale apparaît manifestement excessive, l’obligation de verser cette somme est donc sérieusement contestable et il n’en sera pas fait application au stade du référé.

Sur les autres demandes

Les considérations d’équité justifient de condamner l’association DELPHE à verser la société LP INVEST la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’association DELPHE sera condamnée aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Disons recevable la société LP INVEST en sa demande de résiliation du bail formée à l’encontre de l’association DELPHE ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail à la date du 23 mai 2025 ;

Disons qu’à défaut pour l’association DELPHE d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 5] à [Localité 3], et restitué les clés dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, la société LP INVEST pourra procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Rejetons la demande tendant à assortir cette obligation d’une astreinte ;

Condamnons l’association DELPHE à payer à la société LP INVEST la somme provisionnelle de 13.470,96 euros à la date du 1er octobre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise et étant précisé que les sommes dues depuis le 23 mai 2025 sont des indemnités d’occupation ;

Disons que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Fixons l’indemnité d’occupation au montant du loyer, charges et accessoires ;

Condamnons l’association DELPHE à payer à la société LP INVEST une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

Disons que le dépôt de garantie restera acquis à la société LP INVEST ;

Rejetons la demande en paiement de la somme provisionnelle de 3.960 euros en application de la clause pénale ;

Condamnons l’association DELPHE à payer à la société LP INVEST la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons l’association DELPHE à payer à la société LP INVEST aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

Le greffier le juge des référés