RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00422 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O6CN

MINUTE N° : 26/00335

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :défendeur

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 9 MARS 2026 PROROGE

AU 07 AVRIL 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [F] [J]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e FEDARC, avocat au barreau de

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [A] [L]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparant en personne

Madame [C] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 12 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 1er décembre 2019, à effet au 26 décembre 2019, Monsieur [F] [J] a consenti à Monsieur [A] [L] et Madame [C] [Y] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 850 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 160 €.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires le 3 septembre 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3 636 € en principal, arrêtée au 2 septembre 2025, appel du mois de septembre inclus.

Par exploit du 7 novembre 2025 remis à personne à Madame [C] [Y] et à domicile à Monsieur [A] [L], entre les mains de Madame [C] [Y], Monsieur [F] [J] les a fait assigner à l’audience du 12 janvier 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire à titre principal ;

— à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des preneurs, pour manquements graves à leurs obligations contractuelles ;

— l’expulsion immédiate des occupants du logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], le cas échéant avec l’assistance de la force publique ;

— la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 5158,92 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 1er novembre 2025, appel du mois de novembre inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour 3 636 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— la condamnation solidaire des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 300 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

À l’audience, Monsieur [F] [J], représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 7 282,92 €, arrêtée au 5 janvier 2026, appel du mois de janvier inclus. Monsieur [F] [J] s’oppose aux délais de paiement, souligne qu’aucun versement n’a été reçu depuis le mois d’octobre 2025 et signale que la somme de 300 € versée en octobre 2025, évoquée en défense, a été prise en compte dans le décompte des sommes dues.

Pour un exposé complet des motifs de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Monsieur [A] [L], comparant en personne, sollicite des délais de paiement à raison de versements de 1 500 € par mois couvrant le loyer courant, les provisions sur charges et l’apurement de la dette. Il conteste pour 300 € la dette locative et fait valoir qu’il a réglé ce montant en octobre 2025 sans qu’il ne soit décompté.

Il indique qu’il travaille comme autoentrepreneur dans la menuiserie et perçoit environ 2 500 € par mois, qu’il a subi une baisse de l’activité et la perte de clients, que Madame [C] [Y] ne travaille pas et que le couple a deux enfants à charge, qu’il a une dette d’environ 20 000 € auprès de l’URSSAF, qu’il s’engage à reprendre le paiement du loyer courant à la fin du mois de janvier et que d’ici l’été 2026, le bailleur serait remboursé.

Madame [C] [Y], régulièrement citée à personne, n’a pas comparu, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 9 mars 2026, puis prorogée au 7 avril 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 10 novembre 2025 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant l’audience du 12 janvier 2026.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

Vu les articles 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil ;

Monsieur [F] [J] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée, un décompte arrêté au 6 janvier 2026, appel du mois de janvier inclus, et des avis d’échéance de loyer pour toute la période de location.

Le bail comprend une clause contractuelle de solidarité engageant solidairement les deux locataires.

Il est déduit du décompte locatif les frais de commissaire de justice, s’agissant de frais de procédure qui n’entrent pas dans l’arriéré locatif stricto sensu.

En outre il ne peut être retenu, au titre d’un décompte locatif arrêté au 6 janvier 2026 et l’audience s’étant tenue le 12 janvier 2026, l’échéance de loyer du mois de février.

Le juge relève enfin d’une part que Monsieur [A] [L] ne fait la preuve d’aucun versement réalisé, qui n’aurait pas été pris en compte par Monsieur [F] [J]. D’autre part le décompte locatif porte effectivement trace d’un versement de 300 € réalisé le 27 octobre 2025, de sorte qu’aucun doute sur les montants reçus par le bailleur ne subsiste.

Compte tenu de tout ce qui précède, il sera partiellement fait droit à la demande de Monsieur [F] [J], et Monsieur [A] [L] et Madame [C] [Y] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 5 934,54 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 6 janvier 2026, appel du mois de janvier inclus.

