TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Ch4.3 JCP

N° RG 25/00573 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MHZW

Copie exécutoire

délivrée le : 03 Juillet 2025

à :

M^e Floriane GASPERONI

M^e Christian ASSIER

Copie certifiée conforme

délivrée le :03 Juillet 2025

à :

Madame [E] [D] épouse [K] [F]

M^e Sarah PAQUET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 03 JUILLET 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [O] [S] [Y]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Floriane GASPERONI, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Madame [E] [D] épouse [K] [F]

née le 25 Février 1987 à [Localité 8] (38)

demeurant [Adresse 5]

non comparante

Monsieur [H] [I]

né le 13 Mars 1961 à [Localité 8] (38)

et

Madame [V] [L]

née le 03 Août 1964 à [Localité 6] (51)

demeurant ensemble [Adresse 3]

tous deux représentés par M^e Christian ASSIER, avocat au barreau D’ALBERTVILLE

S.A.R.L. MIRIBEL IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sarah PAQUET, avocat au barreau de STRASBOURG

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 12 Mai 2025 tenue par M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me Ouarda KALAI, Greffier ;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 03 Juillet 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 19 janvier 2018, M. [I] et Mme [L] (les bailleurs), ont donné à bail par l’intermédiaire de leur mandataire l’agence MIRIBEL Immobilier, à Mme [E] [D] (la locataire), un logement situé [Adresse 4] ;

Mme [O] [Y] s’est porté caution solidaire du paiement des loyers et des charges en vertu d’un contrat de cautionnement, signé le 19 janvier 2018.

La locataire a quitté le logement sans donner congé et en cessant de payer le loyer.

Par acte d’huissier des 20, 21 et 24 janvier 2025, Mme [Y] a assigné la locataire, les bailleurs et le mandataire de ces derniers devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir :

— constater que Mme [Y] a réglé les loyers de 2022 et 2023 pour 2 184,38 € en tant que caution,

— Juger que les bailleurs ont fait preuve de négligence et mauvaise foi en ne résiliant pas le bail au départ de Mme [D] et en ne procédant pas à la relocation des lieux,

— Juger que la société MIRIBEL IMMOBILIER a manqué à l’exécution de son mandat en ne procédant pas aux démarches nécessaires afin de recouvrer les loyers auprès de Mme [D] et en ne procédant pas à la résiliation du bail ;

— Dire que Mme [Y] est recevable à exercer en lieu et place de Mme [D] une action oblique en résiliation de bail ;

— Ordonner la résiliation du bail,

— Condamner in-solidum la locataire, les bailleurs et leur mandataire au paiement des sommes de :

* 2 184,38 € au titre des loyers réglés avec intérêts au aux légal ;

* 1 000 € à titre de dommages et intérêts ;

* 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* les entiers dépens

A l’audience du 12 mai 2025, la demanderesse a maintenu ses demandes.

Les bailleurs, par l’intermédiaire de leur conseil, demandent de :

— débouter Mme [Y] de l’intégralité de ses demandes

— condamner la SARL MIRIBEL IMMOBILIER à leur verser 2000 € pour manquement à son devoir de conseil

— et condamner in solidum Mme [Y], Mme [D] et la SARL MIRIBEL IMMOBILIER à 1 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL MIRIBEL IMMOBILIER, par l’intermédiaire de son conseil, demande de :

— débouter tant Mme [Y] que les bailleurs de leurs demandes,

— Lui donner acte qu’elle s’en remet concernant la demande de résiliation judiciaire du bail,

— Condamner Mme [Y] subsidiairement les bailleurs à lui payer 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Les parties ont repris à l’oral leurs conclusions auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé.

A la même audience, la locataire régulièrement citée à l’étude, n’a pas comparu.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIVATION :

Sur la qualité à agir de la caution

En application de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il sera donc considéré que Mme [Y], caution, a qualité pour agir tant en paiement, qu’en constat de résiliation, qu’en fixation d’une indemnité d’occupation, toutes ces demandes venant en subrogation du bailleur et constituant des demandes déterminables.

Mme [Y] justifie avoir réglé la somme de 2 184,38 €, ce qui n’est pas contesté par les défenderesses.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

En application de l’article 7 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, trois commandements ont été délivrés à Mme [D] et Mme [Y] :

— un commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 7g de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 a été délivré à la locataire le 8 septembre 2022 et à la caution le 13 septembre 2022, pour un montant de 921,03 € arrêté au 7/09/22.

— Un second commandement en date du 23 juin 2023 a été délivré à la locataire et le 27 juin 2023 à la caution, de régulariser un montant de 1 180,06 arrêtée au 19/06/23.

Enfin, un troisième commandement a été délivré à l’adresse de la locataire le 3 novembre 2023, et à la caution le 4 novembre 2023, d’avoir à justifier d’une assurance locative visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 7g de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et pour un montant de 1 652,02 € arrêtée au 2/11/23.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut d’assurance du locataire contre les risques locatifs, après un commandement resté infructueux.

Un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs et visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 7g de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 a été signifié au locataire le 8 septembre 2022.

Il ressort des justificatifs fournis par les bailleurs et leur mandataire que les causes de ce commandement sont demeurées infructueuses.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 8 octobre 2022.

La seule mention qui figure dans les trois actes de remise à l’étude des commandements de justifier d’une assurance et/ou de payer les loyers, destinés à Mme [D], est que l’huissier a constaté que son nom figure sur la boîte aux lettres. Or, la seule mention, dans l’acte de l’huissier de justice, relevant que le nom du destinataire figure sur la boîte aux lettres, n’est pas de nature à établir, en l’absence de mention d’autres diligences de sa part, de la réalité du domicile du destinataire de l’acte.

Toutefois, au regard du décompte arrêté au 2 novembre 2023 et joint au commandement de payer du 3 novembre 2023, il apparaît que la locataire a à nouveau cessé de payer le loyer à compter du 1er décembre 2022.

Par conséquent, il sera constaté que la locataire a quitté les lieux entre le 8 septembre 2022 et le 30 novembre 2022 au plus tard.

Sur la créance de la caution

Mme [Y] a versé à la SARL MIRIBEL IMMOBILIER la somme de 1 004,90 € correspondant au commandement de payer du 8 septembre 2022 relatif à une dette arrêtée au 8 septembre 2022.

Elle a également versé la somme de 1 180 € à la suite du commandement de payer du 23 juin 2023, auquel la SARL MIRIBEL IMMOBILIER ne verse pas le décompte.

L’acte de caution est parfaitement valable et Mme [Y] est tenue au règlement des loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail et en conséquence jusqu’au 8 octobre 2022, outre l’indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif de la locataire qui sera retenu à la date du 30 novembre 2022.

Néanmoins, au regard du décompte joint au commandement du 3 novembre 2023, il est acquis que le compte de la locataire était débiteur de la seule somme de 16,86€ au 1er décembre 2022.

En outre, alors que la SARL MIRIBEL IMMOBILIER ne conteste pas avoir perçu la somme de 1 180 €, elle n’explique pas pourquoi ce montant n’apparaît pas sur le décompte arrêté au 2 novembre 2023.

Elle ne justifie pas les raisons pour lesquelles elle a adressé 2 autres commandements en l’absence de justificatif d’assurance dès le 8 septembre 2022.

Par conséquent, il y a lieu de condamner in-solidum la locataire, les bailleurs et leur mandataire au paiement de la somme de 1 180 € à Mme [Y].

Sur la demande de dommages et intérêts de la caution

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, la mauvaise foi de la locataire ressort tant du fait qu’elle n’a pas donné son congé, que de l’absence d’assurance et de paiement de ses loyers, laissant Mme [Y] les régler à sa place.

La mauvaise foi de la SARL MIRIBEL IMMOBILIER qui avait la possibilité de faire constater la résiliation du bail pour défaut d’assurance au 8 octobre 2022, a continué à encaisser les loyers versés par Mme [Y] et a fait délivrer deux autres commandements en juin 2023 et novembre 2023, dont le second auquel elle ne joint pas le décompte et le 3ième sur lequel ne figure pas le règlement à la suite du commandement de juin 2023, abusant finalement du contrat de cautionnement.

Par ailleurs, elle ne justifie pas de la remise d’une attestation d’assurance couvrant le logement en 2022 et 2023.

Enfin, lorsque la caution a alerté sur le départ de la locataire dès 2022, la SARL MIRIBEL IMMOBILIER aurait dû faire immédiatement délivrer, en application de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, une mise en demeure à la locataire de justifier qu’elle occupait le logement et faire établir l’état d’abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail.

En ce qui concerne les bailleurs, ils ne peuvent raisonnablement soutenir que Mme [Y] aurait pu résilier unilatéralement le contrat de cautionnement pour ne plus être tenue aux règlements, alors même que la résiliation n’est possible que pour les contrats à durée indéterminée, comme l’a d’ailleurs conclu la SARL MIRIBEL IMMOBILIER.

Enfin, cette dernière ne verse aucun justificatif permettant de démontrer qu’elle aurait informé les bailleurs des deux premiers commandements, de l’absence d’assurance et de l’intervention de la caution.

En tout état de cause, les bailleurs étaient au courant par l’agence immobilière d’un problème de règlement des loyers au plus tard par courriel du 17 janvier 2024 qui leur adressait une convention d’honoraires d’avocat.

Par conséquent, Mme [E] [D], M. [H] [I] et Mme [V] [L] et la SARL MIRIBEL IMMOBILIER seront condamnés in solidum à verser la somme de 1000 € à Mme [Y].

Sur la demande de dommages et intérêts des bailleurs

En application de l’article 1993 du code civil, tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

Les bailleurs soutiennent que la SARL MIRIBEL IMMOBILIER aurait manqué à son obligation de conseil en ce qu’elle ne les aurait pas informés que le logement serait éventuellement inhabité, afin d’engager au plus vite une action en résiliation.

En tout état de cause, il ne ressort d’aucune pièce que l’attestation d’assurance du logement aurait été communiquée après le premier commandement en septembre 2022 et des impayés de loyer, outre que la SARL MIRIBEL IMMOBILIER en aurait alerté les bailleurs.

L’agence immobilière a manqué à son obligation d’information qui est à l’origine d’un préjudice financier pour les bailleurs tenus solidairement au remboursement de la caution pour l’année 2023.

Par conséquent, la SARL MIRIBEL IMMOBILIER sera condamnée à verser à M. [I] et Mme [L] la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts des deux commandements de payer de 2023 et des assignations, seront mis à la charge de la locataire et de la SARL MIRIBEL IMMOBILIER et des bailleurs.

L’équité commande d’allouer à Mme [Y] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 8 octobre 2022 ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 8 octobre 2022 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE Mme [E] [D] épouse [K] [F] à payer une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement Mme [E] [D] épouse [K] [F], la SARL MIRIBEL IMMOBILIER, M. [H] [I] et Mme [V] [L] à payer à Mme [O] [Y], la somme de 1 180 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 19 juin 2023 (mois de juin compris), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Mme [E] [D] épouse [K] [F], la SARL MIRIBEL IMMOBILIER, M. [H] [I] et Mme [V] [L] à payer à Mme [O] [Y], la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral ;

CONDAMNE la SARL MIRIBEL IMMOBILIER à payer à M. [H] [I] et Mme [V] [L], la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation de conseil ;

CONDAMNE in solidum Mme [E] [D] épouse [K] [F], la SARL MIRIBEL IMMOBILIER, M. [H] [I] et Mme [V] [L] à payer à Mme [O] [Y], la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE in solidum Mme [E] [D] épouse [K] [F], la SARL MIRIBEL IMMOBILIER, M. [H] [I] et Mme [V] [L] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût des commandements de payer délivrés à Mme [O] [Y] les 27 juin et 4 novembre 2023, ainsi que les coûts des assignations des 20, 21 et 24 janvier 2025.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 03 JUILLET 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Ouarda KALAI Françoise SILVAN