TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 11]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 11 Décembre 2025

N° RG 25/03342 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LSCF

Jugement du 11 Décembre 2025

S.C.I. [Adresse 8]

C/

[P] [C]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 11 Décembre 2025 ;

Par Caroline TROADEC, Juge du tribunal de proximité statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Myriam LECLERC, A.A.P faisant fonction de Greffier ;

Audience des débats : 16 Octobre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 11 Décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. DE LA VOIE ROMAINE

[Adresse 10]

[Localité 5]

représentée par Maître Etienne GROLEAU de la SELARL GROLEAU, avocats au barreau de RENNES, substitué par M^e L’HIRONDEL Cécile avocate au barreau de Rennes

ET :

DEFENDEUR :

Mme [P] [C]

[Adresse 9]

[Localité 3]

représentée par M^e Vianney LEY, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Sara APIOU, avocate au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE

En date du 4 décembre 2020, la SCI [Adresse 8] a conclu avec Madame [P] [C] un contrat de bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 600 euros, dont 20 euros au titre des charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI DE LA VOIE ROMAINE a fait signifier, le 13 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La SCI [Adresse 8] a ensuite fait assigner, par acte en date du 7 avril 2025, Madame [P] [C] devant le juge des contentieux de la protection de REDON aux fins de :

Constater la résiliation du bail ;Ordonner l’expulsion de Madame [P] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Madame [P] [C] au paiement de la somme de 3120,64 euros, dont 2927 euros au titre de loyers impayés ;Condamner Madame [P] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 641 euros égal au dernier terme de loyer et charges et ce, jusqu’au départ effectif de celle-ci et de tout occupant de son chef ;Condamner Madame [P] [C] au paiement de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au visa de l’article 1153-1 du code civil ;Condamner Madame [P] [C] aux entiers dépens de cette instance et de son exécution en ce compris le coût de la présente assignation sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ;Assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

Après deux renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 octobre 2025.

A cette audience, la SCI DE LA VOIE ROMAINE, représentée par son conseil, demande de :

Constater la résiliation du bail conclu entre elle et Madame [P] [C] ;Ordonner l’expulsion de Madame [P] [C], au besoin avec le concours de la force publique ;Condamner Madame [P] [C] à lui régler la somme de 6359 euros, solde dû au 6 septembre 2025 ;Condamner Madame [P] [C] à lui régler une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 641 euros égal au dernier terme de loyer et charges et ce, jusqu’au départ effectif de la locataire et de tout occupant de son chef ;Condamner Madame [P] [C] au paiement de la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;Condamner Madame [P] [C] aux entiers dépens ;Assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire ;Débouter Madame [P] [C] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

La SCI [Adresse 8] expose oralement ses prétentions et moyens. Il sera renvoyé aux conclusions de la demanderesse remises à l’audience pour un exposé exhaustif de ses demandes et moyens à leur soutien, conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile combinés.

Madame [P] [C], représentée par son conseil, demande au juge de :

A titre liminaire,

Inviter les parties à rencontrer tel conciliateur qu’il plaira à la juridiction ;A titre principal,

Déclarer non écrite la clause résolutoire insérée dans le bail du 4 décembre 2020 ;Déclarer irrecevable et mal fondée la SCI DE LA VOIE ROMAINE en ses demandes, moyens et prétentions ;A titre reconventionnel,

Condamner la SCI [Adresse 8] à prendre toutes les mesures nécessaires pour mettre fin aux non conformités dénoncées depuis le mois d’octobre 2022 et visées dans le rapport de l’ARS du 8 avril 2025, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé deux mois après le prononcé de la décision à intervenir ;Ordonner que le montant du loyer et des charges dus soit fixé à 300 euros depuis le mois d’octobre 2022 inclus et jusqu’au mois de mai 2024, puis la somme de 321 euros à compter du mois de juin 2024 et jusqu’à cessation de la situation d’indécence, et condamner la SCI DE LA VOIE ROMAINE à lui restituer le surplus ;Condamner la SCI [Adresse 8] à lui régler la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice moral ;A titre subsidiaire,

Lui accorder les plus longs délais de paiement pour le surplus des sommes qui resteraient à sa charge, et durant l’échéancier accordé, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;Lui accorder les plus longs délais prévus par les articles L412-2, L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, afin de lui permettre de retrouver un logement ;Condamner la SCI DE LA VOIE ROMAINE à régler à Maître [I] [W] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SCI [Adresse 8] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître [I] [W] ;Débouter la SCI DE LA VOIE ROMAINE de toutes demandes, moyens et prétentions contraires.

Madame [P] [C] expose oralement ses prétentions et moyens. Il sera renvoyé aux conclusions de la défenderesse remises à l’audience pour un exposé exhaustif de ses demandes et moyens à leur soutien, conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile combinés.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la résiliation du bail :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Ille-et-Vilaine par la voie électronique le 7 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI [Adresse 8] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 4 décembre 2020 contient une clause résolutoire (paragraphe VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 janvier 2025, pour la somme en principal de 1192 euros.

Ce commandement qui prévoyait un délai de deux mois au locataire pour régulariser sa dette de loyer, est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 mars 2025.

Le fait que la clause résolutoire du bail ne mentionne pas l’obligation de délivrance préalable d’un commandement de payer ne la rend pas abusive, aucun texte n’imposant une telle mention sur le contrat de bail. Il est en outre constaté que la procédure prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été parfaitement respectée sans grief pour la locataire.

II. Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriété de loyers et de charges :

En application de l’article 7 de la loi de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI DE LA VOIE ROMAINE produit un décompte démontrant que Madame [P] [C] reste devoir la somme de 6359 euros à la date du 6 septembre 2025.

Madame [P] [C] ne conteste pas le non paiement des loyers. Elle indique que « face au refus délibéré de son bailleur de respecter ses obligations légales, elle s’est estimée en droit d’user de l’exception d’inexécution prévue par le législateur en présence d’un manquement grave de l’autre partie ».

Madame [P] [C] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 6359 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1192 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2927 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

III. Sur la demande reconventionnelle de mise en conformité du logement et de réduction du loyer au titre du trouble de jouissance :

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. »

Les critères relatifs à la décence du logement loué ont été définis par le décret du 30 janvier 2002, et complétés par la jurisprudence.

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

La charge de la preuve du caractère indécent du logement incombe au locataire.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, Madame [P] [C] produit un rapport de l'[Localité 6], suite à un contrôle réalisé le 12 décembre 2024, faisant état des désordres suivants :

Le terrain n’est pas entretenu et cette situation est susceptible de favoriser l’apparition, la propagation et la résidence de nuisibles,[7] la mousse se développe au niveau de la toiture pouvant favoriser l’apparition d’humidité dans le bâtiment,Le bâtiment est situé légèrement plus bas que le niveau de la route, ce qui favorise l’écoulement des pluies vers lui,Des traces d’humidité sont visibles au pignon, dans le cellier, et autour de la fenêtre du salon,A l’intérieur du logement, seul un point où le bas du mur apparaît dégradé fait apparaître un taux d’humidité de 90%,La ventilation est assurée par les équipements du logement mais les rideaux positionnés devant les fenêtres, et les volets seulement entrouverts, constituent un obstacle à la bonne circulation de l’air.

Les services de l'[Localité 6] concluent à l’absence de situation relevant de l’insalubrité, mais nécessitant une action du Maire auprès de la propriétaire et de la locataire pour prendre les mesures nécessaires, et ajoutant qu’il conviendra notamment de rappeler à la locataire la nécessité d’aérer, de ne pas mettre d’obstacles à la ventilation des lieux et de chauffer au mieux l’ensemble du logement afin de lutter contre l’humidité.

Ainsi, si des traces d’humidité ont pu être constatées, sans toutefois relever un taux d’humidité anormal à l’intérieur du logement, si ce n’est à un point où le bas du mur apparaît dégradé, ce seul constat est insuffisant pour conclure à la non-conformité du logement aux critères de décence susvisés. Il est noté en effet qu’aucune anomalie n’est relevée s’agissant des dispositifs d’aération et de ventilation du logement. Par ailleurs, le bailleur démontre qu’il n’est pas resté inactif et que s’agissant notamment de l’entretien du jardin, il a proposé une solution alors qu’il s’agit d’une obligation à la charge du locataire. Il a également fait venir une entreprise pour un diagnostic parasitaire mais la locataire n’était pas présente à l’heure du rendez-vous. Il ressort également du rapport de l'[Localité 6] que la locataire ne ferait pas tout ce qu’il faut pour permettre la bonne circulation de l’air.

La locataire ne verse en outre aux débats aucun diagnostic réalisé par la CAF.

En conséquence, les éléments produits par Madame [C] sont insuffisants pour conclure au manquement du bailleur à son obligation de lui remettre un logement décent.

Madame [P] [C] sera donc déboutée de ses demandes de mise en conformité du logement et de réduction du loyer au titre d’un trouble de jouissance.

IV. Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral :

Madame [P] [C] invoque des pressions de la part du bailleur et l’indécence du logement ayant généré chez elle « une profonde angoisse et une grande anxiété ».

Elle n’en rapporte toutefois pas la preuve et sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

V. Sur la demande de délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.”

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier et notamment du décompte de loyers produit par le bailleur que Madame [P] [C] n’a pas repris le paiement des loyers courants avant l’audience et qu’aucun paiement n’est intervenu depuis octobre 2024.

Aussi, en vertu du texte susvisé, aucun délai de paiement ne peut être accordé à Madame [P] [C] qui sera donc déboutée de sa demande.

A défaut de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, l’expulsion de Madame [P] [C] sera ordonnée en conséquence.

Madame [P] [C] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 14 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

VI. Sur la demande d’allongement du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Aux termes de l’article L412-2 du code des procédures civiles d’exécution, « Lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois. »

L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. »

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise, lorsque la procédure de relogement n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Aux termes de l’article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, « la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. » Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Madame [P] [C] ne produit aucune pièce pour justifier que son expulsion aurait des conséquences d’une exceptionnelle dureté, ajoutant qu’au contraire la situation n’est pas tenable et que l’état du logement a des conséquences sur sa santé. Elle ne rapporte pas non plus la preuve que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Elle justifie avoir déjà entamé des démarches et demandé un logement social dans les départements 35 et 62.

En conséquence, Madame [P] [C] sera déboutée de sa demande d’allongement du délai de deux mois, prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en tout état de cause aucune expulsion ne peut avoir lieu pendant la trêve hivernale (s’achevant au 31 mars 2026) et qu’une demande de délai supplémentaire pourra être formée à nouveau auprès du juge de l’exécution.

VII. Sur les demandes accessoires :

Madame [P] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

En équité, la SCI [Adresse 8] sera déboutée de sa demande indemnitaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SCI DE LA VOIE ROMAINE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail d’habitation conclu le 4 décembre 2020 entre la SCI [Adresse 8] et Madame [P] [C] portant sur un logement situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 14 mars 2025 ;

CONDAMNE Madame [P] [C] à verser à la SCI DE LA VOIE ROMAINE la somme de 6359 euros (incluant les loyers et charges impayés avant la résiliation du bail, et les indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail le 14 mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1192 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2927 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE Madame [P] [C] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNE en conséquence à Madame [P] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [P] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [Adresse 8] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE Madame [P] [C] de sa demande d’allongement du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [P] [C] à verser à la SCI DE LA VOIE ROMAINE une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 14 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, et FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTE Madame [P] [C] de sa demande reconventionnelle de mise en conformité du logement et de réduction du loyer au titre d’un trouble de jouissance ;

DEBOUTE Madame [P] [C] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [P] [C] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

DEBOUTE la SCI [Adresse 8] de sa demande indemnitaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Le greffier, L