L’article 1231-6 du code civil permet de condamner le débiteur aux intérêts au taux légal, pour sanction du retard dans l’exécution de son obligation de payer les sommes dues. La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de condamnation.

En conséquence, les sommes dues par Monsieur [A] [L] et Madame [C] [Y] au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 6 janvier 2026, appel du mois de janvier inclus, porteront intérêt au taux légal sur la somme de 3 636 € à compter du commandement de payer du 3 septembre 2025 et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, antérieures au 29 juillet 2023.

Par exploit du 3 septembre 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 3 636 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 4 novembre 2025, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur l’expulsion :

Vu l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Monsieur [A] [L] et Madame [C] [Y] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 4 novembre 2025. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur.

En application de l’article L. 412-1 du même code, si l’expulsion porte sur un lieu habité par les personnes expulsées, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux. Le juge peut réduire ou supprimer ce délai, notamment lorsque la procédure de relogement prévue par l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion concerne un lieu habité au titre d’une convention d’occupation temporaire pour la préservation des locaux vacants.

En outre, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes expulsées sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il n’est démontré dans le cas d’espèce aucune circonstance qualifiant une des conditions prévues pour la réduction ou la suppression de ce délai. En conséquence la demande de suppression du délai de deux mois sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Vu l’article 1240 du code civil ;

L’occupation des lieux sans droit ni titre depuis le 4 novembre 2025 cause nécessairement un préjudice au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et en conséquence de condamner solidairement les défendeurs à payer à Monsieur [F] [J], à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 4 novembre 2025 au 6 janvier 2026, appel du mois de janvier inclus.

Sur les délais de paiement :

L’article 24, V de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, le tribunal relève que les déclarations de Monsieur [A] [L] à l’audience sur sa situation ne sont accompagnées d’aucune pièce justificative démontrant la situation familiale des consorts [E]. En outre et surtout, il n’est pas démontré la reprise du paiement intégral des loyers courants, aucun versement n’ayant été reçu par Monsieur [F] [J] depuis le 27 octobre 2025, ni pour couvrir le loyer courant, charges comprises, ni pour amorcer un apurement de la dette, laquelle est en augmentation.

Dans ces conditions, la demande en délais de paiement ne peut qu’être rejetée, le critère légal de la reprise du paiement intégral des loyers et charges courants n’étant pas rempli.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Monsieur [A] [L] et Madame [C] [Y] y seront in solidum condamnés, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. En revanche le coût de la dénonce du commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention de l’expulsion locative (CCAPEX) sera expressément laissé à la charge de Monsieur [F] [J], une telle notification n’étant pas rendue obligatoire par la loi et n’étant pas utile à la procédure.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [A] [L] et Madame [C] [Y] seront donc in solidum condamnés au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la présente action en acquisition de clause résolutoire au bail ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [A] [L] et Madame [C] [Y] à payer à Monsieur [F] [J], en deniers ou quittances, la somme de 5 934,54 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 6 janvier 2026, appel du mois de janvier inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3 636 € à compter du commandement de payer du 3 septembre 2025 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 4 novembre 2025 ;

REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [A] [L] et Madame [C] [Y] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 3], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique ;

RAPPELLE qu’en cas d’expulsion, le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois après commandement d’avoir à quitter les lieux pour la réalisation de l’expulsion ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [A] [L] et Madame [C] [Y] à payer à Monsieur [F] [J], en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 4 novembre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

DIT que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 4 novembre 2025 au 6 janvier 2026, appel du mois de janvier inclus ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [L] et Madame [C] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que par exception à la condamnation de Monsieur [A] [L] et de Madame [C] [Y] aux dépens, le coût de la dénonce du commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention de l’expulsion locative est à la charge de Monsieur [F] [J] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [L] et Madame [C] [Y] à payer à Monsieur [F] [J] la somme de 300 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4] par mise à disposition au greffe, le 7 avril 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION