Tribunal Judiciaire de Saint-Malo, Chambre 8 referes, 22 janvier 2026, n° 25/00280

TJ Saint-Malo 22 janvier 2026

Arguments

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Rejeté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que la SARL JUSALEXELE n'a pas réglé sa dette dans le délai d'un mois suivant le commandement de payer, mais a ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pour permettre un délai de paiement.
Accepté
Créance de loyers impayés
La cour a reconnu la créance de la SCI sur la SARL JUSALEXELE pour les loyers impayés, ordonnant le paiement d'une somme provisionnelle.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé équitable de condamner la SARL JUSALEXELE à verser une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice de la SCI.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Malo, ch. 8 réf., 22 janv. 2026, n° 25/00280
Numéro(s) :	25/00280
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	12 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Maxime GOUYERJean-Maurice CHAUVIN
Cabinet(s) :	KERLEZ AVOCATS
Parties :	S.C.I. BURO INVEST c/ S.A.R.L. JUSALEXELE

Texte intégral

SERVICE DES RÉFÉRÉS

22 Janvier 2026

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N° RG 25/00280 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DWIC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— --------------

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

— --------------

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Monsieur PLOUX Gwénolé, Président

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 18 Décembre 2025 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

S.C.I. BURO INVEST, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 6]

Rep/assistant : Maître Maxime GOUYER de la SELARL KERLEZ AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-MALO

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. JUSALEXELE, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Jean-Maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE, avocats au barreau de RENNES

****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 juillet 2015, la SCI BURO INVEST a donné à bail à la SARL JUSALEXELE des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à Saint-Malo.

Le bail était consenti pour une durée de 9 années, pour se terminer le 16 juillet 2024, moyennant un loyer annuel de 36.000 euros HT.

Le 18 juin 2025, la SCI BURO INVEST a fait signifier à la SARL JUSALEXELE un commandement, visant la clause résolutoire du bail commercial, d’avoir à payer la somme totale de 25.546,39 euros correspondant au solde de loyers impayés, outre les frais.

Par acte de commissaire de justice du 27 août 2025, la SCI BURO INVEST a fait assigner la SARL JUSALEXELE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°25/280) auquel elle demande de :

Juger qu’il y a lieu de constater et/ou constater l’acquisition au 18 (ou au 19) juillet 2025 de la clause résolutoire prévue au bail commercial par l’effet du commandement de payer, signifié à la société SARL JUSALEXELE par Maître [G] [J] le 18 juin 2025 et d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux loués situés [Adresse 5] à [Localité 2] soit :dans les lots 16, 17, 18 de l’immeuble soumis au régime de la copropriété ;dans la maison comprenant une pièce, une cuisine, un sanitaire et figurant au cadastre sous la référence suivante : Section AB n°[Cadastre 1].

Ordonner l’expulsion desdits locaux de la SARL JUSALEXELE ainsi que de tout occupant introduit de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur, qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ;

Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 500 par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés, ce après quoi il liquidera l’astreinte en application des articles L. 421-1 & 421-1 du code des procédures civiles d’exécution.;

Condamner la société SARL JUSALEXELE à lui payer par provision les sommes provisionnelles suivantes : au titre des loyers et charges impayés depuis le 1er janvier 2023, la somme de 22.984,62 euros (20.318,55 x 1.12 + 227,84) ; au titre de l’indemnité d’occupation à compter du jour de la résiliation du bail (soit le 19 juillet 2025), le preneur étant, depuis cette date, occupant sans droit ni titre, et jusqu’au jour de la complète libération des lieux avec remise des clés, la somme journalière de 289,26 euros (4.338,97 x 2 / 30), avec indexation sur l’ILC à chaque anniversaire de la date de résiliation du bail, en multipliant l’indemnité provisionnelle par le dernier indice publié au jour de chaque anniversaire et la divisant par le dernier indice publié au jour de cette date de résiliation.

Condamner la société SARL JUSALEXELE à lui payer par provision les charges et taxes dues par le locataire, du jour de la résiliation du bail jusqu’au jour de la complète libération des lieux avec remise des clés ;

Condamner la SARL JUSALEXELE, à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens (comprenant le coût du commandement de payer délivré), à recouvrer, conformément à l’article 699 du code de procédure civile par la SELARL KERLEZ AVOCATS, représentée par Maître Maxime GOUYER, avocat au barreau de Saint-Malo Dinan.

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 19 novembre 2025, la SARL JUSALEXELE demande au juge des référés de :

Suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant une durée de six mois à compter de l’ordonnance à intervenir ;Ecarter l’effet de la clause pénale ; Fixer la créance provisionnelle d’arriérés à la somme de 16.351,62 euros ; Débouter la SCI BURO INVEST de toute demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le dossier était évoqué à l’audience du 18 décembre 2025 et mis en délibéré au 22 janvier 2026.

A l’audience, la SCI BURO INVEST demande l’application de la clause résolutoire. Elle confirme le paiement par la SARL JUSALEXELE de la somme de 5.000 euros le 17 juillet 2025. Elle soutient avoir produit un décompte avec les montants réclamés recalculés en raison de la modification du loyer. Elle s’oppose à la demande de délais formée par la SARL JUSALEXELE et subsidiairement, demande au juge des référés de limiter ce délai à 3 mois.

La SARL JUSALEXELE mentionne un accord des parties sur le montant du loyer, porté à la somme de 30.000 euros. Elle indique que le dossier n’est pas en état et doit être renvoyé en l’absence de décompte actualisé. Elle ajoute que le loyer ne pourra être payé qu’une fois le décompte fourni. Elle sollicite un délai de grâce de 6 mois.

La SCI BURO INVEST expose qu’elle n’a pas perçu le loyer du mois de décembre 2025.

Motifs

Sur l’absence de créanciers inscrits

En vertu de l’article L. 143-2 du code de commerce, « le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions ».

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par l’article susvisé.

En l’espèce, la SCI BURO INVEST justifie en pièce n°6 que le fonds de commerce de la SARL JUSALEXELE n’est grevé d’aucune inscription.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application des dispositions de ces textes, le juge des référés dispose des pouvoirs de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire applicable en cas de défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de charges à son échéance exacte, un mois après un commandement de payer infructueux.

Les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer le 18 juin 2025, visant la clause résolutoire du bail commercial et reproduisant les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce.

La SARL JUSALEXELE ne conteste pas l’acquisition de la clause résolutoire au regard de sa dette locative. Il est en l’occurrence établi que la SARL JUSALEXELE n’a pas réglé sa dette dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer.

Dès lors, la clause résolutoire sera acquise à la date du 19 juillet 2025.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Dans son alinéa 2, l’article L.145-41 prévoit que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La SARL JUSALEXELE sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire du bail pendant une durée de 6 mois afin de régler sa dette locative.

Elle indique que, lors de la réunion du 6 novembre 2025 devant la commission départementale de conciliation, les parties ont trouvé un accord prévoyant le renouvellement du bail commercial du 17 juillet 2015 pour une durée de 9 ans, rétroactivement à compter du 17 juillet 2024, aux mêmes charges et conditions à l’exception du loyer fixé annuellement à la somme de 30.000 euros par an HT.

La SARL JUSALEXELE ajoute que les parties ont chacune communiqué un mémoire en homologation de cet accord devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Saint-Malo dans le cadre de l’audience du 13 novembre 2025.

La SCI BURO INVEST s’oppose à la demande de délais formée par le preneur.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que les parties se trouvaient en désaccord sur le montant du loyer, la SARL JUSALEXELE estimant que celui-ci était trop élevé au regard de l’estimation qu’elle a fait réaliser le 25 mars 2024 par Monsieur [Y] [O], expert près la cour d’appel de [Localité 7]. En effet, le loyer initialement fixé à la somme de 36.000 euros HT a été évaluée par Monsieur [O] à la somme de 18.360 euros, étant précisé que les parties sont parvenues à un accord, devant la commission départementale de conciliation, pour le fixer à la somme de 30.000 euros HT à compter du 17 juillet 2024.

La SARL JUSALEXELE justifie ainsi de ce que ses difficultés quant au règlement du loyer résidaient dans le fait que ce loyer ait été surévalué.

Par conséquent, il sera fait droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les délais accordés

Il sera relevé que la SCI BURO INVEST n’a pas conclu postérieurement à son assignation afin de mettre à jour ses demandes à l’aune de l’accord conclu sur le loyer. A l’audience des référés, elle se fonde sur le relevé de compte de la SARL JUSALEXELE qu’elle produit en pièce n°9, lequel fait état d’un solde débiteur de 20.107,63 euros au 13 novembre 2025.

Cependant, ce relevé de compte ne fait pas seulement état d’une créance de loyer, la SCI BURO INVEST ayant également et à plusieurs reprises, ajouté ou retranché des pénalités de 12 % ou les frais des commandements de payer délivrés. Il n’appartient cependant pas au juge des référés d’établir le décompte exact de ce qui relève des loyers et de ce qui relève de l’application d’une clause pénale par le bailleur.

A contrario, la SARL JUSALEXELE produit un décompte de sa dette au 30 novembre 2025, évaluant celle-ci à la somme de 16.351,62 euros.

Dès lors, la suspension des effets de la clause résolutoire sera ordonnée pendant un délai de 6 mois selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision, période pendant laquelle la SARL JUSALEXELE devra s’acquitter des loyers, charges, taxes et accessoires courants, mais également de sa dette locative évaluée à la somme provisionnelle de 16.351,62 euros.

Sur l’indemnité d’occupation

Il convient de préciser qu’à défaut de paiement à leur terme des échéances mensuelles ainsi que du loyer courant, taxes ou charges, le bailleur sera autorisé à se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle et à solliciter, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans réponse pendant quinze jours, l’expulsion de la SARL JUSALEXELE au besoin, si nécessaire, de la force publique.

L’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera en conséquence ordonnée, si besoin avec l’assistance de la force publique, ainsi que celle d’un serrurier, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette prescription d’une astreinte.

Il y a lieu d’ores et déjà de dire que, dans l’hypothèse où la déchéance du terme serait acquise au profit du bailleur, la SARL JUSALEXELE sera redevable d’une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Le montant de l’indemnité d’occupation sera en conséquence fixé au loyer courant, assorti des charges, taxes et accessoires jusqu’à la libération définitive des locaux.

Sur les autres demandes

La SARL JUSALEXELE sera condamnée aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer délivré le 18 juin 2025, qui seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile.

Les considérations d’équité justifient de condamner la SARL JUSALEXELE à verser à la SCI BURO INVEST la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial à la date du 19 juillet 2025 ;

Condamnons la SARL JUSALEXELE à payer à la SCI BURO INVEST, la somme provisionnelle de 16.351,62 euros au titre de sa dette de loyers, impôts et charges arrêtés au 30 novembre 2025 ;

Accordons à la SARL JUSALEXELE des délais de paiement d’une durée de six mois, pour s’acquitter de l’arriéré des loyers d’un montant de 16.351,62 euros, en sus loyers, charges et taxes courants, le premier versement devant intervenir le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, les autres versements tous les 5 des mois suivants et le solde lors du dernier versement ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés et que le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et ne jouera pas ;

Disons à l’inverse qu’à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance et du loyer courant ainsi que de la provision sur charges, la clause résolutoire contractuelle reprendra son plein et entier effet et que le bail commercial sera résilié, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans effet pendant plus de 15 jours ;

Ordonnons, dans cette hypothèse, l’expulsion de la SARL JUSALEXELE des locaux donnés en location, et de tous occupants de son chef, sans délai avec l’aide de la force publique ;

Disons n’y avoir lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte ;

Disons que le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Fixons, dans l’hypothèse de la résiliation du bail, le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer en cours, outre les impôts et charges à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamnons la SARL JUSALEXELE aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 18 juin 2025, lesquels seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL JUSALEXELE à verser à la SCI BURO INVEST la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier le juge des référés