TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/06522 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZV4F

Minute : 25/00189

S.A. HLM SEQENS

Représentant : M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [V] [L]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 février 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 28 novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. HLM SEQENS,

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [L],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 7]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 juin 2021, la société Seqens, société anonyme d’habitations à loyer modéré, a donné à bail à Monsieur [V] [L] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 508,47 euros, augmenté des provisions sur charges de 133,64 euros.

Par acte sous seing privé en date du 13 août 2021, la société Seqens, société anonyme d’habitations à loyer modéré, a loué à Monsieur [V] [L] un emplacement de stationnement (n°122761) situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 32,22 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2023, la société Seqens, société anonyme d’habitations à loyer modéré, a fait signifier à Monsieur [V] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2337,28 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés au 31 novembre 2023.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 21 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2024, la société Seqens, société anonyme d’habitations à loyer modéré, a fait assigner Monsieur [V] [L] aux fins de :

• à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

• ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [L] ainsi que de tout occupant de son chef,

• condamner Monsieur [V] [L] au paiement :

— des loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et, à compter du 13 janvier 2024 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles,

— de la somme de 2545,07 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme visée à l’acte, et à compter de l’assignation sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus,

— la somme de 500 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens en ce compris le coût du commandement.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 31 juillet 2024.

À l’audience du 28 novembre 2024, la société Seqens, société anonyme d’habitations à loyer modéré, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5488,56 euros arrêtée au 31 octobre 2024. Elle s’oppose à la demande de délais de paiement.

Elle expose que Monsieur [V] [L] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 1er décembre 2023, de sorte que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle fait valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que le loyer courant n’a pas été réglé et que le dernier paiement effectué par Monsieur [V] [L] remonte à juillet 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Enfin, elle s’oppose à tout délai en raison notamment du montant élevé de la dette qui a doublé depuis le commandement de payer.

À l’audience, Monsieur [V] [L], reconnait être redevable des loyers et charges. Il conteste néanmoins le montant réclamé qui ne tient pas compte du versement de 550 euros qu’il déclare avoir effectué. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il indique que ses revenus mensuels s’élèvent à environ 2350 euros mais qu’il fait l’objet d’une saisie sur son salaire de 1500 euros par mois diligentée par un organisme de crédit. Il explique qu’il n’arrive pas à payer le loyer et reconnaît qu’il n’a pas repris le loyer courant. Enfin, il précise qu’il a cinq enfants qu’il voit selon un mode de garde alterné.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 11 décembre 2024, la société Seqens, société anonyme d’habitations à loyer modéré a communiqué un décompte actualisé mentionnant l’absence de règlement du dernier loyer courant et une dette locative de 6232,01 euros au 30 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 31 juillet 2024 en vue d’une audience prévue le 28 novembre 2024, soit plus de six semaines après.

Par ailleurs, la société Seqens, société anonyme d’habitations à loyer modéré, justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 juillet 2024.

En conséquence, les demandes de la société Seqens, société anonyme d’habitations à loyer modéré, aux fins de constat de résiliation du bail et, subsidiairement, de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des baux signés les 30 juin 2021 et 13 août 2021, du commandement de payer délivré le 1er décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 30 novembre 2024 que la société Seqens, société anonyme d’habitations à loyer modéré, rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient néanmoins de déduire de ce décompte la somme de 464,29 euros imputée au locataire au titre des frais de contentieux.

Monsieur [V] [L] déclare avoir effectué un règlement de 550 euros (à une date non précisée) mais n’en justifie par aucune pièce, le relevé de compte actualisé produit par le bailleur en cours de délibéré, sur autorisation du juge, ne montrant aucun règlement depuis le mois de juillet 2024.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [V] [L] à payer à la société Seqens, société anonyme d’habitations à loyer modéré, la somme de 5767,72 euros, au titre des sommes dues au 30 novembre 2024, mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2337,28 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Ayant fait droit à la demande principale, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 1er décembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, le contrat a été conclu le 30 juin 2021, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n’a pas été renouvelé après cette date. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 1er février 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu les 30 juin 2021 et 13 août 2021 à compter du 02 février 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [V] [L] justifie de sa situation personnelle et financière.

Toutefois, il ressort des observations à l’audience et de l’examen du décompte actualisé produit par le bailleur que Monsieur [V] [L] n’a effectué aucun règlement depuis le 05 juillet 2024. Par ailleurs, ce dernier a déclaré ne pas « arrivé à payer le loyer » notamment en raison d’une saisie sur salaire d’un montant de 1500 euros par mois.

De plus, il n’est pas justifié de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

Enfin, la proposition de règlement, en fonction des possibilités financières du défendeur, ne permet pas de rembourser la totalité des sommes dues dans le délai maximal prévu par la loi. Il s’ensuit que Monsieur [V] [L] n’est pas en capacité de rembourser la dette.

Il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, due à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, et de condamner la locataire au paiement de cette indemnité.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V] [L] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société Seqens, société anonyme d’habitations à loyer modéré, les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [V] [L] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demandes de la société Seqens, société anonyme d’habitations à loyer modéré, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus les 30 juin 2021 et 13 août 2021 entre la société Seqens, société anonyme d’habitations à loyer modéré, d’une part, et Monsieur [V] [L] d’autre part, concernant les locaux (appartement : Bât A, esc. 1, 3ème étage, porte n°0014 et emplacement de stationnement n°1014) situés respectivement [Adresse 2] et [Adresse 4], sont réunies à la date du 02 février 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [V] [L] à payer à la société Seqens, société anonyme d’habitations à loyer modéré, la somme de 5767,72 euros, au titre des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation au 30 novembre 2024, mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2023 sur la somme de 2337,28 euros et à compter du jugement pour le surplus,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [V] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [V] [L] à payer à la société Seqens, société anonyme d’habitations à loyer modéré, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 02 février 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [V] [L] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 1er décembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [V] [L] à payer à la société Seqens, société anonyme d’habitations à loyer modéré, la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société Seqens, société anonyme d’habitations à loyer modéré, de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT