Du 10 septembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00919 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2NTX

S.A. [Adresse 12]

C/

[M] [B]

— Expéditions délivrées à

SELARL RACINE

— FE délivrée à

SELARL RACINE

Le 10/09/2025

Avocats : SELARL RACINE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 septembre 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 12]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par M^e BORGNA (SELARL RACINE, Avocats au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [M] [B]

né le 28 Décembre 1981 à

[Adresse 3]

[Adresse 11] [Adresse 10]

[Localité 7]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Juillet 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 28 Avril 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 14 octobre 2021, prenant effet à la même date, la S.A VILOGIA a donné à bail à Monsieur [M] [B] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 9].

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2025, la S.A VILOGIA a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3.893,63 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2025, la S.A VILOGIA a assigné Monsieur [M] [B] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 11 juillet 2025 aux fins de voir :

— Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et non production d’un justificatif d’assurance et le dire sans droit ni titre ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [B] et de tout occupant de son chef des lieux loués situé [Adresse 4] à [Localité 9], avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner Monsieur [M] [B] au paiement de la somme provisionnelle de 5.621,14 euros correspondant aux loyers, charges impayés au jour de l’assignation, avec intérêts au taux légal ;

— Condamner Monsieur [M] [B] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation fixée au montant du dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s’est retrouvé résilié et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner Monsieur [M] [B] à payer une somme de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [M] [B] aux dépens.

L’affaire a été débattue à l’audience du 11 juillet 2025.

Lors de l’audience, la S.A VILOGIA, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5.256,42 euros au 1er juillet 2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l’octroi de délai de paiement.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [M] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 30 avril 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 11 juillet 2025.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 21 février 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

La S.A VILOGIA a fait signifier à Monsieur [M] [B] un commandement d’avoir à payer la somme de 3.893,63 euros au titre des loyers échus et un commandement d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 20 février 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

Monsieur [M] [B] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 20 février 2025, justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 21 mars 2025, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 21 mars 2025.

Dès lors, Monsieur [M] [B] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 21 mars 2025, ce qui constitue pour la S.A VILOGIA un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la S.A VILOGIA produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 5.256,42 euros à la date du 1er juillet 2025.

Cependant, ce décompte intègre des frais de procédure qui relèvent des dépens (57,52 + 73,24 + 153,35 = 284,11 euros), somme qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [M] [B] sera donc condamné au paiement de la somme de 4.972,31 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 1er juillet 2025 – échéance du mois de juin 2025 incluse. Monsieur [M] [B] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (634,29 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [M] [B].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [M] [B] à verser à la S.A VILOGIA la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 21 mars 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [B] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] [Localité 1] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [M] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (634,29 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [B] à payer à la S.A VILOGIA la somme de 4 972,31 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 1er juillet 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [B] à payer à la S.A VILOGIA, à compter du 1er juillet 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [B] à payer à La S.A VILOGIA une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION