TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 3]

N° RG 24/02860 – N° Portalis DBYT-W-B7I-FQHV

Minute :

JUGEMENT

DU 18 JUIN 2025

AFFAIRE :

[F] [T], [X] [O] épouse [T]

C/

[I] [E], [K] [H]

Copie certifiée conforme

— M^e GARCIA-DUBRAY

— Monsieur [E]

— Madame [H]

— Sous-Préfecture

Copie exécutoire

M^e GARCIA-DUBRAY

délivrées le :

JUGEMENT

_________________________________________________________

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [T]

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par M^e Julia GARCIA-DUBRAY, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Madame [X] [O] épouse [T]

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par M^e Julia GARCIA-DUBRAY, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

____________________________________________________________

DEFENDEURS :

Monsieur [I] [E]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [K] [H]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

____________________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

David HAZAN

GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 19 mars 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 18 juin 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

Par acte sous seing-privé du 30 août 2023, M. [F] [T] et Mme [X] [O] épouse [T] ont consenti à M. [I] [E] et Mme [K] [H] un bail à usage d’habitation sur un bien situé [Adresse 4] à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel de 680 euros, outre une provision pour charges de 70 euros.

Le 9 février 2024, M. et Mme [T] ont fait délivrer à M. [I] [E] et Mme [K] [H] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.250 euros, correspondant aux loyers et charges impayés à cette date.

Le 6 août 2024, M. et Mme [T] ont fait délivrer à M. [I] [E] et Mme [K] [H] un second commandement d’avoir à payer la somme de 1.775 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date.

Par actes du 16 décembre 2024, notifié par voie électronique au préfet de la [Localité 9]-Atlantique le jour de sa délivrance, M. et Mme [T] ont fait assigner M. [I] [E] et Mme [K] [H], au visa de la loi du 6 juillet 1989, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10], aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— l’expulsion sans délais de M. [I] [E] et Mme [K] [H] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation solidaire de M. [I] [E] et Mme [K] [H] au paiement :

— de la somme de 1.675,43 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés au 2 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 août 2024,

— d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat, correspondant au montant du loyer contractuel indexé et augmenté des charges,

— de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— des dépens, en eux compris les frais de commandement de payer.

Par courrier réceptionné le 26 février 2025, les services sociaux de la préfecture ont communiqué à la juridiction le diagnostic social et financier prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mars 2025.

Représentés par leur conseil, M. et Mme [T] ont maintenu les termes de leur assignation, actualisé leur demande, la dette s’élevant à 78,48 euros au jour de l’audience, et, soulignant que les impayés étaient anciens et chroniques, se sont opposés aux délais de paiement sollicités en défense.

M. [I] [E] et Mme [K] [H], qui ont comparu en personne, ont sollicité le bénéfice de délais de paiement en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et sollicité la communication de leurs quittances de loyer.

A l’appui de leurs prétentions, les défendeurs indiquent avoir cessé d’acquitter l’intégralité du loyer car le chauffage du logement ne fonctionnait pas correctement et avoir régularisé la dette locative dans sa quasi totalité peu après la réalisation des travaux par les bailleurs, en janvier 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

M. [I] [E] et Mme [K] [H] ont été autorisés à communiquer à la juridiction, par note en délibéré à transmettre dans un délai de deux semaines, copie des échanges qu’ils indiquent avoir eu avec les bailleurs au sujet du système de chauffage.

M. et Mme [T] ont été autorisés à répondre par note en délibéré, à transmettre dans un délai de deux semaines.

Aucune note n’est parvenue à la juridiction pendant le cours du délibéré.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, l’assignation et la date d’audience ont été portées à la connaissance du préfet de la [Localité 9]-Atlantique le 16 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle la demande a été examinée.

La demande est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

Aux termes de l’article 24 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le contrat pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement resté sans effet, ce délai conventionnel de deux mois primant sur le délai légal de six semaines visé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par exploit du 9 février 2024, le bailleur a fait délivrer à M. [I] [E] et Mme [K] [H] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.775 euros au titre des loyers impayés dans un délai de deux mois. Ce commandement respecte les dispositions légales susvisées.

La situation n’ayant pas été régularisée dans ce délai, il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 9 avril 2024.

Sur la demande d’expulsion

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à M. et Mme [T] à compter du 9 avril 2024, M. [I] [E] et Mme [K] [H] n’ont plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner, ainsi qu’il en sera disposé ci-après, l’expulsion de M. [I] [E] et Mme [K] [H], et de tous occupants de leur chef.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués sis [Adresse 4] à [Localité 11], depuis le 9 avril 2024, M. [I] [E] et Mme [K] [H] causent au bailleur un préjudice, qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Le bail stipulant une clause de solidarité, la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation sera solidaire.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur apporte la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 30 août 2023, ainsi qu’un dernier décompte faisant état d’une dette locative de 78,48 euros au titre de l’occupation du logement jusqu’au 31 mars 2025, décompte arrêté au 14 mars 2025.

M. [I] [E] et Mme [K] [H] seront solidairement condamnés à verser cette somme à M. et Mme [T], avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 août 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, même d’office, d’accorder aux locataires des délais de paiement dans la limite de trois années à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, les locataires ont repris le paiement du loyer courant et acquitté la quasi totalité de la dette locative. Il résulte par ailleurs de l’enquête sociale que les défendeurs perçoivent un revenu mensuel net cumulé de 2.846,86 euros et acquittent des charges mensuelles de 1.145,80 euros. Ils élèvent un enfant âgé de 15 ans, actuellement scolarisé en IME.

Eu égard aux efforts récemment consentis par les locataires, qui sont manifestement en mesure d’apurer la dette dans des délais raisonnables, il sera fait droit à la demande de délais formulée par ces derniers.

Sur la demande de communication des quittances de loyer

Aux termes de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Il résulte en l’espèce du décompte produit par le bailleur que les défendeurs sont à jour du paiement de leurs loyers jusqu’en février 2025. Les bailleurs seront par conséquent condamnés à leur délivrer quittance des loyers afférents à cette période.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, M. [I] [E] et Mme [K] [H], succombant à l’instance, en supporteront les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 9 février 2024 mais pas celui du 6 août 2024, dont la délivrance ne présentait aucune utilité procédurale particulière.

Sur la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

En application de cet article, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, M. [I] [E] et Mme [K] [H] seront solidairement condamnés à verser aux demandeurs une somme que l’équité commande de fixer à 600 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune disposition légale ou circonstance d’espèce ne commande de faire exception au principe posé par l’article 514 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire sera par conséquent constatée au terme du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE, à compter du 9 avril 2024, l’acquisition au profit de M. [F] [T] et Mme [X] [O] épouse [T] de la clause résolutoire insérée au bail consenti à M. [I] [E] et Mme [K] [H] le 30 août 2023 sur l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 11] ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [E] et Mme [K] [H] à verser à M. [F] [T] et Mme [X] [O] épouse [T] la somme de 78,48 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus au titre de l’occupation du logement jusqu’au 31 mars 2025, décompte arrêté le 14 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 août 2024 ;

TOUTEFOIS,

AUTORISE M. [I] [E] et Mme [K] [H] à se libérer de leur dette en 1 mensualité, payable le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, correspondant à la dette en principal (78,48 euros) et intérêts ;

RAPPELLE qu’en conséquence, les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail sont suspendus ;

DIT que si M. [I] [E] et Mme [K] [H] s’exécutent dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail sera réputée n’avoir jamais produit ses effets ;

DIT qu’à défaut du paiement du loyer courant ou de la mensualité ci-dessus définie, le solde de la dette deviendra exigible en intégralité et la clause résolutoire produira sans délai ses effets ;

EN CE CAS, et en tant que de besoin,

DIT qu’à défaut pour M. [I] [E] et Mme [K] [H] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 11] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [E] et Mme [K] [H] à payer à M. [F] [T] et Mme [X] [O] épouse [T] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera réévaluée chaque année, à la date anniversaire de la résiliation du contrat de bail, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE à cette date, le taux de référence étant celui du mois en cours au jour de la résiliation ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de la [Localité 9]-Atlantique ;

ENJOINT à M. [F] [T] et Mme [X] [O] épouse [T] de transmettre à M. [I] [E] et Mme [K] [H] les quittances correspondant aux loyers acquittés jusqu’en février 2025, février 2025 inclus, dans un délai de deux semaines à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [E] et Mme [K] [H] à verser à M. [F] [T] et Mme [X] [O] épouse [T] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [E] et Mme [K] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 9 février 2024 mais pas celui du 6 août 2024 ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la [Adresse 8] (DDETS) – [Adresse 1], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

S. MEYER D. HAZAN