TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

N° RG 25/00410 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FRFT

Minute :

JUGEMENT

DU 27 AOUT 2025

AFFAIRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[N] [K]

Copies certifiées conformes

— M^e PAVY

— M. [K]

— Sous-Préfecture

Copie exécutoire

M^e PAVY

délivrées le :

JUGEMENT

________________________________________________________

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

Rep/assistant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP L.D.G.R., avocats au barreau de PARIS, substitué par Maître Fabien PAVY, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEUR :

Monsieur [N] [K]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 6]

comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : David HAZAN

CADRE GREFFIER : Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 25 juin 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 27 août 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

Par acte sous seing-privé du 22 janvier 2024, le CCAS du [Localité 6] a consenti à M. [N] [K] un bail à usage d’habitation sur un bien situé [Adresse 2] au [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 441,55 euros, outre une provision pour charges de 57 euros.

Par acte sous seing-privé du 19 janvier 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’était portée caution du paiement des loyers et charges dus par le locataire.

Le 11 octobre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à M. [N] [K] un commandement de payer la somme de 1.495,62 euros, au titre des loyers et charges non acquittés à cette date.

Le jour même, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a notifié par voie électronique le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Loire-Atlantique.

Par acte du 27 janvier 2025, notifié par voie électronique au préfet de la Loire-Atlantique le lendemain de sa délivrance, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [N] [K], au visa de la loi du 6 juillet 1989, devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Nazaire, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du contrat de bail,

— l’expulsion de M. [N] [K] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation de M. [N] [K] au paiement :

— de la somme de 1.495,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024,

— d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat de bail, d’un montant égal au loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— des dépens d’instance et d’exécution.

Par courrier réceptionné le 6 mai 2025, les services sociaux de la préfecture ont adressé à la juridiction le diagnostic social et financier prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Après un renvoi ordonné à la demande des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2025.

Représentée par son avocat, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a maintenu oralement les termes de son assignation et s’en est rapportée quant aux délais de paiement sollicités en défense.

M. [N] [K], qui a comparu en personne, a sollicité, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la possibilité d’acquitter la dette par des versements mensuels de 100 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24.II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisé par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, le commandement de payer a été notifié par voie électronique à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Loire-Atlantique le 11 octobre 2024, soit plus de six semaines avant la délivrance de l’assignation.

Par ailleurs, l’assignation et la date d’audience ont été portées à la connaissance du préfet de la Loire-Atlantique le 28 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle la demande a été examinée.

La demande est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par conséquent, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est en droit d’exercer l’action en résolution du contrat de bail en lieu et place du bailleur.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

Aux termes de l’article 24 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le contrat pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement resté sans effet.

Par exploit du 11 octobre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à M. [N] [K] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.495,62 euros au titre des loyers non acquittés à cette date. Ce commandement respecte les dispositions légales susvisées.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer.

Il convient donc de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 11 décembre 2024.

Cette demande ayant été satisfaite, il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation du contrat de bail.

Sur la demande d’expulsion

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à compter du 11 décembre 2024, M. [N] [K] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner, ainsi qu’il en sera disposé ci-après, l’expulsion de M. [N] [K], et de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués sis [Adresse 2] au [Localité 6], depuis le 11 décembre 2024, M. [N] [K] cause à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un préjudice, qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Il sera toutefois précisé que la réparation de ce préjudice au-delà des sommes visées par le présent jugement sera conditionnée par la production des quittances subrogatives afférentes.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES apporte la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 22 janvier 2024, ainsi qu’un dernier décompte faisant état d’une dette locative de 1.495,62 euros au titre de l’occupation du logement jusqu’au 30 juin 2025, montant arrêté le 16 juin 2025, et une quittance subrogative du 30 août 2024 attestant qu’elle a effectivement acquitté cette somme auprès du bailleur.

M. [N] [K] sera donc condamné à verser la somme de 1.495,62 euros à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

La condamnation portera intérêt au taux légal à compter du 11 octobre 2024, date du commandement de payer.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 24.V. de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, la dette accumulée entre mai et juillet 2024 résulte directement d’un arrêt de travail lui-même consécutif à un accident. Le locataire perçoit aujourd’hui l’allocation de retour à l’emploi, qui lui a permis d’acquitter, sans discontinuité, le loyer courant depuis août 2024.

Dans ces circonstances et compte-tenu des versements mensuels proposés par M. [N] [K], celui-ci apparaît en mesure de solder la dette dans les délais fixés par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il sera par conséquent fait droit à sa demande de délais dans les conditions fixées au dispositif.

Sur les dépens

M. [N] [K], succombant à l’instance, en supportera les dépens incluant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Sur la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

En application de cet article, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, M. [N] [K], partie perdante, sera condamné à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme que l’équité commande de fixer à 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune disposition légale ou circonstance d’espèce ne commande de faire exception au principe posé par l’article 514 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire sera par conséquent constatée au terme du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE, à compter du 11 décembre 2024, l’acquisition au profit de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, de la clause résolutoire insérée au bail consenti à M. [N] [K] le 22 janvier 2024 sur l’immeuble situé [Adresse 2] au [Localité 6] ;

CONDAMNE M. [N] [K] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.495,62 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus au titre de l’occupation du logement jusqu’au 31 juin 2025, décompte arrêté le 16 juin 2025 ;

DIT que la condamnation portera intérêt au taux légal à compter du 11 octobre 2024 ;

TOUTEFOIS,

AUTORISE M. [N] [K] à se libérer de sa dette en 15 mensualités de 100 euros, payables le 15 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal et intérêts ;

RAPPELLE qu’en conséquence, les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail sont suspendus ;

DIT que si M. [N] [K] s’exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail sera réputée n’avoir jamais produit ses effets ;

DIT qu’à défaut du paiement du loyer ou de l’une des mensualités ci-dessus définies, le solde de la dette deviendra exigible en intégralité et la clause résolutoire produira sans délai ses effets ;

EN CE CAS, et en tant que de besoin,

DIT qu’à défaut pour M. [N] [K] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] au [Localité 6] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur ;

CONDAMNE M. [N] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera réévaluée chaque année, à la date anniversaire de la résiliation du contrat de bail, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE à cette date, le taux de référence étant celui du mois en cours au jour de la résiliation ;

DIT que la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation à compter du présent jugement ne pourra être exécutée que si la SAS ACTIONS LOGEMENT SERVICES produit la quittance subrogative afférente à la période considérée ;

CONDAMNE M. [N] [K] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [N] [K] aux dépens d’instance et d’exécution ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision ;

REJETTE toutes autres demandes des parties.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE CADRE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

S. MEYER D. HAZAN